相続で不動産取得税はかかる？原則非課税の理由と課税されるケースを解説

不動産を相続で取得した場合、不動産取得税は原則かかりません（地方税法第73条の7）。相続は売買や贈与とは異なり、地方税法上、形式的な所有権の移転として扱われるため、不動産取得税は課税されません。

ただし、法定相続人以外への特定遺贈や死因贈与、生前贈与によって不動産を取得した場合は、例外的に不動産取得税が課税されます。

この記事では、不動産取得税がかからない理由や例外的に課税されるケース、軽減措置や税額の計算方法までわかりやすく解説します。

不動産取得税は相続なら原則非課税

不動産取得税は、売買・贈与・交換・新築などで不動産を取得した人に課せられる都道府県税です。

ただし、特定遺贈で相続人以外が取得した場合など一部のケースを除き、相続による不動産取得に不動産取得税は発生しません。

相続による不動産取得は、売買や贈与のような経済的な移転ではなく、地方税法上、形式的な所有権の移転として扱われるためです。

不動産の承継で不動産取得税がかかるケース

相続による不動産の取得は、原則として不動産取得税がかかりません。一方、相続以外の方法で不動産を承継した場合や、遺贈の方法・取得者によっては、不動産取得税が課税されることがあります。

主なケースは以下のとおりです。

• 特定遺贈で法定相続人以外が取得した場合
• 死因贈与で不動産を取得した場合
• 生前贈与で不動産を取得した場合

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

なお、不動産取得税は、原則として不動産を取得した人が負担します。土地と家屋はそれぞれ課税対象となり、登記の有無や有償・無償の別だけで課税関係が決まるものではありません。

特定遺贈で法定相続人以外が取得した場合

遺言で特定の財産を譲渡することを「特定遺贈」と言います。この特定遺贈によって法定相続人以外が不動産を取得した場合は、不動産取得税がかかります。

たとえば、遺言で「不動産Xを隣人のAさん（法定相続人ではない）に譲る」とした場合、Aさんは不動産取得税を負担しなければなりません。

法定相続人の範囲は？

法定相続人とは、民法で財産を相続する権利があると定められた人を指します。

被相続人に配偶者がいれば、配偶者は必ず法定相続人となります。それに加え、被相続人に子がいれば子（死亡していれば孫）、子や孫がいなければ父母、というように法定相続人が決まります。

同じ遺贈でも、包括遺贈は不動産取得税の対象外

遺贈には、包括遺贈もあります。包括遺贈とは、財産を指定して遺贈するのではなく、「Aに財産の50%を譲る」ように割合を指定する遺贈です。

包括遺贈で不動産を取得した場合は、取得者が相続人か、相続人でないかにかかわらず、不動産取得税の課税対象にはなりません。

遺贈によって発生する税金について、より詳しく知りたい方は、『遺贈の相続税は？基礎控除や包括遺贈・特定遺贈、不動産の遺贈も解説』をお読みください。

死因贈与で不動産を取得した場合

死因贈与とは、「私が死んだら、今住んでいる住宅XをBに贈与する」「私が死んだら、現金500万円をBに贈与する」など、贈与者の死亡によって効力が生じる贈与契約です。

死因贈与により不動産を取得した場合には、不動産取得税が課税されます。

死因贈与による不動産取得は、地方税法上の非課税となる相続などには該当せず、贈与による取得として扱われるためです。

死因贈与により取得した財産は、相続税の課税対象にもなるため注意しましょう。

なお、死因贈与は贈与者と受贈者の両人が合意して成立する契約です。遺言によって一方的に行う遺贈とは異なり、生前に贈与者と受贈者の間で契約を締結する必要があります。

死因贈与は受贈者と合意したうえで承継内容を決められる

死因贈与は、贈与者と受贈者が生前に合意して締結する契約です。そのため、受贈者が内容を認識していないこともある遺言と比べ、承継する財産や条件について当事者間で認識を共有しやすいメリットがあります。

