子供と親（配偶者）でマンションを相続するときに知っておきたいこと

父または母の一方が亡くなったときは、子供と親（配偶者）が相続人となります。マンションの相続が発生したときは、遺産分割協議や相続登記、相続税の申告などを期限内に完了させる必要があります。円満な相続や手続きをスムーズに進めるためにも、あらかじめ知識を身につけておくと安心です。

この記事では、子供と親（配偶者）でマンションを相続するときの基礎知識についてわかりやすく解説します。

『子供と親（配偶者）によるマンションの相続』に関する基本事項

法定相続分による相続割合【子供と親（配偶者）で相続する場合】

相続人の間で遺産分割協議を行う際に、法律上の分け方の目安となるのが法定相続分です。

被相続人の子供と親（配偶者）の相続割合は2分の1ずつです。子供が複数人いる場合は、遺産の2分の1を子供の人数で均等に分割します。

【相続割合】

被相続人が亡くなって1億2,000万円の相続が発生し、子供2人と親（配偶者）が相続人となった場合、子供の法定相続分は3,000万円ずつ、親（配偶者）の法定相続分は6,000万円となります。

ただし、相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割することも可能です。それぞれの相続割合によって相続税の総額が変わることがあるので、税負担も考慮した遺産分割を行う必要があります。

マンションを相続するときの手続きの流れ

マンションを相続する場合は、以下のような流れで手続きを進めます。

1.遺言書の有無を確認する

被相続人が遺言書を作成していた場合は、遺言書の内容に従って相続手続きを行います。遺言書がない場合は、遺産分割協議などを行って相続手続きを進めます。

2.相続人を確認する

相続人となるのは被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹などです。このとき相続人調査を行い、誰が相続人になるのかを確認する場合もあります。

3.相続財産を確認する

相続財産調査を行い、マンションやその他の不動産、預貯金など、どのような財産があるのか、評価額はいくらなのかを確認します。

4.遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）

遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、相続財産をどのように分割するかを決めます。遺産分割協議が成立しない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てます。

5.相続登記の申請手続きを行う

遺産分割協議が成立したら相続登記の申請手続きを行い、マンションの名義を相続人に変更します。

6.必要に応じて相続税の申告・納税を行う

相続財産の評価額の合計が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要です。また、相続税額が発生した場合は納税も行います。

相続手続きは時間と手間がかかるため、早めに準備を進めるようにしましょう。

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マンションの相続税評価額を計算する方法

自宅として使用しているマンションの相続税評価額は、建物と敷地に分けて評価額を出し、合算して算定します。マンションの評価額の計算方法は、以下のとおりです。

建物部分の評価方法

建物部分の評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて算定します。固定資産税評価額は、市区町村が個々の不動産について毎年算定しているものです。

建物部分の評価額＝固定資産税評価×1.0

敷地部分（敷地権）の評価方法

敷地（敷地権）の評価額は、マンションの敷地全体の評価額に敷地権割合を乗じて算定します。敷地権割合とは、マンションの敷地全体に対する所有権の割合です。

敷地部分の評価額＝マンションの敷地全体の評価額×敷地権割合

マンションの評価額は相続財産の算定に大きく影響するため、正確に算定することが重要です。評価額の判断で不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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相続税における基礎控除の概要と計算方法

相続税は遺産のすべてに対して課税されるわけではなく、課税対象となる遺産の総額が基礎控除額を上回る場合に申告の義務が発生します。また、場合によっては相続税額が発生することもあります。

相続税の基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。

【相続人数別の基礎控除額】

たとえば、法定相続人が子供2人と親（配偶者）の場合は4,800万円、子供3人と親（配偶者）の場合は5,400万円が基礎控除として遺産総額から差し引かれます。遺産の総額が基礎控除額を下回る場合は相続税は発生せず、申告の必要もありません。

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小規模宅地等の特例で敷地部分の相続税評価額を最大80%減額

小規模宅地等の特例とは、要件を満たす土地の評価額を最大で80%減額できる制度です。そのため、小規模宅地等の特例は、相続税額の大幅な負担減につながります。

マンションを相続する場合は、敷地に対して小規模宅地等の特例を適用できます。小規模宅地等の特例の適用要件は、以下のとおりです。

• 被相続人などの居住用地や事業用地であったこと
• 配偶者または要件を満たす親族が相続すること
• 適用できる土地の面積は、居住用地の場合は330㎡（約100坪）に対応する部分まで、事業用地の場合は400㎡（約121坪）に対応する部分まで
• 居住用地の場合、配偶者以外の相続人は相続税の申告期限まで居住すること

被相続人が居住していたマンションの、敷地の評価額が5,000万円の場合、小規模宅地等の特例を適用することにより、1,000万円に減額されます。

マンションを相続する際には、適用可能かどうかを確認しましょう。

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配偶者控除で配偶者分の相続税負担を軽減

相続人に配偶者が含まれる場合は、配偶者控除（配偶者の税額軽減）が適用できます。

相続税における配偶者控除とは、被相続人の配偶者が取得した財産のうち、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額までは相続税が課税されない制度です。

