相続税と住宅ローンの関係｜団信の有無で債務控除はどう変わる？

被相続人が残した住宅ローンは、相続人が返済義務を引き継ぐ場合、相続税の計算上、債務控除の対象となる可能性があります。

一方、団体信用生命保険（団信）によって住宅ローンが完済され、相続人の返済義務がなくなった部分は、債務控除の対象になりません。一部のみ弁済された場合は、相続人が実際に負担する残債を確認する必要があります。

住宅ローンのある不動産を相続したときは、団信への加入状況や保障範囲、保険金で弁済される金額を金融機関へ確認しましょう。

この記事では、住宅ローンと相続税の関係や団信が適用される場合の取扱い、ペアローン・連帯債務の注意点を解説します。ローンの返済や相続税の納付が難しい場合の対処法も紹介します。

住宅ローンは相続税の計算で債務控除できる

被相続人が残した住宅ローンや返済途中の借金は、相続税の計算上、債務として扱われます。

相続人がこれらの返済義務を引き継ぐ場合、一定の要件を満たせば、相続財産の価額から差し引くことが可能です。この仕組みを債務控除といいます。

たとえば、相続税の課税価格に算入される財産が9,000万円、債務控除の対象となる住宅ローンの残額が3,000万円の場合、債務控除後の課税価格の合計額は6,000万円です。

9,000万円－3,000万円＝6,000万円

相続税の計算では、この6,000万円から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求めた基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を算出します。

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団体信用生命保険に加入している場合

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険（以降、団信）とは、住宅ローンを契約するときに加入する生命保険です。

住宅ローンの借入人である団信の被保険者が死亡するなど、所定の保険金支払事由に該当した場合、生命保険会社から金融機関へ保険金が支払われ、その保険金が住宅ローンの返済に充てられます。

簡単にいうと、住宅ローンの借入人が死亡するなど、団信所定の保障事由に該当した場合に、保険金によって住宅ローンの全部または一部が弁済される仕組みです。

簡単にいうと、契約者の死亡などによりローンの支払いができなくなった場合、生命保険会社がローンの残額を返済するというものです。

住宅ローンに団信が付いているかどうかや、保障される債務の範囲は、金融機関や契約商品によって異なります。被相続人のローン契約書や返済予定表などを確認し、不明な場合は金融機関へ問い合わせましょう。

団信に加入している場合でも、自動的にローン残高がゼロになるわけではありません。金融機関へ死亡の連絡を行い、死亡診断書などの必要書類を提出して、保険金の支払対象となるか審査を受ける必要があります。

団信に加入していた場合の相続税

団信の保険金支払事由に該当し、保険金によって住宅ローンが全額弁済された場合、相続人に返済義務は残りません。そのため、住宅ローンの残額は債務控除の対象にならず、相続した不動産は相続税の課税対象になります。

住宅ローンの一部だけが弁済された場合や、団信が適用されなかった場合は、相続人が実際に負担する残債について、債務控除の対象となるかを判断します。

団信の保険金は、一般に生命保険会社から住宅ローンを貸し付けた金融機関へ直接支払われます。相続人が保険金を受け取るわけではないため、その保険金自体は相続税の課税対象になりません。

※団信によって住宅ローンの一部だけが弁済された場合は、相続人が実際に負担する残債について、債務控除の対象になるかを個別に判断します。

なお、保険金は住宅ローンの残額と相殺されるのみで、相続人が保険金を受け取れるわけではないため、注意してください。

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一般の生命保険に加入していた場合の相続税

団信とは別に一般の生命保険へ加入していても、死亡保険金の支払いによって住宅ローンが自動的に消滅するわけではありません。相続人が住宅ローンの返済義務を引き継ぐ場合は、実際に負担する残債を相続税の計算上、債務控除できる可能性があります。

死亡保険金に相続税、所得税、贈与税のいずれがかかるかは、被保険者、保険料の実質的な負担者、保険金受取人の関係によって異なります。

被相続人が保険料を負担し、相続人が死亡保険金を受け取った場合、その保険金は相続税の課税対象です。ただし、相続人が受け取った死亡保険金には、次の非課税限度額が設けられています。

相続放棄をした人や相続人以外の人が受け取った死亡保険金には、この非課税限度額は適用されません。

一般の生命保険金と住宅ローンの残高は連動していないため、受け取った保険金よりも住宅ローンの残額が多い場合もあります。住宅ローンの債務控除と死亡保険金の課税関係は、分けて確認しましょう。

