小規模宅地等の特例の要件をわかりやすく解説。計算方法や注意点もわかる

小規模宅地等の特例とは、土地を相続したときに一定の要件を満たしている場合、その土地の評価額を最大で80%減額できる制度です。

たとえば、評価額が1,000万円の土地であれば、特例の適用で200万円まで下がることもあります。

ただし、実際にどれほど評価額が減額されるかは土地の種類などにより異なります。

そこでこの記事では、小規模宅地等の特例の計算を、ケースごとの計算例とともにわかりやすく解説していきます。

小規模宅地等の特例の適用要件や、適用を受ける場合の注意点も解説しているのでご確認ください。

小規模宅地等の特例とは？相続税にどう関係する？

小規模宅地等の特例とは、相続や遺贈で土地を取得した場合、一定の要件を満たせば、その土地の評価額を最大80％減額できる特例です。

小規模宅地等の特例を適用できる土地の種類は、以下のとおりです。

各土地における、小規模宅地等の特例の限度面積・減額割合は以下のとおりです。

各土地の種類の詳しい説明や、小規模宅地等の特例の適用要件などを知りたい方は、本記事の『小規模宅地等の特例を適用できる4つの宅地と適用要件』で解説しているので、ご確認ください。

小規模宅地等の特例で評価額はいくら減る？計算方法と計算例

ここでは、小規模宅地等の特例を適用した場合の計算方法を、以下のケースに分けて紹介します。

• 土地の面積が限度以下の場合
• 土地の面積が限度を超える場合
• 1つの土地を複数人で相続する場合
• 複数の土地を相続する場合

合わせて、各ケースにおける実際の計算例も掲載するのでご確認ください。

土地の面積が限度以下の場合

土地の面積が限度以下の場合は、その土地の全てが小規模宅地等の特例の対象になります。

したがって、その土地の相続税評価額満額に、減額割合をかけると減額される評価額がわかります。

土地の面積が限度を超える場合

土地の面積が限度額を超える場合は、土地の面積のうち限度分の割合にあたる相続税評価額が特例の対象となります。

つまり、特例による減額金額は、「土地の相続税評価額×土地の面積全体に対する限度面積の割合×減額割合」で計算されるということです。

1つの土地を複数人で相続する場合

1つの土地を複数人で相続する場合は、まずその土地をどう分割するのかを決め、それをもとに相続税評価額の分割も決めておきます。

次に、小規模宅地等の特例の限度面積をどう分割するのかも決め、これらをもとに特例による減額金額を計算していきます。

複数の土地を相続する場合

複数の土地を相続し、小規模宅地等の特例を適用する場合、以下の2パターンに分けて計算方法を確認する必要があります。

• 相続する土地に「貸付事業用宅地等」が含まれない
• 相続する土地に「貸付事業用宅地等」が含まれる

それぞれのケースについて、計算方法と計算例を見ていきましょう。

相続する土地に「貸付事業用宅地等」が含まれない場合

相続する土地に貸付事業用宅地等が含まれない場合は、それぞれの土地について通常通り、小規模宅地等の特例が適用されます。

複数の土地を相続するからといって、限度面積や減額割合が変わることはありません。

具体的な計算例は、以下のとおりです。

相続する土地に「貸付事業用宅地等」が含まれる場合

複数の土地を相続する場合、その中に貸付事業用宅地が含まれているなら、以下の合計が200㎡以下になる範囲で、小規模宅地等の特例が適用されます。

• 特定居住用宅地等の合計×200/330
• 特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等の合計×200/400
• 貸付事業用宅地等の合計

小規模宅地等の特例を適用できる4つの宅地と適用要件

小規模宅地等の特例を適用できる宅地は4種類にわけられます。

ここでは、それぞれの宅地の特徴と、特例を適用するときの要件を解説します。

（1）特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、自宅用の土地を意味します。

ただし、「被相続人の居住用」なのか「被相続人と生計を一にする親族の居住用」なのかによって、小規模宅地等の特例の適用要件が異なります。

それぞれに分けてみていきましょう。

被相続人の居住用

被相続人が居住用に利用していた土地は、「特定居住用宅地等」に当たります。

その他の別居親族の条件に含まれる「一定の条件」とは、次の通りです（家なき子特例）。

• 被相続人に配偶者も、相続開始時に同居親族もいないこと
• 相続人が相続開始前3年以内に、相続人、相続人の配偶者、3親等内の親族、相続人と特別な関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと　　
• 相続人が相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがないこと

具体的には、父がすでに死亡し1人暮らしをしていた母の自宅を、借家住まいの子が相続するケースが該当します。

正確な条件を知りたい方は、専門家である税理士に相談しましょう。

被相続人と生計を一にする親族の居住用

被相続人と生計を一にする親族の居住用の土地も「特定居住用宅地等」に当たります。

例えば、父が所有する土地に子が家を建てて住み、父の死亡後に、子がその土地を相続する場合が該当します。

この場合、小規模宅地等の特例の適用要件は以下のとおりです。

なお、「生計を一にする親族」とは簡単にいうと、被相続人と「財布が一緒」の親族を指します。

例えば子が父に継続的に生活費を援助していた等の場合が該当します。

相続税の申告期限前に土地の売却を行ってしまうと、特例の対象外となる点に注意が必要です。

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（2）特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人が事業に使用していた宅地等を意味します。

ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合は、3年以内に新たに貸付に供した宅地等であっても、特例の対象になります。