ただし、死因贈与契約を締結しても、契約の有効性や内容をめぐって相続人との間に紛争が生じる可能性があり、受贈者が必ず不動産を取得できるとは限りません。

死因贈与は口頭の合意でも法律上成立する可能性がありますが、契約の存在や内容を証明できないおそれがあります。将来の紛争を防ぐため、承継する財産や条件を明記した死因贈与契約書を作成しておくことが重要です。

不動産取得税や登録免許税などの税負担だけでなく、契約内容の実現可能性も踏まえて、不動産の承継方法を検討しましょう。

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生前贈与で不動産を取得した場合

不動産を生前贈与によって取得した場合は、不動産取得税がかかります。

暦年課税の基礎控除や相続時精算課税制度を利用し、贈与税がかからない場合でも、不動産取得税まで非課税になるわけではありません。

また、所有権移転登記を行う際には、原則として固定資産税評価額の2％に相当する登録免許税もかかります。

生前贈与を検討する際は、贈与税だけでなく、不動産取得税や登録免許税を含めた税負担を確認することが重要です。

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不動産取得税の計算方法と税率

不動産取得税は、「固定資産税評価額×税率（3％または4％）」で計算できます。

固定資産税評価額には原則、市区町村の固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額を用います。

税率は宅地・住宅ともに3％です。住宅以外の家屋については4％です。

なお、不動産取得税には軽減措置があり、取得した不動産が一定要件を満たす場合には、固定資産税評価額から一定額を控除できます。

贈与や特定遺贈でかかる不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は住宅と宅地それぞれにかかりますが、どちらに対しても軽減措置があります。詳しく見ていきましょう。

住宅は種類や新築時期に応じた額を評価額から控除

住宅に対する不動産取得税では、一定の要件を満たす場合、住宅の固定資産税評価額から所定の額を控除できます。

控除額や適用要件は、新築住宅と中古住宅で異なります。

新築住宅の主な適用要件

住宅を新築した場合や、まだ使用されていない新築住宅を取得した場合は、床面積などの要件を満たすと軽減措置の対象になります。

主な床面積要件は、住宅の取得時期に応じて以下のとおりです。

住宅の所在地や種類、用途によって例外があります。たとえば、2026年3月31日以前に取得した戸建て以外の貸家住宅は、床面積40㎡以上が要件です。

具体的な適用要件は、不動産所在地を管轄する都道府県税事務所へ確認してください。

新築住宅の控除額

新築住宅が要件を満たす場合、原則として固定資産税評価額から1,200万円を控除できます。

一定の要件を満たす認定長期優良住宅については、控除額が1,300万円となります。

控除を適用した場合、不動産取得税は以下の式で計算します。

中古住宅の主な適用要件

中古住宅を取得して不動産取得税の軽減措置を受けるには、原則として以下の要件を満たす必要があります。

主な床面積要件は、住宅の取得時期に応じて以下のとおりです。

なお、住宅の種類や床面積の判定方法などによって、上記と異なる要件が適用される場合があります。具体的な適用可否は、不動産所在地を管轄する都道府県税事務所へ確認してください。