※1 被相続人が保険料の全部または一部を負担していた生命保険について、被相続人の死亡により支払われる死亡保険金は、受取人が相続人であるかどうかを問わず、相続税の課税対象です。ただし、相続人以外が受け取った死亡保険金には、生命保険金の非課税限度額は適用されません。

※2 相続人が実際に負担する住宅ローンの残債は、債務控除の対象になるかを個別に判断します。

団信のペアローンについて

ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、自分の借入金を返済する方法です。

一般的なペアローンでは、それぞれが自分の住宅ローンについて団信に加入します。一方が死亡して団信が適用されても、原則として弁済されるのは亡くなった人の住宅ローンだけです。もう一方の住宅ローンは残るため、返済を続ける必要があります。

ただし、夫婦のいずれかに死亡などの保険金支払事由が生じた場合に、2人分の住宅ローンが弁済される連生型団信もあります。弁済される債務の範囲は商品によって異なるため、契約書や団信の保障内容を確認しましょう。

団信に加入していたときの住宅ローンの注意点

契約形態によっては団信で住宅ローンが完済されない

住宅ローンには、ペアローン、連帯債務、連帯保証などの契約形態があります。契約上の債務者や団信の加入者が異なるため、被相続人が死亡したときに弁済される範囲も一律ではありません。

連帯保証では、主債務者が返済できない場合に、連帯保証人が返済責任を負います。連帯保証人は主債務者とは異なるため、通常、主債務者が加入する団信の被保険者には含まれません。

連帯債務では、複数人が同じ住宅ローンの返済義務を負います。団信に加入できる人や、加入者の死亡時に弁済される金額は、金融機関や商品によって異なります。

相続税の債務控除では、被相続人が負担すべき債務のうち、団信で弁済されず、相続人が実際に負担する部分を確認します。

連帯債務の住宅ローンについて、団信で弁済されずに残った金額の全額を当然に債務控除できるわけではありません。被相続人の負担すべき金額が明らかな場合は、原則として、その負担額が債務控除の対象になります。

また、被相続人が連帯保証人であった場合の保証債務は、原則として債務控除の対象になりません。ただし、相続開始時に主債務者が弁済不能の状態にあり、被相続人が保証債務を履行しなければならず、主債務者へ求償しても返還を受ける見込みがない場合は、その弁済不能部分が債務控除の対象となります。

フラット35では、連帯債務者のうち1人だけが団信に加入する方法と、夫婦2人でデュエット（ペア連生団信）に加入する方法があります。契約形態だけで判断せず、団信の加入者と保障範囲を金融機関へ確認しましょう。

団信の契約が有効か金融機関に確認する

住宅ローンを滞納しただけで、団信が直ちに失効するとは限りません。団信の保険料や特約料の支払方法、未払いが生じた場合の取扱いは、契約によって異なります。

保険料は住宅ローン金利に含まれる場合もあれば、口座振替やクレジットカードなどで別に支払う場合もあります。所定の期限までに特約料を支払わなければ、団信から脱退した扱いになる商品もあるため注意が必要です。

被相続人に住宅ローンの滞納がある場合は、団信の契約が継続しているかを確認してください。保険料や特約料の未払い、告知義務違反や故意などの免責事由に該当しないかについても、契約書類を確認し、金融機関へ問い合わせましょう。

団信が適用されず住宅ローンが残った場合は、相続人が返済義務を引き継ぐ可能性があります。

住宅ローンが完済されたら抵当権を抹消する

団信に加入している不動産で、団信によりローンが完済されたとしても、登記簿上には抵当権が記載されたままです。

そのため、法務局で抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権とは、住宅ローンなどの債務者が、ローンを返済できなくなった場合、債権者が担保物件などを売却して未返済額を回収できる権利です。