なお、ここでいう「事業」には、不動産貸付業（アパート経営など）、駐車場業、自転車駐車場は含まれません。

これらの業務に利用していた土地は、「（4）貸付事業用宅地等」に該当し、減額率が50％になりますのでご注意ください。

（3）特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人または被相続人の同族関係者が50％以上の株式（または出資）を持つ会社が、事業に使用していた土地を意味します。

（4）貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、被相続人等の貸付事業に利用されていた宅地等を意味します。

例えば、賃貸アパートや賃貸マンションの敷地が該当します。

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小規模宅地等の特例を適用するときの注意点

最後に、小規模宅地等の特例を適用する際の注意点として、以下を解説していきます。

• 申告期限内に相続税申告が必要
• 納税額が0円でも相続税申告が必要
• 相続時精算課税制度により贈与された土地は特例対象外
• 申告期限までに遺産分割する必要がある
• 二次相続を意識して特例を利用すべき

申告期限内に相続税申告が必要

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、原則として、相続税の申告期限内に、この特例の適用を受けようとする旨を記載した相続税の申告書を提出しなければなりません。

具体的には、相続税申告書の第11の2表を記入して提出します。

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常、被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内です。

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特例の内容に応じた添付書類も必要

小規模宅地等の特例の適用を受けるための申告は、申告書に様々な添付書類が必要となります。

どの要件の特例を利用するかによって必要となる添付書類が異なってくるので、専門家である税理士に相談して確認を取りましょう。

納税額が0円でも相続税申告が必要

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、納税額が0円になった場合でも、必ず申告書を提出しましょう。

相続税では、財産の課税価格が基礎控除額を上回らない場合は、申告・納付が必要ありません。

しかし、小規模宅地等の特例を適用して納税額が0円になった場合には、相続税申告をする必要があるのです。

申告を怠ると小規模宅地等の特例が利用できず、税務署から追徴課税を言い渡される恐れがあるので、注意してください。

相続時精算課税制度により贈与された土地は特例対象外

特例の対象となる土地が相続時精算課税制度を利用して贈与されている場合は、小規模宅地等の特例を利用することができません。

「相続時精算課税制度」とは、生前贈与した財産を贈与財産としてではなく、相続財産に含めて計上することができる制度です。

一方、小規模宅地等の特例を適用できるのは、「相続または遺贈により財産を取得した場合」に限られます。

そのため、相続時精算課税制度を利用して贈与を行っていると、小規模宅地等の特例を適用することはできません。

税負担を抑えるにはどちらの制度を利用するべきなのかについては、税理士に相談しましょう。

申告期限までに遺産分割する必要がある

小規模宅地等の特例の適用対象となるのは、申告期限までに遺産分割が完了している宅地に限られます。

申告期限までに遺産分割が完了しない場合、申告する際に、「申告期限3年以内の分割見込書」を添付すれば、その後遺産分割が完了した後に特例の適用を受けることが可能です。

具体的には、以下の条件に該当するようになった場合は、特例の適用対象になります。

以上の場合、遺産分割が行われた日の翌日から4か月以内に更正の請求書を提出する必要があります。

二次相続を意識して特例を利用すべき

小規模宅地等の特例によって評価額を下げる場合には、将来の二次相続における相続税の負担を意識した利用を行うことが望ましいでしょう。

一次相続では、被相続人の配偶者に対して非常に手厚い税額軽減制度が認められています。

そのため、一次相続では子が特例を使って評価額を下げ、配偶者は自身の減額制度を利用し、将来の二次相続で特例を適用できる宅地を取得する方が、親子二代の合計納税額を効果的に抑えることができるのです。

実際の遺産分割にあたっては、目先の納税額だけでなく将来の負担についても考慮した検討が必要となります。

二次相続を意識した適切な遺産分割を行うためにも、専門家である税理士に相続方法について相談することをおすすめします。

小規模宅地等の特例の利用に関するQ＆A

小規模宅地等の特例を受けるための要件は以下の通りです。

• 被相続人が要介護等の認定を受けて適切な介護施設に入居している
• 施設へ入居した後に、自宅が賃貸物件や事業で使用されていない
• 入居した施設が老人福祉法等に規定する老人ホームである

適切な介護施設とは、「特別養護老人ホーム」「有料老人ホーム」「介護老人保健施設」「サービス付き高齢者向け住宅」「障害者支援施設」などです。

老人福祉法等に規定する老人ホームといえるためには、都道府県知事に届け出がなされていることが必要になります。

• 特例が適用できる
  建物が区分登記されていない
  子または子の家族が居住している
  
• 特例が適用できない
  世帯全員が引っ越している
  建物が区分登記されている（子の居住部分は適用不可）

建物が区分登記されておらず、親の単独名義や共有名義であるなら、家屋が構造上の分離されていても特例を利用できます。

ただし、利用できるのはマンションの土地の部分となります。

正確には、マンションでは全体の土地をマンションの所有者全員で分けて所有しているので、マンションの土地の一部のみが対象となるのです。

特に、部屋数の多い高層マンションでは、特例の対象となる土地は非常に小さくなる点に注意しましょう。

小規模宅地等の特例のご相談は税理士へ

小規模宅地等の特例を活用すれば、相続税額の大幅な減額が期待できます。

しかし、ご本人のみでは特例を正しく適用するのが困難なケースも少なくありません。

「そもそも特例の対象になる土地なのか？」「減額のメリットを最大にするには、どの土地に特例を適用すべきなのか？」など検討しなければならない問題が多数あるからです。

小規模宅地等の特例について少しでもご不安な方は、税理士にぜひご相談ください。

税理士が関与すれば、ご相談者様に最適な申告ができるようになります。