相続税と住宅ローンの関係｜団信の有無で債務控除はどう変わる？

被相続人が残した住宅ローンは、相続人が返済義務を引き継ぐ場合、相続税の計算上、債務控除の対象となる可能性があります。

一方、団体信用生命保険（団信）によって住宅ローンが完済され、相続人の返済義務がなくなった部分は、債務控除の対象になりません。一部のみ弁済された場合は、相続人が実際に負担する残債を確認する必要があります。

住宅ローンのある不動産を相続したときは、団信への加入状況や保障範囲、保険金で弁済される金額を金融機関へ確認しましょう。

この記事では、住宅ローンと相続税・債務控除の関係や、団信が適用される場合の取扱いをわかりやすく解説します。残った住宅ローンを誰が返済するのか、ペアローン・連帯債務の注意点、住宅ローンや相続税を支払えない場合の対処法も紹介します。

住宅ローンは相続税の計算で債務控除できる

被相続人が残した住宅ローンなどの借金は、相続開始時に被相続人が負担していた確実な債務であれば、原則として相続税の債務控除の対象となります。

相続人がこれらの返済義務を引き継ぐ場合、一定の要件を満たせば、相続財産の価額から差し引くことができるのです。この仕組みを債務控除といいます。

たとえば、相続税の課税価格に算入される財産が9,000万円、債務控除の対象となる住宅ローンの残額が3,000万円の場合、債務控除後の課税価格の合計額は6,000万円です。

9,000万円－3,000万円＝6,000万円

相続税の計算では、この6,000万円から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求めた基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を算出します。

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団体信用生命保険で住宅ローンが完済された場合の相続税

団信で弁済される住宅ローンは債務控除の対象外

団体信用生命保険（以降、団信）とは、住宅ローンの契約時などに加入する生命保険です。

住宅ローンの借入人である団信の被保険者が死亡するなど、所定の保険金支払事由に該当すると、生命保険会社から金融機関へ保険金が支払われ、住宅ローンの全部または一部が弁済されます。

団信によって弁済され、相続人が返済する必要がなくなった住宅ローンは、相続税の債務控除の対象にはなりません。

相続税の債務控除では、被相続人が亡くなった時点で存在し、相続人が負担することになる確実な債務などが対象となるためです。

ただし、団信に加入していても、必ず住宅ローンの全額が弁済されるとは限りません。保障される債務の範囲や支払条件は、金融機関や契約商品によって異なります。

また、借入人が亡くなっただけで自動的にローン残高がゼロになるわけではありません。金融機関へ死亡の連絡を行い、死亡診断書などの必要書類を提出して、保険金の支払対象となるか審査を受ける必要があります。

まずは被相続人のローン契約書などを確認し、団信への加入状況や保障内容がわからない場合は、住宅ローンを借り入れている金融機関へ問い合わせましょう。

団信の保険金は相続税の対象外

団信によって支払われる保険金は、原則として相続税の課税対象になりません。

団信では、借入人が死亡するなど所定の保険金支払事由に該当すると、生命保険会社から住宅ローンを貸し付けた金融機関へ保険金が支払われます。

一般的な生命保険の死亡保険金とは異なり、相続人が保険金を受け取るわけではなく、団信の保険金そのものに相続税がかかることはありません。

一方、団信によって住宅ローンが弁済されても、相続した土地や建物が相続税の課税対象から外れるわけではありません。不動産は通常どおり相続税評価額を計算し、相続財産として相続税を計算します。

また、団信によって住宅ローンの全額が弁済された場合、相続人が引き継ぐ住宅ローン債務はないため、債務控除もできません。一部だけが弁済されて住宅ローンが残った場合は、相続人が負担する残債について債務控除の対象となるかを判断します。

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ペアローンでは基本的に被相続人の分だけ弁済される

ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、自分の借入金を返済する方法です。

一般的なペアローンでは、それぞれが自分の住宅ローンについて団信に加入します。一方が死亡して団信が適用されても、原則として弁済されるのは亡くなった人の住宅ローンだけです。もう一方の住宅ローンは残るため、返済を続ける必要があります。

相続税の計算では、団信によって弁済された被相続人の住宅ローンは、債務控除の対象になりません。また、生存している配偶者などが契約している住宅ローンは、もともと被相続人の債務ではないため、被相続人の相続税の計算で債務控除することはできません。

ただし、夫婦のいずれかに死亡などの保険金支払事由が生じた場合に、2人分の住宅ローンが弁済される連生型団信もあります。弁済される債務の範囲は商品によって異なるため、契約書や団信の保障内容を確認しましょう。

なお、連生型団信では、契約内容によって生存している人の住宅ローンも弁済されることがあります。この場合、その人に所得税がかかることがあるため、詳しくは金融機関や税理士に確認することがおすすめです。

団信に加入していたときの住宅ローンの注意点

契約形態によっては団信で住宅ローンが完済されない

住宅ローンには、ペアローン、連帯債務、連帯保証などの契約形態があります。契約形態によって債務者や団信の加入者が異なるため、被相続人が死亡しても住宅ローンの全額が弁済されるとは限りません。

