兄弟から建物を相続するときに知っておきたいこと
故人に配偶者や子がなく親も他界している場合は、兄弟が遺産を相続します。建物の相続が発生したときは、遺産分割協議や相続登記、相続税の申告などを期限内に完了させる必要があります。円満な相続や手続きをスムーズに進めるためにも、あらかじめ知識を身につけておくと安心です。
この記事では、兄弟から建物を相続するときの基礎知識についてわかりやすく解説します。
目次
『兄弟が所有する建物の相続』に関する基本事項
法定相続分による相続割合【兄弟が相続する場合】
相続人の間で遺産分割協議を行う際に、法律上の分け方の目安となるのが法定相続分です。
兄弟で相続する場合は、兄弟の人数で均等に分割します。
【相続割合】
- 兄弟1人：全額
- 兄弟2人：1人あたり1/2
- 兄弟3人：1人あたり1/3
被相続人が亡くなって8,000万円の遺産が発生し、兄弟2人で相続する場合は4,000万円ずつで分けます。
ただし、相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割することも可能です。それぞれの相続割合によって相続税の総額が変わることがあるので、税負担も考慮した遺産分割を行う必要があります。
建物を相続するときの手続きの流れ
建物を相続する場合は、以下のような流れで手続きを進めます。
1.遺言書の有無を確認する
被相続人が遺言書を作成していた場合は、遺言書の内容に従って相続手続きを行います。遺言書がない場合は、遺産分割協議などを行って相続手続きを進めます。
2.相続人を確認する
相続人となるのは被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹などです。このとき相続人調査を行い、誰が相続人になるのかを確認する場合もあります。
3.相続財産を確認する
相続財産調査を行い、建物やその他の不動産、預貯金など、どのような財産があるのか、評価額はいくらなのかを確認します。
4.遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）
遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、相続財産をどのように分割するかを決めます。遺産分割協議が成立しない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てます。
5.相続登記の申請手続きを行う
遺産分割協議が成立したら相続登記の申請手続きを行い、建物の名義を相続人に変更します。
6.必要に応じて相続税の申告・納税を行う
相続財産の評価額の合計が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要です。また、相続税額が発生した場合は納税も行います。
相続手続きは時間と手間がかかるため、早めに準備を進めるようにしましょう。
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建物の相続税評価額を計算する方法
建物（家屋）の評価額は、原則として固定資産税評価額をもとに算定します。固定資産税評価額とは、市区町村が個々の不動産について毎年算定しているものです。
建物の場合は、評価方法が大きく3つに分けられます。
自宅住居（一軒家・マンション）
自宅住居の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて算定します。
自宅住居の評価額＝固定資産税評価額×1.0
自宅住居の固定資産税評価額が1,700万円の場合、相続税評価額は1,700万円となります。
貸家
貸家の相続税評価額は、固定資産税評価額に1から借家権割合を引いたものを乗じて算定します。借家権とは借り手が家屋を借りて使用する権利のことで、借家権割合は30％と定められています。
貸家の評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−0.3）
貸家建物の固定資産税評価額が1,700万円の場合、相続税評価額は1,190万円となります。
賃貸アパート
賃貸アパートの相続税評価額は、固定資産税評価額に1から借家権割合と賃貸割合の積を引いたものを乗じて算定します。
賃貸アパートの評価額＝固定資産税評価額×（1－0.3×賃貸割合）
賃貸アパート（建物部分）の固定資産税評価額が1億2,000万円で賃貸割合が80％の場合、相続税評価額は9,120万円となります。
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相続税における基礎控除の概要と計算方法
相続税は遺産のすべてに対して課税されるわけではなく、課税対象となる遺産の総額が基礎控除額を上回る場合に申告の義務が発生します。また、場合によっては相続税額が発生することもあります。
相続税の基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。
【基礎控除額の計算方法】
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
【相続人数別の基礎控除額】
| 法定相続人 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
法定相続人が兄弟1人の場合は3,600万円、兄弟2人の場合は4,200万円が基礎控除として遺産総額から差し引かれます。遺産の総額が基礎控除額を下回る場合は相続税は発生せず、申告の必要もありません。
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小規模宅地等の特例で敷地部分の相続税評価額を最大80%減額
小規模宅地等の特例とは、要件を満たす土地の評価額を最大で80%減額できる制度です。そのため、小規模宅地等の特例は、相続税額の大幅な負担減につながります。
土地付きの建物を相続する場合は、土地部分に対して小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。小規模宅地等の特例の適用要件は、以下のとおりです。
