相続登記にかかる登録免許税の計算方法と免税措置を解説

相続で不動産を取得した場合、相続登記をして名義を変更する際に「登録免許税」が発生します。税率は固定資産税評価額の0.4%です。たとえば評価額1,000万円の不動産を相続した場合、登録免許税は4万円となります。

登録免許税は相続税とは別の税金で、相続税がかからないケースでも、相続登記の際には原則として納付が必要です。

ただし、一定の要件を満たす場合は登録免許税が免除されます。令和7年度税制改正により、免税措置の適用期限は令和9年（2027年）3月31日まで延長されています（租税特別措置法第84条の2の2）。

この記事では、登録免許税の計算方法や計算例（一戸建て・マンション・持分）、免税措置の要件と適用期限、相続登記の手続き方法を解説します。

相続登記にかかる登録免許税とは

登録免許税と相続税の違い

登録免許税とは、不動産や船舶・航空機の登記、会社の商業登記、弁護士などの資格登録といった手続きを行う際にかかる税金です。

不動産を相続すると所有者が変わるため、登記の内容を書き換える「相続登記」が必要になります。

この相続登記を行う際に、不動産の価額（固定資産税評価額）に対して税率0.4%の登録免許税が発生します。

登録免許税は登記手続きに対してかかる税金であるのに対し、相続税は財産を受け継いだことに対してかかる税金です。

両者は課税の目的も対象も異なる別の税金なので、相続税がかからないケースでも登録免許税の納付は原則として必要です。

なお、一定の要件を満たす場合は登録免許税が免税となる特例措置が設けられています。詳しくは後述します。

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令和6年（2024年）以降、相続登記は義務

令和6年（2024年）4月1日から、所有者不明土地の解消を主な目的として、相続登記の申請が義務化されました。

義務化以前に発生した相続であっても、まだ相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象となります。令和6年以降の相続はもちろん、それ以前の相続についても、不動産を取得した場合は原則として相続登記を行いましょう。

法務省が令和7年に実施した認知度調査では、相続登記の申請の義務化を「聞いたことがある」と答えた人が71.6%だったのに対し、申請期限まで把握していた人は43.2%にとどまっています。

相続登記の申請期限は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく放置した場合は、10万円以下の過料が科されます（不動産登記法第164条）。

相続登記の登録免許税はいくらかかる？

相続の登録免許税の計算式

相続登記の登録免許税は、以下の計算式で算出します。

計算式の「不動産の価格（課税価格）」とは、「相続登記を申請する年度」における不動産の固定資産税評価額のことです。

固定資産税評価額は、以下の方法で確認できます。

• 毎年度初めに市町村から送付される固定資産税課税明細書を確認する
• 不動産所在地の市区町村役場で固定資産評価証明書を取得する

固定資産税評価額については、関連記事『相続税評価額とは？土地や建物ごとの計算方法・調べ方と固定資産税評価額との違い』で解説しています。

一戸建て（土地と建物）の計算例

一戸建てを相続した場合を例に、登録免許税を計算してみましょう。

1. 固定資産税評価額を求める
   土地と建物の固定資産税評価額の合計額は、11,805,714円です。1,000円未満を切り捨てると、課税価格は、11,805,000円になります。
2. （1）に税率をかける
   11,805,000円（課税価格）×0.4％（税率）＝47,220円
3. 100円未満を切り捨てて納付額を確認
   登録免許税の納付額は、47,200円になります。

持分（共有不動産）の計算例

被相続人（夫）の持分を妻が相続した場合を例に計算します。

被相続人の死亡により、妻が被相続人の持分1/2を相続することになった場合、登録免許税は以下の手順で計算します。

1. 固定資産税評価額に被相続人の持分をかける
   8,801,178円×1/2＝4,400,589円
2. 1,000円未満を切り捨てて、登録免許税の課税価格を算出
   4,400,000円
3. （2）に税率をかける
   4,400,000円（課税価格）×0.4％＝17,600円

マンションの計算例

マンション（敷地権付き区分建物）を相続した場合、登録免許税の計算は一戸建てよりも手順が増えます。

「専有部分（部屋）の評価額」と「敷地部分の評価額（土地全体の評価額×敷地権割合）」を合算して課税価格を求める必要があります。敷地権割合が不明な場合は、法務局等で登記事項証明書を取得して確認してください。

ここでは、以下の条件のマンションを相続したケースで計算します。

• 専有部分（建物）の固定資産税評価額　2,500,000円
• 敷地全体の固定資産税評価額　120,000,000円
• 敷地権割合　10,000分の200

1. 敷地部分の固定資産税評価額に敷地権割合をかける
   120,000,000円×200/10,000＝2,400,000円
2. 専有部分（建物）と敷地部分の固定資産税評価額を合算する
   2,500,000円＋2,400,000円＝4,900,000円
3. 1,000円未満を切り捨てて、登録免許税の課税価格を算出
   4,900,000円（切り捨てなし）
4. （3）に税率をかける
   4,900,000円×0.4%＝19,600円

なお、古いマンションでは「敷地権なし」の形式で土地の持分が別の登記簿になっている場合があります。その場合でも、建物と土地の評価額を合算して1つの申請書でまとめて登記申請することが可能です。不明な点は管轄の法務局にご確認ください。

