建物の相続税評価額の計算方法｜築年数の影響と家屋の評価

建物の相続税評価額は、基本的に固定資産税評価額と同額で計算します（財産評価基本通達89）。現金や預貯金はほぼ額面どおりに評価されますが、建物は固定資産税評価額を基準とするため、売買価格（時価）とは異なります。

固定資産税評価額は、一般的に築年数が増えるほど低くなる傾向がありますが、建築物価の変動などにより据え置かれる場合もあります。

ただし、建物を第三者に貸している場合や賃貸アパートの場合は計算式が異なります。また、2024年（令和6年）1月1日以降の相続では、分譲マンション（居住用の区分所有財産）について新しい評価ルールが適用されています。

この記事では、建物の利用状況別に6ケースの相続税評価額の計算方法を解説します。築年数と評価額の関係、分譲マンションの新評価ルール、評価額を下げて節税する方法についても取り上げます。

建物の相続税評価額とは

建物の相続税評価額とは、相続税を計算する際に使用する「相続税法上の時価」のことです（相続税法第22条）。

固定資産税評価額が基準になる

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額をもとに計算します。実際の売買価格（時価）や建築費そのものではない点が特徴です。

建物の利用状況によって計算式が異なるため、詳しくは後述します。

築年数が上がると評価額はどう変わる？

固定資産税評価額は、一般的に築年数が経過するほど低くなる傾向がありますが、建築物価の変動などにより据え置かれる場合もあります。また、リフォームや増改築を行った場合は評価額が上がることもあります。

なお、増改築を行った場合、その内容が固定資産税評価額に反映されるまでには時間差が生じることがあります。

相続開始時点の状況が固定資産税評価額に反映されていない場合は、別途計算が必要です。詳しくは後述します。

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建物の相続税評価額の計算方法

家やアパート、マンションなどの建物を相続した場合、「建物」と「建物が建っている土地」の相続税評価額を別々に算出します。

この記事では「建物部分の相続税評価方法」を詳しく解説します。

（1）被相続人が利用していた建物の計算式

被相続人（故人）が居住用や事業用として利用していた建物の相続税評価額は、次の計算式で算出します。

つまり、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税をはじめとする各種税金の基準となる評価額です。

建物の評価額は、再建築価格や経年減点補正率などをもとに算定されます。一般的に、築年数が経過するほど評価額は低くなる傾向があります。

ただし、経年減点補正によって評価額が下がるとしても、建物としての機能を保っている限り、評価額がゼロになるわけではありません。

国税不服審判所は、約30年間空き家として放置され、壁のひび割れや雨樋の破損があった建物についても、床や柱に大きな損傷がなく居宅としての機能を維持していることから、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として認めた事例があります（平成30年10月17日裁決）。

固定資産税評価額を確認するには、市区町村（東京都23区は都税事務所）から送付される「固定資産税課税明細書」を見るのが手っ取り早いです。送付時期は自治体によって異なります。また、固定資産税課税明細書が手元にない場合には、不動産所在地の市区町村（東京都23区は都税事務所）で取得できる「固定資産評価証明書」にも記載されています。

固定資産税課税明細書の見方

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書の「価格（評価額）」という欄に書かれています。

課税標準額という欄もありますが、ここの金額ではありません。近い金額が書かれていることもあるため、間違えないように注意してください。

【固定資産税課税明細書】

参考：国税庁「固定資産税評価額」

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（2）有償で貸している一軒家の計算式

次に、第三者に有償で貸している建物の相続税評価額です。アパートやマンションではなく一軒家を貸している場合です。相続税評価額は次の計算式で算出します。

借家権割合は、国税局長の定める割合とされています（財産評価基本通達94）。現在は路線価図等において全国一律30％と定められています。

原則、不動産は人に貸すことで相続税評価額が下がります。賃借人（借りた側）に借家権（建物を借りて使用する権利）がありますので、その借家権割合に応じて相続税評価額を減額することとされています。