主な違いは以下のとおりです。

相続税の債務控除では、団信で弁済されずに残った住宅ローンのうち、被相続人が負担すべき債務を確認する必要があります。たとえば連帯債務では、残債の全額を当然に債務控除できるわけではなく、被相続人の負担額が明らかな場合は、原則としてその金額が対象となります。

被相続人が連帯保証人だった場合の保証債務は、原則として債務控除できません。ただし、主債務者が弁済不能で、被相続人が保証債務を履行する必要があり、主債務者から返還を受ける見込みもないなど一定の場合には、債務控除できることがあります。

なお、フラット35のように、連帯債務者のうち1人だけが団信に加入する方法と、夫婦2人でデュエット（ペア連生団信）に加入する方法が用意されている商品もあります。

契約形態だけで判断せず、誰が団信に加入しているのか、どこまで保障されるのかを金融機関に確認しましょう。

団信の契約が有効か金融機関に確認する

被相続人が団信に加入していても、必ず住宅ローンが弁済されるとは限りません。団信の保障内容や契約状況によっては、保険金が支払われず、住宅ローンが残る場合があります。

特に、住宅ローンや団信の保険料・特約料などに未払いがある場合は注意が必要です。保険料の支払方法や未払い時の取扱いは商品によって異なり、所定の期限までに特約料を支払わなければ団信から脱退した扱いになる商品もあります。

また、告知義務違反や故意など、契約上の免責事由に該当する場合も保険金が支払われない可能性があります。

そのため、被相続人が亡くなったら、団信への加入状況だけでなく、今回の死亡について実際に団信が適用されるかを金融機関に確認しましょう。

団信が適用されず住宅ローンが残った場合は、相続人が返済義務を引き継ぐ可能性があります。

住宅ローンが完済されたら抵当権を抹消する

団信に加入している不動産で、団信によりローンが完済されたとしても、登記簿上には抵当権が記載されたままです。

そのため、法務局で抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権とは、住宅ローンなどの債務者が、ローンを返済できなくなった場合、債権者が担保物件などを売却して未返済額を回収できる権利です。

抵当権抹消登記は自分で行うこともできますし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。

自分で抵当権抹消登記を申請する場合は、一般に次の書類を使用します。

抵当権者である法人の会社法人等番号を提供できない場合などには、登記事項証明書が必要になることがあります。

金融機関から交付された書類を確認し、不足がある場合は法務局や司法書士へ相談しましょう。ローンを完済したら、抵当権抹消登記を忘れずに行いましょう。

相続税と抵当権について詳しくは、関連記事『抵当権付き不動産を相続｜抵当権は消える？相続税への影響は？』をお読みください。

団信に入らず住宅ローンを組んでいた場合の相続税

団信の代わりに生命保険に入っていた場合

一般の生命保険には、団信のように死亡時の保険金によって住宅ローンを直接弁済する仕組みはありません。

死亡保険金は契約で指定された受取人に支払われるため、保険金が支払われても住宅ローンの残債はそのまま残ります。

よって、相続人が返済義務を引き継ぐ住宅ローンの残債は、要件を満たせば債務控除の対象になります。

なお、被相続人が保険料を負担していた生命保険の死亡保険金は、みなし相続財産として相続税の課税対象です。受取人が相続人であれば、次の非課税限度額を適用できます。

一般の生命保険に入っていた場合

※被相続人が保険料を負担していた場合。相続人が受け取る死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税限度額があります。

何の保険にも入っていなかった場合

被相続人が団信やそれ以外の生命保険に加入しておらず、住宅ローンが残っている不動産を相続する場合には、原則として相続人が住宅ローンの残額を返済しなければなりません。

そのため、相続人は不動産を含めた相続財産にかかる相続税の支払いと、住宅ローンの返済を両方行うことになります。

なお、相続人が引き継いで実際に負担する住宅ローンの残債は、要件を満たせば債務控除の対象となります。

残債がある場合、住宅ローンは誰が相続して返済する？

団信が適用されないなどの理由で被相続人の住宅ローンが残った場合、住宅ローンの返済義務も相続の対象となります。

ただし、住宅ローンが残っている家を相続した人が、必ず住宅ローンの全額を引き継ぐわけではありません。住宅ローンなどの金銭債務には、預貯金や不動産とは異なる相続上のルールがあります。

住宅ローンは原則として法定相続分に応じて引き継ぐ

被相続人が残した住宅ローンなどの金銭債務は、原則として、相続開始と同時に各相続人が法定相続分に応じて引き継ぎます。

たとえば、父親が1,000万円の住宅ローンを残して亡くなり、相続人が母親と子ども2人だった場合、法定相続分に応じた負担額は次のとおりです。

• 母親：500万円
• 子ども：各250万円

そのため、たとえば母親が住宅を相続したからといって、当然に母親だけが1,000万円の住宅ローンを引き継ぐわけではありません。

なお、相続放棄をした人は、初めから相続人ではなかったものとみなされるため、住宅ローンなどの債務も原則として引き継ぎません。

遺産分割協議だけでは住宅ローンを1人に引き継がせられない

相続人全員で遺産分割協議を行い、「住宅を相続する長男が住宅ローンもすべて返済する」と決めることはできます。

しかし、相続人同士で決めただけでは、金融機関に対して当然にその内容を主張できるわけではありません。

たとえば、長男が住宅ローンをすべて負担すると相続人間で合意していても、金融機関の承諾を得ていなければ、金融機関はほかの相続人に対しても法定相続分に応じた返済を求められる場合があります。

