兄弟から別荘を相続するときに知っておきたいこと

更新日：2024/03/26

ケース別の相続税

故人に配偶者や子がなく親も他界している場合は、兄弟が遺産を相続します。別荘の相続が発生したときは、遺産分割協議や相続登記、相続税の申告などを期限内に完了させる必要があります。円満な相続や手続きをスムーズに進めるためにも、あらかじめ知識を身につけておくと安心です。

この記事では、兄弟から別荘を相続するときの基礎知識についてわかりやすく解説します。

『兄弟が所有する別荘の相続』に関する基本事項
『兄弟が所有する別荘の相続』に関するよくある質問
他にもおさえておきたい相続の基本

『兄弟が所有する別荘の相続』に関する基本事項

法定相続分による相続割合【兄弟が相続する場合】

相続人の間で遺産分割協議を行う際に、法律上の分け方の目安となるのが法定相続分です。

兄弟で相続する場合は、兄弟の人数で均等に分割します。

【相続割合】

兄弟1人：全額
兄弟2人：1人あたり1/2
兄弟3人：1人あたり1/3

被相続人が亡くなって8,000万円の遺産が発生し、兄弟2人で相続する場合は4,000万円ずつで分けます。

ただし、相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割することも可能です。それぞれの相続割合によって相続税の総額が変わることがあるので、税負担も考慮した遺産分割を行う必要があります。

別荘を相続するときの手続きの流れ

別荘を相続する場合は、以下のような流れで手続きを進めます。

1.遺言書の有無を確認する

被相続人が遺言書を作成していた場合は、遺言書の内容に従って相続手続きを行います。遺言書がない場合は、遺産分割協議などを行って相続手続きを進めます。

2.相続人を確認する

相続人となるのは被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹などです。このとき相続人調査を行い、誰が相続人になるのかを確認する場合もあります。

3.相続財産を確認する

相続財産調査を行い、別荘やその他の不動産、預貯金など、どのような財産があるのか、評価額はいくらなのかを確認します。

4.遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）

遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、相続財産をどのように分割するかを決めます。遺産分割協議が成立しない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てます。

5.相続登記の申請手続きを行う

遺産分割協議が成立したら相続登記の申請手続きを行い、別荘の名義を相続人に変更します。

6.必要に応じて相続税の申告・納税を行う

相続財産の評価額の合計が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要です。また、相続税額が発生した場合は納税も行います。

相続後に別荘を利用する場合は、別荘の管理・維持を行う必要があります。売却する場合は、不動産会社などに売却を依頼します。

相続手続きは時間と手間がかかるため、早めに準備を進めるようにしましょう。

・遺産未分割で相続税申告する方法とデメリット｜遺産分割に期限はある？

別荘の相続税評価額を計算する方法

別荘の相続税評価は持ち家などと同様に、家屋と敷地に分けて評価額を算出し、合算で算定します。

家屋部分の評価方法

家屋は固定資産税評価額×1.0で評価します。固定資産税評価額とは、自治体ごとに毎年個々の不動産に対して算定されるものです。

家屋の評価額＝固定資産税評価額×1.0

敷地部分の評価方法

敷地は、路線価方式または倍率方式のいずれかで評価します。

路線価方式

路線価方式とは、国税庁が毎年公表する道路に面する宅地の1㎡あたりの価額（路線価）に、土地の面積を乗じて算出する方法です。

敷地の評価額＝1㎡あたりの路線価×面積

1㎡あたりの路線価が15万円で敷地面積が100㎡の場合、評価額は1,500万円になります。

倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない土地を評価する際に使われる方法です。倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。固定資産税評価額とは、市区町村が土地ごとに毎年算定しているものです。倍率は、土地の所在地や利用状況などによって異なります。

敷地の評価額＝固定資産税評価額×倍率

固定資産税評価額が1,500万円で倍率が1.1倍の場合、評価額は1,650万円となります。

別荘の相続税評価額を過大に出してしまうと、相続税負担が大きくなります。反対に、過少評価した場合は税務調査を受ける可能性が高いので、いずれも注意が必要です。

・相続財産評価額とは？｜土地・建物の評価方法を解説

・建物（家屋）の相続税評価額は簡単に計算できる！建物の相続税対策も紹介

・土地の相続税の仕組みは？計算方法、評価額、特例、控除などを解説

・土地の相続税評価額の計算方法｜路線価や補正について解説

相続税における基礎控除の概要と計算方法

相続税は遺産のすべてに対して課税されるわけではなく、課税対象となる遺産の総額が基礎控除額を上回る場合に申告の義務が発生します。また、場合によっては相続税額が発生することもあります。

相続税の基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。

【基礎控除額の計算方法】
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

【相続人数別の基礎控除額】

法定相続人	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円

法定相続人が兄弟1人の場合は3,600万円、兄弟2人の場合は4,200万円が基礎控除として遺産総額から差し引かれます。遺産の総額が基礎控除額を下回る場合は相続税は発生せず、申告の必要もありません。

・相続税はいくらから生じる？｜基礎控除額も解説

・相続税は基礎控除以下なら無税！計算方法やその他の控除も解説

相続税の申告方法と申告期限

遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、被相続人の住所地を管轄する税務署に申告します。申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内です。