すなわち、建物を第三者に有償で貸しており、相続開始時点で賃貸借契約が継続している場合は、借家権割合（現在30％）を考慮して評価額が減額されます。

ただし、相続開始時点で建物が実際に貸家として使用され、借家権の目的となっていることが前提です。個別の判断は、後述の「建物を第三者に貸し出す」で解説します。

貸家の相続税評価について詳しくは、関連記事『貸家の相続税評価方法｜計算式や空室、マンションについても解説』をお読みください。

（3）賃貸アパート・マンションの計算式

被相続人が賃貸アパートやマンションを所有していた場合、その物件も相続の対象となり、相続税が課税されます。

賃貸アパートやマンションの建物部分の相続税評価額は、次の計算式で算出します。

借家権割合は、国税局長の定める割合とされています（財産評価基本通達94）。現在は路線価図等において全国一律30％です。

賃貸割合は、相続開始時点で実際に賃貸借契約が継続している部分の床面積の割合のことです。たとえば、同じ床面積の部屋が10室あるアパートで、7室貸し出していて、3室が空室の場合、賃貸割合は70％となります。

ただし、一時的な空室（入居者募集中など）と継続的な空室では税務上の取り扱いが異なる場合があるため、注意が必要です。

床面積が違う部屋が混在しているアパートでは、単純な部屋数の割合では計算できません。

分譲マンションの1室を貸し出している場合は、2024年1月1日以降の相続等から区分所有補正率を用いた評価方法が適用されます（国税庁「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」）。補正率は物件によって異なり、評価額が変わらない場合もあります。

（4）完成後、まだ固定資産税評価額が付されていない建物の評価方法

ここでは、建物が完成しているものの、相続が発生した時点で固定資産税評価額が付されていない場合の評価方法を解説します。

新築建物に固定資産税評価額が付されている場合は、利用状況に応じて（1）〜（3）で解説した方法により相続税評価額を計算します。相続の開始時点で建築中の場合は、次の（5）で解説する方法により評価してください。

新築建物の固定資産税評価額は、自治体による家屋調査などを経て決まります。調査や評価の時期は自治体や建築時期によって異なるため、所在地の市区町村（東京都23区は都税事務所）に確認してください。

完成済みで固定資産税評価額が付されていない新築建物については、財産評価基本通達に直接の評価方法が定められていません。そのため、財産評価基本通達5に基づき、同通達に定める評価方法に準じた評価を検討する必要があります。具体的な方法は、個別の事情に応じて判断します。

評価方法を検討する際は、増改築後の状況が固定資産税評価額に反映されていない家屋について、国税庁が示した取扱いが参考になります。

この取扱いでは、状況が類似する付近の家屋の固定資産税評価額を基に、構造、経過年数、用途などの差を考慮して評定します。類似する家屋がない場合は、再建築価額から償却費相当額を差し引いた金額の70％で評価します。

また、相続の開始から申告期限までに、死亡日時点の状況を反映した固定資産税評価額が付された場合は、その評価額を用いるとされています。

ただし、これらは増改築部分について示された取扱いです。完成済みで固定資産税評価額が付されていない新築建物に、同じ方法を直接適用できるとは限りません。

国税不服審判所は、バリアフリー化のための大規模な改築が行われ、その価値の増加が固定資産税評価額に反映されていなかった家屋について、財産評価基本通達5・89-2の定めを参考に評価することが合理的であると判断した事例があります（平28.11.17 大裁（諸）平28-25）。

建物の完成時期や評価額が付された時期などによって、適切な評価方法は異なります。申告前に、所轄の税務署または相続税に詳しい税理士へ確認してください。

（5）建築中の建物の計算式

建設中の建物の相続税評価額は次の計算式で算出します。

建築中の家屋は費用現価の70％に相当する金額で評価すると定められています（財産評価基本通達91）。

建築中の建物にはまだ固定資産税評価額が付されていません。そのため、建築中の建物を評価する場合には、費用現価を使用します。

費用現価とは、相続税の課税時期までに建物の建設に投下された費用の額を、課税時期の価格に引き直した額の合計額のことです。

平たくいえば、死亡日までに建築に投下された費用を基準に考えると理解しやすいでしょう。

（6）死亡前にリフォームした建物の計算式

被相続人が死亡する前に建物をリフォームした場合、その内容が固定資産税評価額にまだ反映されていないことがあります。

このようなときは、リフォームを加味した相続税評価額を算出する必要があります。

原則として「リフォーム前の建物の固定資産税評価額＋付近の類似家屋の固定資産税評価額をもとに評定した価額」で算出しますが、付近に状況の類似した家屋がない場合は、次の計算式を使います（国税庁「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」）。