遺産分割協議で住宅ローンの負担者を決めることと、金融機関との関係で誰が返済義務を負うかは、分けて考える必要があります。

住宅ローンを1人が引き継ぐには金融機関の承諾が必要

住宅を取得する相続人など、特定の1人だけが住宅ローンを引き継ぎ、ほかの相続人を返済義務から外したい場合は、金融機関の承諾を得る必要があります。

金融機関では、住宅ローンを引き継ぐ人の収入や年齢、返済能力などを確認したうえで、債務引受などの手続きを行います。

審査の結果によっては、希望する相続人1人への住宅ローンの引き継ぎが認められないこともあります。

住宅ローンが残っている不動産を相続する場合は、遺産分割協議だけで返済者を決めるのではなく、早めに借入先の金融機関へ連絡し、必要な手続きや条件を確認しましょう。

相続で引き継いだ住宅ローンや相続税が払えない場合の対処法

相続開始前からローンを踏まえた相続税対策をしている場合は問題ないかもしれませんが、相続発生で初めて気がつく人も多いでしょう。

ここではローンなどの借入金や、相続税が払えない場合の対応策を解説します。

ローン返済プランの変更を相談する

ローンの返済義務を相続したけれど、その後の返済が厳しい場合には、まずローンを借り入れた金融機関に返済プランの変更を相談すると良いでしょう。

相続人の返済能力や収入額によっては、返済期間を延長して、1回の支払い金額を減らしてもらうなどのプラン変更を認めてもらえることがあります。

返済能力を証明するために、相続人の給与明細などを用意しておくと、交渉がスムーズに進められます。

不動産などの資産を売却する

相続財産のなかに、不動産や株式などの有価証券がある場合は、それらの資産を売却して返済に充てる方法があります。

せっかく相続で取得した資産ですが、さらにローンを組んで利息負担が増えるよりも、長い目で見れば、メリットがあります。

状況にもよりますが、最適な方法になることもあります。判断に迷ったら、専門家に相談してみましょう。

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相続税の延納制度を利用する

連帯保証人の立場を承継したり、ローンがある相続でもプラス財産が多く多額の相続税を負担しなければならなくなったりした場合には、相続税の延納制度を利用する方法もあります。

相続税の延納制度とは、以下の要件を満たすことで相続税を分割で納付することができる制度です。

なお、担保については、延納税額が100万円以下で、かつ、延納期間が3年以下である場合には不要です。

相続税は現金一括納付が原則ですので、延納制度を利用すれば、負担は軽減できます。しかし利子税を支払う必要がありますので、事前に利子税額を計算し、検討したほうが良いでしょう。

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相続税ローンを利用する

銀行では、相続により資金繰りが悪化した場合に、相続税納付を支援するローンがあります。

相続税ローンの取扱いの有無や申込条件は金融機関によって異なり、借入希望額、担保、返済能力などの審査結果によっては利用できない場合があります。

また、利用できる場合でも利息の負担が生じるため、返済計画を十分に確認したうえで検討する必要があります。

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限定承認や相続放棄を選択する

住宅ローンなどの債務の負担が大きい場合は、限定承認や相続放棄を検討する方法もあります。

いずれも原則として、自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。財産や債務の調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることも可能です。

なお、限定承認は「住宅だけを残して住宅ローンなどの債務を放棄する」制度ではありません。
相続した財産から債務を返済する必要があるため、住宅を売却して返済に充てることになる場合もあります。

住宅を残しながら限定承認する場合は手続きが複雑になりやすいため、早めに弁護士などの専門家へ相談しましょう。

相続放棄と相続税の関係について詳しくは、関連記事『相続放棄をすれば相続税は払わなくていい？ほかの相続人への影響も解説』をお読みください。

相続税と住宅ローンについてよくある質問

一方、被相続人が残した住宅ローンについて相続人が返済義務を引き継ぐ場合は、要件を満たせば残債を債務控除できます。

ただし、団信によって住宅ローンが弁済され、相続人に返済義務が残らない部分については、債務控除できません。

団信の加入状況、保障される債務の範囲、保険金支払手続きに必要な書類を確認できます。

住宅ローンがある不動産の相続に悩んだら税理士に相談

住宅ローンが残っている不動産を相続した場合は、まず団信が適用されるかを確認し、残債がある場合は誰が返済義務を引き継ぐのかを整理しましょう。

相続人が負担する住宅ローンは債務控除できる可能性がありますが、団信で弁済された部分は対象にならないなど、契約状況によって相続税の取扱いが変わります。

相続税の申告期限は原則として、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。住宅ローンの取扱いや債務控除の判断に迷った場合は、早めに相続税に詳しい税理士へ相談しましょう。