相続税における路線価の調べ方と計算方法【土地の評価額がわかる】
土地の相続税評価額は、基本的に「路線価 × 地積」で計算し、土地の形状や利用状況によっては、評価額に「補正」を行う必要があります。
路線価図で土地の路線価を調べて、具体的な金額を算出しましょう。
この記事では、路線価の基礎から、国税庁の路線価図を使った調べ方、相続税評価額の計算方法までをわかりやすく解説します。
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路線価とは？相続税評価との関係をわかりやすく解説
路線価とは㎡あたりの評価額
路線価とは、道路に接する標準的な宅地の1㎡あたりの価額を意味します。
路線価は路線（道路）ごとに設定された土地の単価であることから、「路線単価」や「路線地価」と呼ばれることもあります。
路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」がありますが、一般的に単に「路線価」という場合は、相続税路線価を指すことがほとんどです。
※この記事では、以降「路線価」と表記するものはすべて「相続税路線価」を指します。
路線価は土地の相続税評価額の計算に使う
路線価は相続税申告の際に、相続した土地の相続税評価額を計算するために使用されます。
相続税評価額は、相続税の計算で用いる「財産の価格」のことです。
各財産の相続税評価額を計算する方法は、国税庁が作成した「財産評価基本通達」で定められています。
ポイント
- 路線価
土地の相続税評価額を計算するために使う。 - 相続税評価額
相続する財産の価格。相続税の計算で使う。
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土地の価格は5種類｜公示価格・実勢価格などとの違いは？
先述の通り、土地の相続税を計算する場合は、まず路線価をもとに「相続税評価額」を計算する必要があります。
実は土地の価格には相続税評価額を含めて5種類があり、混同してしまう場合もあるのでここで整理しておきましょう。
| 種類 | 公表主体・基準 | 主な用途 |
|---|---|---|
| 実勢価格 | 市場取引 | 実際の売買価格 |
| 公示価格 | 国（毎年1月1日時点） | 土地価格の指標 |
| 基準地価 | 都道府県（毎年7月1日時点） | 土地価格の補完指標 |
| 相続税評価額 | 国税庁（路線価など） | 相続税の計算 |
| 固定資産税評価額 | 市町村（3年ごと） | 固定資産税の計算 |
実勢価格は実際の取引で成立する市場価格です。
相続財産の中には相続時の時価を評価額とするものもありますが、土地については原則として、路線価方式または倍率方式による相続税評価額を用います。
また、公示価格は土地価格の指標ですが、これもそのまま相続税の計算に使うことはありません。
公示価格は相続税評価にそのまま用いる価格ではありません。路線価と取り違えて計算すると、相続税評価額を誤るおそれがあります。
路線価は公示価格の8割程度
国税庁は路線価について、1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めるとしています（国税庁「令和8年分の路線価等について」）。
ただし、実際の相続税評価額は、土地の形状や接道状況などに応じた補正によって変わる場合があります。
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路線価の調べ方【国税庁の路線価図で確認】
路線価は、国税庁が公開している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から確認できます。
ここでは、実際の調べ方を順番に解説します。
路線価図で土地の路線価を調べる方法
1. 相続開始日の属する年を選択
まずは「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開いてください。
相続税の計算で路線価を調べる際の注意点は、以下の2つです。
- 相続開始日（被相続人が亡くなった日）が属する年分の路線価を確認する
たとえば、相続があった年が2026年なら、相続税申告を行うのが2027年になったとしても、2026年の路線価を使用します。 - 路線価は毎年7月に、国税庁から公表される
1月～6月に相続が発生した場合は、その年の路線価が7月に公表されるまで正確な評価額は確定しません。
公表後から申告期限までの短い期間で手続きを進めることに不安がある場合は、あらかじめ専門家である税理士に相談して準備を進めておくことをおすすめします。
路線価の年は、以下の画像に示すように画面上部から選択できます。
※画像は操作画面の例です。実際の画面では、その時点の最新年分が「（最新）」と表示されます。相続開始日が属する年分を選択してください。
2. 相続した土地がある都道府県を選択