ここでいう再建築価額とは、課税時期に増改築部分を新たに建築するとした場合にかかる費用の額です。実際に支払ったリフォーム費用そのものではなく、課税時期を基準に算定し直した金額である点に注意してください。

死亡日までの償却費相当額は、「増改築部分の再建築価額×90％（残存価額10％を控除）×リフォームから死亡日までの年数÷耐用年数」で算出します。なお、リフォームから死亡日までの年数に1年未満の端数がある場合は、切り上げて1年として計算します。

耐用年数については、国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」で確認できます。

分譲マンションの相続税評価額の新ルール

2024年（令和6年）1月1日以後に相続・遺贈・贈与により取得した分譲マンション（居住用の区分所有財産）については、固定資産税評価額をそのまま使う旧ルールではなく、「区分所有補正率」を乗じた新ルールで相続税評価額を計算します。

新ルールが適用されるマンションの要件

新ルールは、以下の要件をすべて満たす建物に適用されます。

• 登記簿上の種類に「居宅」を含む居住用の専有部分がある
• 区分建物の登記がされている
• 地階を除く総階数が3以上である
• 一棟の区分所有建物にある居住用の専有部分が4室以上である、または、3室以下であってもそのすべてが区分所有者またはその親族の居住用に使われているわけではない

一棟所有の賃貸マンションや事業用テナントビル、総階数2以下の低層集合住宅などには適用されません。

区分所有補正率を使った評価額の計算

マンションの相続税評価額は、土地部分（敷地利用権）と建物部分（区分所有権）を別々に計算し、それらを合計して求めます。

2024年1月1日以後に相続・贈与などにより取得した分譲マンション（居住用の区分所有財産）の相続税評価額は、土地・建物それぞれの価額に「区分所有補正率」を掛けて計算するルールが適用されます。

区分所有補正率とは、マンションの相続税評価額を適正化するために用いる補正率です。

築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4つの要素を基に算定され、従来の評価額を市場価格との乖離に応じて調整し、一戸建てとの公平性を図ります。

国税庁は計算用のExcelシートを公開しています。マンションの築年数、総階数、所在階、建物の専有部分の面積、敷地の面積、持分割合（敷地権割合）を入力すると、具体的な区分所有補正率を確認できます。

区分所有補正率を用いた具体的な計算例やシミュレーションについては、関連記事『マンションの相続税はいくら？評価額の計算方法と新ルールを解説』をご覧ください。

建物の相続税評価額を下げて節税する方法

建物は一般的に時価よりも低く評価される傾向があるため、建物を所有することは相続税対策として有効です。

ここでは、建物の相続税評価額をより低く抑え、相続税を節税する方法を解説します。

建物を第三者に貸し出す

生前に建物を第三者へ有償で貸し出すと、建物の相続税評価額が下がり、相続税の負担を抑えられる可能性があります。

使用していない建物を有償で賃貸し、相続開始時に借家権の目的となっている場合は、原則として自用家屋の評価額から借家権割合30％に相当する額を差し引きます（財産評価基本通達93）。

一方、無償で貸している場合など、実質的な契約関係が使用貸借であれば、借家権を前提とする減額はできません。賃料が低いことだけで判断するのではなく、契約内容や賃料の支払い状況などを踏まえて確認します。

契約書を作成していても、実際には賃料が支払われていないなど、賃貸借の実態がなければ減額が認められない可能性があります。契約書、入金記録、建物の利用状況など、賃貸の実態を示す資料を残しておきましょう。

相続開始の直前に賃貸を始めたことだけを理由に、直ちに減額が否定されるわけではありません。ただし、相続開始時に建物が実際に貸家として使用され、借家権の目的となっていたかどうかは個別に判断されます。

賃貸アパートの空室を減らす

保有している建物が賃貸アパートの場合には、空室を減らすことによって賃貸割合を高くして、建物の相続税評価額を減額できます。

なお、相続時点で空室であっても、「一時的な空室」と判断される場合は賃貸割合に含んで良いとされています。一時的な空室かどうかの判断基準は、以下の項目が目安になります。

相続後に小規模宅地等の特例を適用する

建物とともに敷地を相続する場合は、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。この特例は、一定の要件を満たす土地の相続税評価額を、限度面積まで減額できる制度です。

