住宅購入資金に贈与税はかかる？非課税にする方法や親からの贈与について解説

住宅を購入するとき、親や祖父母から資金援助を受けるケースは珍しくありません。しかし、住宅購入資金として親からの贈与を受けた場合、原則として贈与税がかかります。

贈与税はもらった金額から基礎控除110万円を引いた額に、金額に応じた税率をかけて計算します。

たとえば、親から1,000万円の住宅資金贈与を受けると、親子間の贈与で課税対象が890万円になります。税率は30%・控除額90万円（国税庁の速算表による）なので何も対策をしなければ約177万円もの贈与税が発生します。

そこで活用したいのが「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」です。この制度を正しく利用すれば、同じ1,000万円の贈与でも税金は0円にできます。

本記事では、住宅取得等資金贈与の非課税制度の要件・手続きから、他制度との併用戦略、見落としがちな「小規模宅地等の特例」への影響まで解説します。住宅購入時に親からの支援を受ける方が知っておくべきポイントを網羅しています。

住宅購入時に親から贈与を受けると税金はいくらかかる？

贈与税とは、個人から財産を無償でもらったときにかかる税金です。住宅購入に限らず、年間110万円を超える贈与には原則として贈与税が課税されます。

住宅の購入資金は数百万円〜数千万円になることが多く、親からの援助額も高額になりがちです。そのため、何も対策をしないと重い税負担が生じます。

特例あり・なしの税額比較シミュレーション

以下は、親から省エネ住宅の購入資金として1,000万円の贈与を受けた場合の比較です。

※親子間の贈与のため特例税率（直系尊属からの贈与）を適用して計算

このように、住宅取得等資金贈与の非課税措置を使うかどうかで、約177万円もの差が生まれます。住宅購入時に親からの支援を受ける方は、必ずこの制度を押さえておきましょう。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは？

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置は、父母や祖父母（直系尊属）から住宅の新築・取得・増改築のための資金を贈与された場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

あくまで「住宅を取得するための資金」に限定されるため、すでに返済中の住宅ローンの返済資金としての贈与は対象外です。

非課税となる限度額

住宅の性能（省エネ基準を満たしているか等）によって、非課税枠が異なります。

暦年贈与110万円との併用で最大1,110万円が無税に

この非課税措置は、通常の暦年贈与の基礎控除（年間110万円）とは別枠で適用されます。

つまり、省エネ住宅であれば、非課税枠1,000万円＋基礎控除110万円＝最大1,110万円まで税金がかからずに贈与を受けられます。

省エネ等住宅の具体的な要件

1,000万円の非課税枠を使うためには、住宅が「省エネ等住宅」に該当する必要があります。以下3つの基準のうちいずれか1つを満たせばOKです。

省エネ性能が基準に届かなくても、耐震等級2以上やバリアフリー対応であれば1,000万円の非課税枠を利用可能です。証明には「住宅性能証明書」などの添付が必要となります。

購入する住宅が省エネ等住宅に該当するかどうかは、販売元のハウスメーカーや不動産会社に確認しましょう。

なお、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅または令和6年6月30日までに建築された住宅については、旧基準（断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）が適用可能です。

2026年12月31日までの時限措置

この非課税措置は恒久的な制度ではなく、令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象です。

過去にも期限の延長が繰り返されてきましたが、今後の延長が保証されているわけではありません。住宅購入を検討中の方は、期限内に計画的に進めることをおすすめします。

住宅資金贈与の非課税特例を受けるための要件

住宅取得等資金贈与の非課税措置を利用するには、受贈者（もらう人）と住宅の両方で要件を満たす必要があります。

もらう人（受贈者）の主な要件

物件（住宅）の主な要件

要件の詳細は国税庁のページ（No.4508）で確認できます。

よくある失敗パターン3選

制度の要件は細かく、気づかないうちに適用が受けられなくなるケースが少なくありません。以下の3つは特に多い失敗パターンです。

①贈与のタイミングを間違えた

住宅取得等資金贈与の非課税措置は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住（または居住見込み）している必要があります。

注意すべきは、新築マンションや建売住宅の場合、3月15日までに完成引き渡しが済んでいなければならない点です。竣工が遅れて引き渡しが4月以降になると、特例が使えなくなります。

贈与を受けるタイミングは、住宅の引き渡しスケジュールを確認してから決めましょう。

②合計所得金額が2,000万円を超えてしまった

年収だけでなく、自宅の売却益（譲渡所得）も合計所得に加算されます。

たとえば、年収600万円のサラリーマンが今の自宅を売却して1,800万円の売却益が出ると、合計所得金額は2,000万円を超え、この特例は使えなくなります。住み替えの方は特に注意が必要です。

③義父母からの贈与だった

この制度は直系尊属（実の父母・祖父母）からの贈与に限られます。配偶者の親（義父母）からの贈与は対象外です。

ただし、義父母と養子縁組をしている場合は直系尊属として扱われるため、適用が可能になります。

住宅購入資金の贈与を申告する手続きと必要書類

贈与の受け取りと住宅の取得（贈与を受けた年）

親や祖父母から住宅資金を受け取り、その資金を使って住宅を取得・入居します。

注意点： 原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅に居住することが必要です。同日後に遅滞なく居住する見込みであれば認められますが、翌年12月31日までに居住していない場合は修正申告が必要になります。

必要書類の準備（1月〜）

税務署への申告（2月1日〜3月15日）

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、受贈者の住所地を所轄する税務署に申告書を提出します。

提出方法は、e-Tax（電子申告）、スマホ申告（令和6年分〜対応）、郵送、税務署窓口のいずれでも可能です。

税金が0円でも申告は必須です。

非課税枠の範囲内で税金がかからない場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。 申告を忘れると通常の贈与として課税され、多額の贈与税が発生します。これが最大のミスです。