今回調べたい、相続した土地がある都道府県を選択します。都道府県は一覧からでも地図からでも選択できます。
3. 路線価図を選択
路線価図を選択します。
4. 路線価を調べたい地域を選択
選択した都道府県の市区町村が出てきますので、路線価を調べたい地域を選択します。
選択するとさらに細かく分かれますので、再び路線価を調べたい地域を選択します。
5. 選択した地域の路線価図が出てくる
ここまで選択してきた地域の路線価図が出てきます。
路線価図の見方
路線価は千円単位で表示されています。
たとえば「280」と記載されている場合は、1㎡あたり28万円（280千円）を意味します。
また、数字の後ろに付いているアルファベットは「借地権割合」です。
貸宅地や貸家建付地は、第三者が使用しているため、所有者が自由に利用できません。
そのため、相続税評価額を計算する際には、この「借地権割合」を用いて、自用地としての評価額から一定額を差し引く調整を行います。
借地権割合を使った具体的な計算方法は、関連記事『借地権割合とは？路線価図での調べ方と相続税評価への使い方』で解説しています。
路線価を使った土地の相続税評価額の計算方法は、後ほど詳しく解説します。
路線価のない土地は倍率方式で確認【評価倍率表から】
郊外や農村部など、一部の地域では路線価が設定されていない場合があります。
路線価が定められていない地域を「倍率地域」といい、倍率地域にある土地は倍率方式で評価します。
倍率方式の計算式は、以下のとおりです。
倍率方式の計算式
固定資産税評価額×評価倍率
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書で確認できます。手元にない場合は、土地のある市区町村の窓口（東京23区は都税事務所）でも確認できます。
評価倍率は、国税庁が発表している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から調べることができます。
評価倍率の調べ方は、関連記事『財産評価基準書とは？読み方と土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）を解説』が参考になります。
なお、路線価地域にある宅地でも、接する道路に路線価が設定されていない場合があります。この場合は、税務署に申請して「特定路線価」を設定してもらう方法があります。詳しくは関連記事『特定路線価とは？申請が必要なケース・申請方法・注意点を解説』をご覧ください。
路線価は地価マップや税務署でも確認できる
路線価については、「全国地価マップ」や税務署でも確認することが可能です。
全国地価マップでは、住所や地図から相続税路線価を確認できます。
インターネットを利用して路線価を調べることが難しい場合は、税務署で確認することも可能です。
「国税庁ホームページ」で最寄りの税務署を調べて、事前に電話して相談の予約をしてください。
相談の際には、土地の所在地や地番が分かる資料を準備しておくとよいでしょう。
関連記事
税務署に相続税申告の無料相談が可能｜相談できることや相談方法を解説
路線価を使った土地の相続税評価額の計算方法
基本計算式：「路線価 × 地積」
路線価図から、相続する土地の路線価が調べられたら、相続税評価額を計算します。
路線価を用いた相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。
路線価を用いた土地の相続税評価額の計算式
路線価×地積
※必要に応じて各種補正率を適用して計算します。
「地積」とは、土地の面積（㎡）を意味します。
地積は、課税時期における実際の面積を用います。登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合は、実際の面積で評価します。ただし、すべての土地で実測が必要なわけではありません。
なお、土地の利用状況によっては、上記の計算式に一定の調整を加えて評価します。
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路線価を用いた相続税評価額の計算例
ここでは、基本となる自用地（所有者が自ら使用している土地）を例に、路線価を使った相続税評価額の計算方法を確認します。
自用地の相続税評価額の計算例
自用地の相続税評価額は、基本的に「路線価×地積」で算出します。
※以下の計算例では、分かりやすく解説するために、土地の形状等による補正（奥行価格補正率など）は行わないもの（補正率1.0）として計算しています。
上図の場合、道路に記載されている「200C」が路線価を表しています。
路線価は千円単位で記載されているので、上図の「200C」とは、「この道路に接する土地は、1㎡当たり200千円」と表していることが分かります。
また、今回は自用地であり、借地権は関係ないため「C」を考慮する必要はありません。