適用要件は、土地の用途や取得した親族によって異なります。また、原則として相続税の申告が必要です。

詳しい要件や計算方法は、関連記事『小規模宅地等の特例とは？要件・計算方法をわかりやすく解説【フローチャート付き】』をご確認ください。

相続税の計算方法

ここで相続税の計算についても、確認しておきましょう。相続税の計算は次の手順で行います。

また、相続税を簡単に試算できる『相続税計算機』もご用意しています。利用料無料・個人情報の登録不要で使えるのでぜひお役立てください。

手順1　課税される遺産の総額（課税遺産総額）を計算する

課税遺産総額は、課税価格の合計額（正味の遺産額）から基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」を差し引くことで算出できます。

手順2　相続税が合計でいくらかを計算する

①各人の法定相続分に応じた取得金額を計算

相続税の総額を出すために、まずは「手順1」で計算した課税遺産総額に法定相続分をかけて各人の法定相続分に応じた取得金額を計算します。

法定相続分は以下の表をご参照ください。

②各人の仮の相続税額を計算

次に、以下の【相続税の速算表】に①で計算した各人の法定相続分に応じた取得金額をあてはめ、各人の仮の相続税額を計算します。

表中の法定相続分に応じた各取得金額に対応する「税率」をかけた後「控除額」を引くことで求められます。たとえば、ある相続人の法定相続分に応じた取得金額が3,000万円なら、3,000万円に税率の15％をかけた後、控除額50万円をひいて400万円が当該相続人の仮の相続税額となります。

③各人の仮の相続税額をすべて足す

各人の仮の相続税額をすべて足したものが「相続税の総額」です。

手順3　相続税の総額を按分し、各種控除を適用する

手順2で出した相続税の総額を、各人が取得した財産の課税価格が課税価格の合計額に占める割合で按分して、各人の相続税額を計算します。

相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額 ＝ 各人の相続税額

生命保険金などのみなし相続財産や債務控除、生前贈与財産の加算がある場合、遺産分割で決めた取得割合と、税法上の課税価格の割合は一致しないことがあります。

その計算結果から各種控除（配偶者の税額軽減・障害者控除・未成年者控除など）があれば、各人の相続税額から控除して個人の相続税額を出します。

兄弟・姉妹などの相続税額は2割加算される

原則として、配偶者および一親等の血族以外の人が相続・遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得した場合は、その人の相続税額に2割相当額が加算されます（相続税法第18条）。兄弟姉妹、祖父母、代襲相続人でない孫などが対象の具体例です。

なお、被相続人の養子は一親等の法定血族であることから、2割加算の対象とはなりません。

ただし、被相続人の養子となっているのが被相続人の孫（いわゆる孫養子）の場合は、その孫が代襲相続人となっているときを除き、相続税額の2割加算の対象になります。

建物の相続税評価額についてよくある質問

固定資産税評価額は取引価格ではなく、固定資産評価基準に基づいて市区町村が決定する行政上の評価額です。

ただし、次のような場合は別途評価が必要になります。

• 死亡前に増改築・リフォームを行い、その内容が固定資産税評価額に反映されていない
• 完成後まだ固定資産税評価額が付されていない、または建築中である
• 建物を第三者に貸している貸家や賃貸アパートである
• 分譲マンション（居住用の区分所有財産）である

これらに当てはまる場合は計算が複雑になるため、税理士への確認をおすすめします。

固定資産税評価額は、不動産所在地の市区町村（東京都23区は都税事務所）で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。申告期限が迫っている場合は早急に取得手続きを進めてください。

なお、新築直後など固定資産税評価額自体がまだ付されていない場合は、証明書を取得しても確認できません。

建物の相続税評価額に関する相談は税理士へ

被相続人が使用していた建物の相続税評価額は、相続開始時点の状況を反映した固定資産税評価額がわかっていれば、複雑な計算をせずに求めることができます。

しかし、第三者に貸している建物や、部屋数の多い賃貸アパートを相続した場合は相続税評価額を計算する難易度が上がります。

さらに、建物の相続税評価額は高額なことが多く、相続税に大きな影響を与えるため、しっかり節税対策することが重要です。それにはさまざまな特例を適用できるかどうかの判断も必要になるでしょう。

そのため、適切な節税対策を行い、追徴課税などがないように正しく相続税申告するためには、早めに相続税に強い税理士にご相談されることをおすすめします。