税務署に把握される仕組みと無申告のリスク

「親から現金を手渡しでもらえばバレないのでは？」と考える方がいますが、税務署は複数のルートで資金の流れを把握しています。

KSK（国税総合管理）システム

個人の収入・過去の相続・不動産取引などをデータベースで一括管理しています。収入に見合わない不動産購入はすぐに把握されます。

銀行の記録

金融機関には取引記録の保存義務があり、税務調査の際に税務署が金融機関へ照会することで資金の流れが把握されます。

不動産登記の情報

住宅をローンなしで購入すると抵当権がつかないため、「購入資金の出どころは？」と税務署が調査するきっかけになります。

無申告だった場合のペナルティ

申告を怠った場合、本来の贈与税に加えて以下のペナルティが上乗せされます。

*¹税務調査後の申告の場合、納税額のうち50万円までの部分に15%、50万円超300万円までの部分に20%、300万円超の部分に30%がそれぞれ適用。税務調査の事前通知前に自主的に申告した場合は5%（令和6年1月1日以降の法定申告期限分より適用）
*²令和8年適用。税率は年度により異なる

たとえば、省エネ住宅で1,000万円の贈与を受けて申告しなかった場合、本来0円になるはずの贈与税が約177万円（＋加算税・延滞税）になる可能性があります。

小規模宅地等の特例が使えなくなるリスクがある

住宅取得等資金贈与の非課税措置には大きな節税効果がありますが、将来の相続で「小規模宅地等の特例」が使えなくなる可能性があることは見落としがちなデメリットです。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた自宅の土地について、一定の要件を満たす相続人が取得した場合に評価額を最大80%減額できる制度です。

この特例を使えるのは、原則として配偶者か同居親族ですが、持ち家のない別居の子（いわゆる「家なき子」）にも適用される場合があります。

しかし、住宅資金贈与の非課税措置を使ってマイホームを購入すると「持ち家あり」の状態になるため、この家なき子の要件を満たせなくなります。

親が高額な不動産を所有しているケースでは、非課税措置による節税額（最大1,000万円）を大きく上回る税負担増になることもあります。

どちらの制度を優先すべきかは家族構成や財産状況によって異なるため、住宅購入前に税理士へ相談することをおすすめします。

住宅ローン控除との併用で注意すべき点

住宅取得等資金の非課税措置と住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は併用可能です。

たとえば、5,000万円の物件を購入する際に親から1,000万円の贈与を受けて頭金に充て、残り4,000万円を住宅ローンで借りるといった使い方ができます。

ローン控除額が小さくなる可能性

ただし、住宅ローン控除は年末のローン残高をもとに計算されます。贈与で頭金が増えればその分借入額が減り、結果としてローン控除の恩恵も小さくなります。

贈与額と借入額のバランスを考え、トータルの節税額が最大になる組み合わせを検討しましょう。

不動産取得税・登録免許税にも注意

住宅を取得すると、贈与税とは別に以下の税金がかかります。

なお、相続で不動産を取得した場合は不動産取得税が非課税、登録免許税の税率も低くなります。「贈与で取得」と「相続で取得」では税負担が異なる点にも留意しましょう。

住宅の贈与税に関するよくある質問

贈与は現金の手渡しでも問題ない？

法律上は手渡しでも贈与は成立しますが、税務調査で「贈与の事実」や「資金の出どころ」を証明できないとトラブルになります。

銀行振込で記録を残し、あわせて贈与契約書も作成しておくのが安心です。

住宅ローンの返済資金として贈与を受けた場合も非課税になる？

なりません。 この非課税措置は、あくまで住宅の「新築・取得・増改築」のための資金が対象です。すでに組んでいる住宅ローンの返済資金に充てる贈与は対象外となります。

父と母それぞれから贈与を受けた場合、非課税枠は2倍になる？

2倍にはなりません。 非課税限度額は受贈者1人あたりの上限です。

父から500万円、母から500万円を受け取った場合、合計1,000万円が上限となります。省エネ等住宅であれば枠内に収まりますが、一般住宅（上限500万円）の場合は超過分に贈与税がかかります。

贈与を受けた後に住宅の購入をやめた場合はどうなる？

翌年3月15日までに住宅の取得・新築に資金を充てなかった場合、特例は適用されません。 通常の贈与として課税されます。やむを得ない事情がある場合は、速やかに税務署に相談してください。

中古マンションでも非課税措置は使える？

使えます。 ただし、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合）
• それ以前の建築でも、耐震基準適合証明書等で耐震性が証明されたもの

マンションの床面積は専有部分（内法面積）で判定されます。広告に記載されている壁芯面積より狭くなるため、40㎡ギリギリの物件は注意が必要です。

手付金に贈与資金を充てた場合も非課税の対象になる？

住宅の売買契約に基づいて支払う手付金に贈与資金を充てることは可能です。ただし、最終的に翌年3月15日までに住宅を取得していることが条件です。何らかの事情で契約が解除になった場合は、特例の対象外となります。

住宅の贈与税に関するお悩みは税理士へ相談を

住宅資金の贈与は、正しい制度活用で大きな節税効果が得られますが、要件の見落としや他制度との兼ね合いで損をするリスクもあります。

特に以下のポイントは、判断を誤ると数百万円〜数千万円の差が出ることもあるため、慎重な検討が必要です。

どの制度を組み合わせるのがベストか迷った場合は、相続・贈与に強い税理士へ早めに相談することをおすすめします。