中古住宅の控除額

中古住宅の控除額は、その住宅が新築された時期によって異なります。

控除を適用した場合、不動産取得税は以下の式で計算します。

例えば、1993年1月1日に新築された、固定資産税評価額1,200万円の中古住宅を贈与によって取得したとします。

1993年に新築された住宅の控除額は1,000万円です。

軽減措置を適用しない場合の不動産取得税は「1,200万円×3％＝36万円」ですが、適用した場合は「（1,200万円－1,000万円）×3％＝6万円」になります。

この例では、軽減措置によって不動産取得税が36万円から6万円に減額されます。

軽減措置を受けるには申告が必要となる場合があります。申告期限や必要書類は都道府県によって異なるため、不動産所在地を管轄する都道府県税事務所へ確認してください。

宅地は課税標準1/2特例と税額控除がある

2027年3月31日までに宅地を取得した場合は、不動産取得税の課税標準となる固定資産税評価額が2分の1になります（地方税法附則第11条の5第1項）。

宅地にかかる不動産取得税は、原則として以下の式で計算します。

さらに、取得した宅地が一定の要件を満たす住宅用土地である場合は、上記の式で計算した不動産取得税額から所定の額を減額できます（地方税法第73条の24）。軽減措置の対象となるかどうかは、住宅が新築住宅か中古住宅かによって、土地と住宅の取得時期などの要件が異なります。

住宅用土地の軽減措置を適用した場合の不動産取得税は、以下の式で計算します。

控除額は、次のいずれか多い金額です。

例えば、床面積100㎡の住宅と、固定資産税評価額2,000万円、面積200㎡の土地を贈与によって取得したとします。

この土地の1㎡当たりの固定資産税評価額は「2,000万円÷200㎡＝10万円」です。住宅の床面積の2倍は200㎡となり、控除額の計算に用いる面積の上限と同じです。算式による控除額は「（10万円×1／2）×200㎡×3％＝30万円」です。

30万円は4万5,000円より多いため、控除額は30万円です。

軽減措置を適用する前の不動産取得税は「2,000万円×1／2×3％＝30万円」です。ここから控除額30万円を差し引くため、不動産取得税は0円になります。

住宅用土地の軽減措置には、土地と住宅の取得時期や住宅の床面積などの要件があります。具体的な適用要件や必要書類は、不動産所在地を管轄する都道府県税事務所へ確認してください。

不動産取得税の手続きと納税方法

不動産取得税の申告・納税が必要な場合の流れは以下のとおりです。

1. 都道府県税事務所へ申告する
2. 納税通知書が送付されたら納税する

それぞれ解説します。

（1）都道府県税事務所へ申告する

不動産取得税は都道府県税なので、不動産が所在する都道府県税事務所に申告します。

申告期限や申告方法は都道府県によって異なります。たとえば東京都では、不動産を取得した日から30日以内に申告する必要があります。

申告は、各都道府県税事務所のWebサイトから申告用紙をダウンロードして行います。郵送での申請と直接窓口での申請、どちらでも可能です。

相続による取得でも申告が必要かは自治体によって異なる

相続による不動産の取得は原則として不動産取得税が非課税ですが、申告手続きの取扱いは自治体によって異なります。

登記情報が法務局から自治体へ通知されるため、登記をした場合は通常の不動産取得税申告を不要としている自治体があります。一方で、非課税であることを確認するため、不動産取得税非課税申告書や遺産分割協議書、戸籍謄本などの関係書類の提出を求める自治体もあります。

相続登記をしただけで、全国一律に不動産取得税の申告が不要になるわけではありません。申告の要否や必要書類は、不動産所在地を管轄する都道府県税事務所に確認してください。

（2）納税通知書が送付されたら納税する

基本的には、不動産取得税が課税される人にのみ納税通知書が送付されます。

法定相続人が相続で取得した場合など、原則として不動産取得税が課税されないケースで納税通知書が届いたときは、通知書に記載されている問い合わせ先へ連絡し、課税の有無を確認しましょう。

納税する場合は、納税通知書に記載された金額を都道府県税事務所や金融機関などで支払います。地域によってはクレジットカード払いに対応している場合もあるため、希望する場合は確認してください。