したがって、上図の自用地の評価額は次のとおり計算します。
200千円（路線価）×300㎡（地積）＝6,000万円（評価額）
実際の土地は、形状や道路との接し方によって補正が必要になる場合があります。その場合は、上記の計算式に補正率を反映して評価額を計算します。
路線価に補正をかける場合の相続税評価額の計算
路線価は、一方のみ道路に接する標準的な形状の宅地を前提にしています。
しかし、実際の土地の形状は、奥行きが長かったり、正面と側方が道路に接していたりと様々です。
そこで、一定の事情がある場合に、それらの事情を考慮した上で相続税評価額を減額または加算する必要があります。
これらの調整に用いる数値を「補正率」というのです。
評価額が下がる主な減額補正
- 奥行価格補正
標準的な土地と比べて、奥行が長いまたは短い場合の補正 - 奥行長大補正
奥行が間口に比べて長い場合の補正 - 間口狭小補正
道路に接する部分（間口）が狭い場合の補正 - がけ地補正
がけ地など、通常の用途に使いにくい部分がある場合の補正 - 不整形地の補正
土地の形がいびつな場合の補正 - 特別警戒区域補正
土砂災害特別警戒区域内にある宅地の補正 - 利用価値が著しく低下している土地の減額
著しい高低差や騒音などがある場合に、一定の減額が認められる取扱い
評価額が上がる主な加算補正
- 側方路線影響加算
角地や準角地など、側方にも道路がある場合の加算 - 二方路線影響加算
土地の正面と裏面に道路がある場合の加算
それぞれの補正率や具体的な計算例は、関連記事『土地の相続税評価額の計算方法と形状による減額補正をわかりやすく解説』で詳しく解説しています。
補正の適用には専門的な判断が必要で、複数の補正を組み合わせる場合もあります。適用できる補正を見落とすと評価額が高くなる可能性があるため、判断に迷う場合は税理士に確認するとよいでしょう。
路線価による相続税評価に関する疑問点
土地の路線価による相続税評価額が減額できる？
小規模宅地等の特例を利用することで、土地の相続税評価額を減額することが可能です。
小規模宅地等の特例とは、相続や遺贈で土地を取得した場合、一定の要件を満たせば、その土地の評価額を減額できる特例です。
例えば、相続した土地が「特定居住用宅地等」であると認定された場合には、330㎡を限度として土地の相続税評価額を80％減額することが可能となります。
ただし、小規模宅地等の特例の適用要件は複雑なものもあり、利用のためには相続税申告が必要です。
そのため、専門家である税理士に利用の可否や、利用方法について相談することをおすすめします。
関連記事
小規模宅地等の特例とは？要件・計算方法をわかりやすく解説【フローチャート付き】
路線価による計算以外で相続税評価額が算出されるケースはある？
相続税対策のための節税行為があまりにも行き過ぎている場合、税務署が相続税評価額を他の方法で再評価する可能性があります。
令和4年4月19日の最高裁判決では、相続税の負担を大幅に軽減する目的で不動産の購入や借入れが行われた事案について、通常の財産評価基本通達による評価では他の納税者との間に看過し難い不均衡が生じるとして、不動産鑑定による評価額を基にした課税処分を適法と判断しました。
そのため、土地や建物の相続税評価額については、常に路線価方式により算出されるとは限らないといえます。
もっとも、単に相続税対策を行ったという理由だけで、直ちに総則6項が適用されるわけではありません。
相続税対策のために土地や建物を購入することを検討している方は、事前に税理士に相談することをおすすめします。
路線価を用いた相続税評価額に悩んだら税理士に相談
路線価を用いて土地の相続税評価額を計算する際には、専門家である税理士に相談することをおすすめします。
土地は相続財産の中でも大きな割合を占めることが多く、評価方法によって相続税額が大きく変わる場合があります。
しかし、土地の相続税評価は、補正の適用や利用状況の判断など専門的な知識が必要です。
ご自身で計算すると、本来適用できる減額を見落としてしまう可能性もあります。
土地を含む相続税申告に不安がある場合は、相続税に強い税理士へ相談することも検討するとよいでしょう。
アトム相続税理士法人では税理士に無料相談することが可能です。
相談予約は24時間いつでも受け付けているので、土地を相続することとなったが、相続税の計算に不安があるという方は、一度ご連絡ください。
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監修者
アトム相続税理士法人
税理士岡野誠治
2022年税理士試験合格 2023年税理士登録
相続税専門の税理士法人に3年以上勤務し、約100件の相続税申告に携わりました。
相続税のご相談は、大切なご家族を亡くされた後という、心身ともに大変な時期に直面されるケースがほとんどです。
専門的な知識はもちろん、寄り添う姿勢を大切に、一つひとつの案件に丁寧に向き合うことを心がけています。