登録免許税の免税措置の要件と適用期限

税制改正による期限延長

相続登記の登録免許税については、一定の要件を満たす場合に免税となる措置が設けられています。

令和7年度税制改正により、いずれの免税措置も令和9年（2027年）3月31日まで適用期限が延長されています（租税特別措置法第84条の2の2）。

免税措置は以下の2種類です。

• 相続により土地を取得した人が、その相続登記をしないまま死亡した場合
• 相続により取得した土地の価額が100万円以下の場合

それぞれの要件と手続きを以下で解説します。

免税措置（1）相続登記をしないまま死亡した方がいる場合

相続により土地を取得した個人が、その相続登記をしないまま死亡した場合、令和9年3月31日までに、その亡くなった方を登記名義人とするための相続登記については登録免許税が免税となります（租税特別措置法第84条の2の2第1項）。

免税の対象となるのは「登記未了のまま亡くなった方を名義人とするための登記」のみで、最終的に不動産を取得する相続人への移転登記には通常どおり登録免許税が発生します。

例えば…

Bさん（Aさんの配偶者）がAさんから不動産を相続した際、Bさんは相続登記せず登録免許税を払っていませんでした。

その後Bさんが亡くなり、同一の不動産をBさんの子であるCさんが相続するとします。この場合、CさんはBさんが支払っていなかった登録免許税を支払う必要はありません。

つまり、AさんからBさんへの登記（Bさんを名義人とするための登記）は免税、BさんからCさんへの相続登記には通常どおり登録免許税が発生します。

二次相続の定義や注意点は『二次相続の相続税はいくら上がる？計算例と対策を解説』にてご確認ください。

免税措置（2）相続により取得した土地の価額が100万円以下の場合

相続により土地を取得した個人が、令和9年3月31日までに所有権の移転登記または所有権の保存登記を受ける場合、その土地の固定資産税評価額が100万円以下であれば登録免許税が免税となります（租税特別措置法第84条の2の2第2項）。

この免税措置は土地のみが対象です（建物は対象外）。

所有権の持分を取得する場合は、「不動産全体の価額×持分割合」で計算した評価額が100万円以下であれば免税の対象となります。

相続登記で免税措置を受けるための手続き

相続登記で登録免許税の免税措置を受けるためには、登記申請書に免税の根拠となる法令の条項を記載する必要があります。記載がない場合は、免税措置は受けられません。

上記の免税措置（1）のケースであれば「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」、免税措置（2）のケースは「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。

申請書の具体的な記載例は、法務局『相続登記の登録免許税の免税措置について』をご確認ください。

相続登記の手続きと登録免許税の納め方

相続登記の方法と必要書類

相続登記では、登記申請書と必要書類を「申請する不動産の所在地を管轄する法務局」の窓口に持参または郵送して提出します。

オンライン申請を利用する場合は、法務省『不動産登記の電子申請（オンライン申請）について』をご参照ください。

なお、必要書類は遺言書がある場合と遺産分割協議の場合で異なるため、分けて紹介します。

共通で必要な書類

• 登記申請書
  法務局のホームページから様式をダウンロードして作成
• 相続関係説明図
  被相続人と相続人の関係を一覧にした表。自分で作成
• 被相続人の住民票除票
  登記簿上の住所・本籍地の記載があるもの
• 収入印紙または領収証書
  登録免許税の納付後に取得
• 不動産を相続する者の住民票
  市区町村役場で取得
• 固定資産評価証明書
  市区町村役場で取得（納税通知書・課税明細書でも可）
• 委任状
  専門家等に依頼する場合に作成

なお、固定資産評価証明書の代わりに、固定資産税納税通知書の課税明細書が使える場合があります。詳しくは管轄の法務局にご確認ください。

遺言書がある場合

• 被相続人の戸籍・除籍謄本
  被相続人の死亡の事実が記載されたもの。法定相続情報一覧図の写しでも可
• 不動産を相続する者の戸籍謄本
  市区町村役場で取得
• 遺言書
  被相続人の遺言書

遺言書による相続登記では、被相続人が亡くなった事実を証明できればよいため、戸籍・除籍謄本は死亡の記載があるものだけで原則として足ります。必要な書類はケースによって異なる場合があるため、詳しくは管轄の法務局にご確認ください。

なお、公正証書遺言以外は家庭裁判所の検認が必要です。自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合は検認不要で、代わりに法務局で「遺言書情報証明書」を取得して添付します。

遺産分割協議をした場合

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍謄本
  法定相続情報一覧図の写しでも可
• 相続人全員の戸籍謄本
  相続放棄した人がいる場合は相続放棄受理証明書も必要
• 遺産分割協議書
  相続人全員で作成
• 相続人全員の印鑑登録証明書
  市区町村役場で取得

登録免許税の納付方法

登録免許税の納付方法は、以下のとおりです。

• 現金で納付
• 収入印紙による納付
• オンラインでの納付

相続登記では収入印紙または領収証書も提出書類に含まれます。これは登録免許税を支払うことで取得できるものなので、登録免許税は登記申請に伴って納付する必要があります。

それぞれの納付方法を確認していきましょう。

現金で納付

銀行や郵便局などの金融機関、税務署で、所定の納付書に必要事項を記入して登録免許税を支払います。支払いが完了すると、領収証書が交付されます。この領収証書を登記申請書または台紙に貼付して法務局に提出しましょう。

収入印紙による納付

登録免許税額が3万円以下の場合、収入印紙での納付も可能です。もっとも、実務上は3万円を超える場合でも収入印紙による納付が一般的です。

収入印紙は郵便局の窓口で購入でき、法務局で購入できる場合もあります。

なお、収入印紙は申請書に直接貼り付けるのではなく、別の白紙（台紙）に貼り付けて申請書と一緒につづります。

オンラインでの納付

オンライン申請の場合、歳入金電子納付システムを利用して登録免許税を納付することが可能です。しかし、利用を考えている金融機関が登録免許税の電子納付に対応しているかどうか確認が必要であったりと、いくつか注意点も存在します。

相続登記の登録免許税についてよくある質問