配偶者控除の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 被相続人と法律上の結婚関係にある
• 遺産分割が完了している
• 相続税の申告期限までに相続税の申告書を提出する

たとえば、被相続人の子供と配偶者で1億2,000万円の遺産を相続する場合、配偶者の法定相続分は6,000万円ですが、配偶者控除を適用することで、配偶者分の相続税は0円になります。

ただし、のちに配偶者が亡くなって配偶者の財産を子供が相続するときに、相続税負担が増える可能性があるため注意が必要です。相続税の節税対策について検討したい場合は、税理士に相談することをおすすめします。

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配偶者の居住権を守る配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、被相続人（配偶者）が亡くなった後も、配偶者が自宅に住み続けることができる権利です。配偶者居住権を設定するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 被相続人と法律上の結婚関係にある
• 被相続人の死亡当時に配偶者が居住していた家屋である
• 遺産分割や遺贈、死因贈与、家庭裁判所による審判のいずれかにより配偶者居住権を取得している

要件を満たせば配偶者居住権を設定することができますが、第三者に対して居住の権利を主張するためには、登記をしておく必要があります。

相続税の申告方法と申告期限

遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、被相続人の住所地を管轄する税務署に申告します。申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内です。

相続税の申告書は税務署の窓口でもらえるほか、国税庁のホームページからもダウンロードできます。申告書の提出方法は、持参または郵送のほかe-Tax（電子申告）でも可能です。

相続税の申告書作成は、自分で行うこともできますが、専門的な知識を要するため、税理士に依頼することをおすすめします。

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マンションの相続登記手続きと費用の相場

マンションなどの不動産を相続した場合は相続登記の申請を行い、相続人に名義を変更する必要があります。相続登記の手続きは、民法上では被相続人の死亡日から10年以内が時効とされていましたが、2024年4月からは、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に行うことが義務付けられました。

相続登記の申請手続きに必要な書類

マンションの相続登記をするには、以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍（出生から亡くなるまでのすべての謄本）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
• マンションを相続する相続人の住民票
• 固定資産課税明細書
• 相続関係説明図（戸籍謄本・除籍謄本の原本の還付を希望しない場合は不要）
• 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合のみ）

相続登記の申請手続きは法務局で行いますが、申請方法は、法務局の窓口または郵送の2通りあります。

相続登記の申請手続きにかかる費用

相続登記にかかる費用は、必要書類の取得費のほか、申請時に納める登録免許税、司法書士への報酬などがあります。

必要書類の取得費は、それぞれ数百円程度です。相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額に税率（0.4%）を乗じて計算します。たとえば、1億円のマンションにかかる登録免許税は40万円です。

司法書士の報酬はさまざまですが、相場は10万円～20万円程度と考えておくとよいでしょう。司法書士に依頼する場合は、複数の司法書士から見積もりをとり、比較検討することをおすすめします。

相続登記は手続きが複雑で、費用もかかります。相続人が決まったら、早めに手続きを進めましょう。

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・相続登記の登録免許税｜計算方法や免税措置は？必要書類や手続きも解説

『子供と親（配偶者）によるマンションの相続』に関するよくある質問

マンションの相続に必要な手続きは？

マンションの相続手続きは、以下の流れで進めます。

1.遺言書の有無を確認する

2.相続人を確認する

3.相続財産の評価額を確認する

4.遺言書がない場合は相続人同士で遺産分割協議を行う

5.相続登記の申請をする

6.必要に応じて相続税の申告・納税を行う

マンションの相続税評価額はいくら？

自宅として使用しているマンションの相続税評価額は、建物と敷地に分けて評価額を出し、合算して算定します。

・建物部分：固定資産税評価×1.0

・敷地部分：マンションの敷地全体の評価額×敷地権割合

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例とは、要件を満たす土地の評価額を最大で80%減額できる制度です。そのため、小規模宅地等の特例を適用することで、相続税額の負担減につながります。

不動産を共有名義で相続したときに注意することは？

共有名義による不動産の相続は様々なリスクがあります。トラブルを防ぐためにも、以下の点に注意しましょう。

・遺産分割協議で持ち分を明確にしておく

・管理・処分方法について決めておく

マンションの相続後に売却したら税金がかかる？

相続後にマンションを売却する際、売買契約の際に印紙税が必要になるほか、売却益が出た場合には譲渡所得税（所得税と住民税）がかかります。

他にもおさえておきたい相続の基本

いざというときに備えて、相続対策や相続手続きについて理解しておくことは大切です。ほかの記事でも相続の基礎知識について詳しく解説しておりますので、ぜひお役立てください。

≫相続税を計算する

≫相続税の節税対策をする

≫相続手続きをする

≫相続税について税理士に相談する

≫不動産の相続税について知る

≫費目別の相続税について知る

≫贈与税について知る

≫相続放棄について知る