不動産相続で発生するその他の税金

相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は原則として課税されません。

ただし、相続登記をするときには登録免許税がかかります。また、相続後に不動産を所有している場合は、固定資産税や都市計画税の負担が生じます。

ここでは、不動産を相続した場合にかかる登録免許税と、相続後に不動産を所有している場合にかかる固定資産税・都市計画税について解説します。

登録免許税｜名義変更の税金

不動産を相続した場合には不動産登記を行います。この登記のときに負担するのが登録免許税です。

登記は土地と建物それぞれに必要であるため、登録免許税もそれぞれにかかります。なお、相続で不動産を取得したときの不動産登記を「相続登記」といいます。

登録免許税の税率は、以下のとおりです。

不動産取得税では、包括遺贈による取得は、受遺者が相続人であるかどうかにかかわらず原則として非課税です。

一方、登録免許税では、受遺者が相続人でない場合、包括遺贈と特定遺贈のいずれも、所有権移転登記に原則として2％の税率が適用されます。相続人が遺贈によって不動産を取得した場合は、包括遺贈か特定遺贈かにかかわらず、原則として相続と同じ0.4％の税率が適用されます（登録免許税法別表第一第一号（二））。

登録免許税の計算例

固定資産税評価額が土地2,000万円、建物500万円で、合計額が2,500万円の場合、登録免許税は以下のとおりです。

• 贈与で不動産を取得した場合：2,500万円×2%=50万円
• 相続で不動産を取得した場合：2,500万円×0.4%=10万円

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相続登記にかかる登録免許税の計算方法と軽減措置を解説

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、不動産に対して課される市町村税です。東京都23区では都税として課されます。また、市街化区域内にある不動産には、都市計画税も課されます。

固定資産税の税率は原則として1.4％ですが、市町村は必要に応じて異なる税率を定めることができます。一方、都市計画税の税率には上限があり、市町村は0.3％を超えない範囲で税率を定めます。

なお、住宅やアパートなどの居住用家屋が建てられている宅地である住宅用地については、固定資産税と都市計画税の課税標準がそれぞれ軽減されます。

固定資産税と都市計画税の計算例

• 土地
  • 固定資産税評価額：1,800万円
  • 面積：200㎡
  • 固定資産税：1,800万円×1／6×1.4％＝4万2,000円
  • 都市計画税：1,800万円×1／3×0.3％＝1万8,000円
  • 合計：6万円

以下は、新築住宅に対する固定資産税の減額期間中で、建物全体が減額対象となる場合の簡易的な計算例です。

• 建物
  • 固定資産税評価額：600万円
  • 固定資産税：600万円×1.4％×1／2＝4万2,000円
  • 都市計画税：600万円×0.3％＝1万8,000円
  • 合計：6万円

この例では、土地と建物の固定資産税・都市計画税を合計して、12万円を負担します。

固定資産税と都市計画税は、原則として毎年1月1日現在の固定資産課税台帳上の所有者に課されます。そのため、年の途中で相続が発生した場合でも、その年度の納税義務者が直ちに相続人へ切り替わるわけではありません。

新築住宅が一定の要件を満たす場合、所定の床面積に相当する固定資産税額が2分の1に減額されます。減額期間は住宅の構造などによって異なります。

• 一般的な戸建て住宅：新築後3年度分
• 認定長期優良住宅に該当する一般的な戸建て住宅：新築後5年度分
• 3階建て以上の耐火・準耐火建築物：新築後5年度分
• 認定長期優良住宅に該当する3階建て以上の耐火・準耐火建築物：新築後7年度分

マンションなどの中高層耐火建築物では、一般的な戸建て住宅よりも減額期間が長くなることがあります。なお、この減額措置は固定資産税を対象とするものであり、都市計画税が同様に2分の1になるわけではありません。

評価額、住宅の構造、床面積、取得時期、自治体独自の制度などによって税額は異なります。不動産の贈与や相続を行う前に、適用される制度と税額の目安を確認しておくことが重要です。

不動産取得税についてよくある質問

必要に応じて、遺産分割協議書や戸籍謄本などを提出し、相続による取得であることを確認してもらいます。

ただし、遺産分割をやり直した経緯や方法によっては、贈与税や譲渡所得税などで別の課税関係が生じる可能性があります。