抵当権抹消登記は自分で行うこともできますし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。

自分で抵当権抹消登記を申請する場合は、一般に次の書類を使用します。

抵当権者である法人の会社法人等番号を提供できない場合などには、登記事項証明書が必要になることがあります。

金融機関から交付された書類を確認し、不足がある場合は法務局や司法書士へ相談しましょう。ローンを完済したら、抵当権抹消登記を忘れずに行いましょう。

相続税と抵当権について詳しくは、関連記事『抵当権つき不動産を相続したらどうなる？相続税・抹消手続き・相続放棄までわかる』をお読みください。

どの生命保険にも未加入だった場合

被相続人が団信やそれ以外の生命保険に加入しておらず、住宅ローンが残っている不動産を相続する場合には、原則相続人が住宅ローンの残額を返済しなければなりません。

そのため、相続人は不動産を含めた相続財産にかかる相続税の支払いと、住宅ローンの返済を両方行うことになります。

相続税の支払いやローンの返済が困難な場合の対処法については、以下で詳しく解説します。

住宅ローンや相続税が払えない場合の対処法

相続開始前からローンを踏まえた相続税対策をしている場合は問題ないかもしれませんが、相続発生で初めて気がつく人も多いでしょう。

ここではローンなどの借入金や、相続税が払えない場合の対応策を解説します。

ローン返済プランの変更を相談する

ローンの返済義務を相続したけれど、その後の返済が厳しい場合には、まずローンを借り入れた金融機関に返済プランの変更を相談すると良いでしょう。

相続人の返済能力や収入額によっては、返済期間を延長して、1回の支払い金額を減らしてもらうなどのプラン変更を認めてもらえることがあります。

返済能力を証明するために、相続人の給与明細などを用意しておくと、交渉がスムーズに進められます。

不動産などの資産を売却する

相続財産のなかに、不動産や株式などの有価証券がある場合は、それらの資産を売却して返済に充てる方法があります。

せっかく相続で取得した資産ですが、さらにローンを組んで利息負担が増えるよりも、長い目で見れば、メリットがあります。

状況にもよりますが、最適な方法になることもあります。判断に迷ったら、専門家に相談してみましょう。

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相続税の延納制度を利用する

連帯保証人の立場を承継したり、ローンがある相続でもプラス財産が多く多額の相続税を負担しなければならなくなったりした場合には、相続税の延納制度を利用する方法もあります。

相続税の延納制度とは、以下の要件を満たすことで相続税を分割で納付することができる制度です。

なお、担保については、延納税額が100万円以下で、かつ、延納期間が3年以下である場合には不要です。

相続税は現金一括納付が原則ですので、延納制度を利用すれば、負担は軽減できます。しかし利子税を支払う必要がありますので、事前に利子税額を計算し、検討したほうが良いでしょう。

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相続税ローンを利用する

銀行では、相続により資金繰りが悪化した場合に、相続税納付を支援するローンがあります。

相続税ローンの取扱いの有無や申込条件は金融機関によって異なり、借入希望額、担保、返済能力などの審査結果によっては利用できない場合があります。

また、利用できる場合でも利息の負担が生じるため、返済計画を十分に確認したうえで検討する必要があります。

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限定承認や相続放棄を選択する

相続放棄や限定承認は、原則として、自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所で手続きを行う必要があります。

相続財産や債務の調査に時間がかかり、期間内に判断できない場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることが可能です。ただし、期間が伸長されるのは、家庭裁判所が申立てを認めた場合に限られます。

限定承認とは、相続によって取得した財産の範囲内で、被相続人の債務を負担する方法です。共同相続人が複数いる場合は、限定承認をする時点の相続人全員が共同して申し立てなければなりません。

限定承認は、住宅などの特定の財産だけを選んで相続する制度ではありません。相続した不動産も債権者への弁済手続の対象になる可能性があるため、限定承認をしただけで住宅を確実に残せるとは限りません。

住宅を残したい場合は、限定承認後の清算手続や不動産を取得する方法まで検討する必要があります。手続きが複雑になりやすいため、弁護士などの専門家へ早めに相談しましょう。

相続放棄とは、被相続人の財産と債務を原則としてすべて引き継がない方法です。債務が財産を上回る場合のほか、相続関係から離れたい事情がある場合にも選択肢となります。

相続放棄と相続税の関係について詳しくは、関連記事『相続放棄で相続税は払わなくていい？ほかの相続人への影響も解説』をお読みください。

相続税と住宅ローンについてよくある質問

住宅ローンがある不動産の相続に悩んだら税理士に相談

相続税の申告が必要な場合は、原則として、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納付を行う必要があります。

さらにローンの取り扱いまで考えなければならない状況だと、相続手続きが思うように進まない可能性もあります。

相続税に詳しい税理士へ依頼すれば、相続財産の評価、住宅ローンの債務控除の判断、相続税額の計算、申告書の作成などを任せることができます。

一方、相続人間の遺産分割交渉や相続放棄・限定承認は弁護士、相続登記や抵当権抹消登記は司法書士の業務となる場合があります。必要な手続きに応じて、税理士・弁護士・司法書士などへ相談しましょう。