- 被相続人などの居住用地や事業用地であったこと
- 配偶者または要件を満たす親族が相続すること
- 適用できる土地の面積は、居住用地の場合は330㎡（約100坪）に対応する部分まで、事業用地の場合は400㎡（約121坪）に対応する部分まで
- 居住用地の場合、配偶者以外の相続人は相続税の申告期限まで居住すること
被相続人が居住していた約100坪の宅地の評価額が5,000万円の場合、小規模宅地等の特例を適用することにより、1,000万円に減額されます。
建物付きの土地を相続する場合は、適用可能かどうかを確認しましょう。
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相続税の申告方法と申告期限
遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、被相続人の住所地を管轄する税務署に申告します。申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内です。
相続税の申告書は税務署の窓口でもらえるほか、国税庁のホームページからもダウンロードできます。申告書の提出方法は、持参または郵送のほかe-Tax（電子申告）でも可能です。
相続税の申告書作成は自分で行うこともできますが、専門的な知識を要するため、税理士に依頼することをおすすめします。
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建物の相続登記手続きと費用の相場
建物を相続した場合は相続登記の申請を行い、相続人に名義を変更する必要があります。相続登記の手続きは、民法上では被相続人の死亡日から10年以内が時効とされていましたが、2024年4月からは、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に行うことが義務付けられました。
相続登記の申請手続きに必要な書類
建物の相続登記をするには、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍（出生から亡くなるまでのすべての謄本）
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
- 建物を相続する相続人の住民票
- 固定資産課税明細書
- 相続関係説明図（戸籍謄本・除籍謄本の原本の還付を希望しない場合は不要）
- 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合のみ）
相続登記の申請手続きは法務局で行いますが、申請方法は法務局の窓口または郵送の2通りあります。
相続登記の申請手続きにかかる費用
相続登記にかかる費用は必要書類の取得費のほか、申請時に納める登録免許税、司法書士への報酬などがあります。
必要書類の取得費はそれぞれ数百円程度です。相続登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額に税率（0.4%）を乗じて計算します。たとえば、3,000万円の建物にかかる登録免許税は12万円です。
司法書士の報酬はさまざまですが、相場は10万円～20万円程度と考えておくとよいでしょう。司法書士に依頼する場合は、複数の司法書士から見積もりをとり、比較検討することをおすすめします。
相続登記は手続きが複雑で、費用もかかります。相続人が決まったら、早めに手続きを進めましょう。
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税務調査の対象になりやすいケース
税務調査とは、税務署が納税者の申告内容を調査し、正確な申告が行われているかどうかを調査するためのものです。税務調査は、納税者全員に行われる可能性がありますが、特に、以下の場合は税務調査の対象になりやすいと考えられます。
- 相続税の申告額が大きい場合
- 相続税の申告内容に不審な点がある場合
- 過去に悪質な申告漏れや申告内容に誤りがある場合
税務調査の対象となった場合、税務署から申告内容について説明を求められることがあります。また、申告内容に不備や誤りがあると、修正申告を促される場合もあります。
税務調査のリスクを避けるためにも、申告書の記載内容や添付書類を誤りなく作成することが重要です。税理士に相談して、申告書の作成や税務調査対策を依頼することも検討しましょう。
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『兄弟が所有する建物の相続』に関するよくある質問
建物の相続税評価額はいくら？
建物の相続税評価額は、以下の方法で算定します。
・自宅住居（一軒家・マンション）：固定資産税評価額×1.0
・貸家：建物の固定資産税評価額×（1−0.3）
・賃貸アパート：固定資産税評価額×（1－0.3×賃貸割合）
兄弟間の相続割合は？
法定相続分による兄弟間の相続割合は、人数分で均等に分割します。ちなみに相続人全員の合意があれば、相続割合を自由に決めることができます。
建物の名義変更はいくらかかる？
相続登記にかかる費用には、必要書類の取得費のほか、申請時に納める登録免許税、司法書士への報酬があります。
・必要書類の取得費：各数百円程度
・登録免許税：固定資産税×0.4%
・司法書士への報酬：10万円～20万円程度
不動産はどのように遺産分割する？
不動産の分割方法は4通りあります。
・共有名義：相続割合に沿って相続人が共有名義で相続する
・現物分割：現物で分割する
・代償分割：1人が現物で相続し、ほかの相続人に代償金を支払う
・換価分割：不動産を売却し、現金化して分割する
ただし、共有名義で相続すると後々トラブルになりやすいため、注意が必要です。
相続後に建物を売却したら税金がかかる？
相続後に建物を売却する際、売買契約の際に印紙税が必要になるほか、売却益が出た場合には譲渡所得税（所得税と住民税）がかかります。
他にもおさえておきたい相続の基本
いざというときに備えて、相続対策や相続手続きについて理解しておくことは大切です。ほかの記事でも相続の基礎知識について詳しく解説しておりますので、ぜひお役立てください。
監修者情報
アトムグループ 協力税理士