相続税の申告書は税務署の窓口でもらえるほか、国税庁のホームページからもダウンロードできます。申告書の提出方法は、持参または郵送のほかe-Tax（電子申告）でも可能です。

相続税の申告書作成は自分で行うこともできますが、専門的な知識を要するため、税理士に依頼することをおすすめします。

・相続税の申告・納税の基礎知識をわかりやすく解説！

・【やさしい】相続税申告書の書き方｜誰でも簡単に申告書を作成できる！

・相続税の申告はネットで可能！やり方やe-Taxが使えない人も解説

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別荘の相続登記手続きと費用の相場

別荘などの不動産を相続した場合は相続登記の申請を行い、相続人に名義を変更する必要があります。相続登記の手続きは、民法上では被相続人の死亡日から10年以内が時効とされていましたが、2024年4月からは、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に行うことが義務付けられました。

相続登記の申請手続きに必要な書類

別荘の相続登記をするには、以下の書類が必要です。

登記申請書
被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍（出生から亡くなるまでのすべての謄本）
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
別荘を相続する相続人の住民票
固定資産課税明細書
相続関係説明図（戸籍謄本・除籍謄本の原本の還付を希望しない場合は不要）
遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合のみ）

相続登記の申請手続きは別荘の所在地を管轄する法務局で行いますが、申請方法は、法務局の窓口または郵送の2通りあります。

相続登記の申請手続きにかかる費用

相続登記にかかる費用は必要書類の取得費のほか、申請時に納める登録免許税、司法書士への報酬などがあります。

必要書類の取得費はそれぞれ数百円程度です。相続登記の登録免許税は、別荘の固定資産税評価額に税率（0.4%）を乗じて計算します。たとえば、8,000万円の別荘にかかる登録免許税は32万円です。

司法書士の報酬はさまざまですが、相場は10万円～20万円程度と考えておくとよいでしょう。司法書士に依頼する場合は複数の司法書士から見積もりをとり、比較検討することをおすすめします。

相続登記は手続きが複雑で費用もかかります。相続人が決まったら、早めに手続きを進めましょう。

・相続登記の登録免許税｜計算方法や免税措置は？必要書類や手続きも解説

・土地の名義を変更したら相続税がかかる？名義変更と課税条件を解説

別荘を相続する場合は維持費がかかることも考慮して

別荘の所在地や周辺環境、設備状態などによって異なりますが、別荘にかかる費用は大きく2つあります。

固定資産税や都市計画税
固定資産の修繕費や管理費など

まず、別荘にかかる税金として、固定資産税や都市計画税を毎年納める必要があります。

また、持ち家などと同様に、定期的な修繕や管理も必要です。屋根や外壁の塗り替え、水回りの修理といった別荘の設備や構造の維持・修復にかかる費用のほか、清掃や管理人への委託料など、別荘の維持管理費がかかります。

別荘の相続後も維持し続ける場合は、これらの費用が継続的にかかるということも考慮することが大切です。

税務調査の対象になりやすいケース

税務調査とは、税務署が納税者の申告内容を調査し、正確な申告が行われているかどうかを調査するためのものです。税務調査は、納税者全員に行われる可能性がありますが、特に、以下の場合は税務調査の対象になりやすいと考えられます。

相続税の申告額が大きい場合
相続税の申告内容に不審な点がある場合
過去に悪質な申告漏れや申告内容に誤りがある場合

税務調査の対象となった場合、税務署から申告内容について説明を求められることがあります。また、申告内容に不備や誤りがあると、修正申告を促される場合もあります。

税務調査のリスクを避けるためにも、申告書の記載内容や添付書類を誤りなく作成することが重要です。税理士に相談して、申告書の作成や税務調査対策を依頼することも検討しましょう。

・相続税の税務調査とは？対象になる人の特徴やならない方法を解説

・相続税の申告漏れはバレる？｜なぜ相続税の無申告はバレるのか解説

・相続税の脱税は税務調査でばれる？｜ペナルティや回避方法を解説

『兄弟が所有する別荘の相続』に関するよくある質問

別荘の相続税評価額はいくら？

別荘の相続税評価額は敷地と家屋に分けて評価額を算出し、合算して算定します。

・敷地部分：路線価方式または倍率方式で算出

路線価方式：1㎡あたりの路線価×面積

倍率方式：固定資産税評価額×倍率

・家屋部分：固定資産税評価額×1.0

相続した別荘に住民税はかかる？

一般家屋と同様に、別荘にも住民税はかかります。住民税は「所得割」と「均等割」からなりますが、住民票のない別荘は「均等割」が課されます。

別荘にはどんな維持費がかかる？

別荘には固定資産税と都市計画税、住民税のほか、管理費や修繕費などの維持費がかかります。

相続後に別荘を売却したら税金がかかる？

相続後に別荘を売却する際、売買契約の際に印紙税が必要になるほか、売却益が出た場合には譲渡所得税（所得税と住民税）がかかります。

相続した別荘は賃貸に出せる？

本別荘を賃貸に出すこと自体は可能です。賃貸に出すことにより、別荘の維持や処分にかかる費用を賄うことができます。ただし、別荘を賃貸に出す際には、火災保険や家財保険の加入、固定資産税の発生など、注意点もあります。また、売却する場合と同様に、必ず借り手がつくとは限りません。そのため、慎重に判断したほうがいいでしょう。