抵当権つき不動産を相続したらどうなる？相続税・抹消手続き・相続放棄までわかる

抵当権がついた不動産を相続しても、不動産の相続税評価額は変わりません。ただし、住宅ローンの残債は債務控除として相続財産から差し引けるため、相続税を計算する際には必ず確認が必要です。

一方で、被相続人が亡くなっても抵当権は自動的に消滅せず、不動産とともに相続人に引き継がれます。返済が滞れば競売にかけられるリスクがあるほか、団体信用生命保険の有無・オーバーローンの場合の相続放棄・第三者の債務を担保する物上保証など、状況によって対処法は大きく異なります。

この記事では、抵当権が設定された不動産を相続するときの注意点・対処法と、相続税への影響について解説します。

抵当権について

抵当権とは

抵当権とは、債務者の返済が滞った場合に、債権者が担保物件などを売却して未返済額を回収できる権利です。

たとえばあなたが住宅ローンを利用して家を購入するとき、この場合の債権者である銀行などの金融機関は、あなたが購入する家や土地に抵当権を設定します。万が一あなたの返済が滞ってしまったら、購入した家や土地が差し押さえられ、競売にかけられてしまい、その売価を金融機関が取得する、といったイメージです。

抵当権の有無を確認する方法

相続する不動産に抵当権が設定されているかどうかは、登記簿謄本で確認できます。登記簿謄本は法務局の窓口で取得できるほか、郵送やオンラインでの請求も可能です。

登記簿謄本の中の、「権利部（乙区） 登記の目的」という欄に「抵当権の設定」という記載があれば抵当権が設定されていることになります。すでに完済しており、抵当権も抹消されている場合には、「権利部（乙区） 登記の目的」の欄に「抵当権抹消」と記載されています。

なお、不動産に抵当権が設定されていた場合に記載がある「債権額」は、抵当権設定時に、その不動産がいくらの債務を担保しているかを示しています。基本的にはその後、債務者が決められたペースで返済を進めているため、相続人が返済しなければいけない金額は、記載されている債権額よりも少ない金額であることが多いです。

相続した不動産の抵当権はどうなる？

抵当権が設定された不動産を相続した場合、抵当権はそのまま相続人に引き継がれます。被相続人が亡くなったからといって、自動的に抵当権が消滅するわけではありません。

抵当権の元となる借金（被担保債務）も同様に相続人が引き継ぐことになります。返済が滞れば、相続後であっても債権者が抵当権を行使して不動産を競売にかけることができます。

そのため、抵当権つきの不動産を相続した場合は、残債の有無や返済状況をすみやかに確認することが重要です。

抵当権は相続税にどう影響する？

抵当権が及ぼす相続税評価への影響

抵当権の有無は、相続する不動産の相続税評価に影響しません。

抵当権がついていても不動産の相続税評価額は減額されず、本来の相続税評価額がそのまま用いられます。

抵当権が設定されていても、不動産自体は積極財産として評価され、通常の不動産と同じく相続税の課税対象となります。一方、住宅ローンなどの借入金は消極財産として扱われ、債務控除の対象になります。

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相続税申告における債務控除の扱い

抵当権が設定されている不動産に紐づく借入金（住宅ローン残債など）は、相続税の計算上、債務控除の対象となります。ただし、団体信用生命保険（団信）に加入している住宅ローンは、死亡により保険金で完済されるため、債務控除の対象にはなりません。

債務控除とは、被相続人が残した借入金や未払い金などのマイナスの財産を、プラスの財産から差し引いて課税対象額を減らす制度です（相続税法第13条）。住宅ローンの残債がある場合、その残高を相続財産の総額から控除することができます。

また、債務控除が適用されるのは、原則として相続人または包括受遺者が引き継いだ債務に限られます。相続放棄した方や、遺言で特定の財産のみを受け取った特定受遺者は、原則として債務控除を利用できないため注意が必要です。

• 不動産の相続税評価額：抵当権の有無にかかわらず、通常の評価額が課税対象となる
• 住宅ローン残債：債務控除として課税対象額から差し引くことができる（※団信で完済される場合を除く）

つまり、抵当権そのものは評価に影響しませんが、その元となる借金の残債は債務控除によって相続税を軽くできる場合があります。

抵当権つきの不動産を相続するときの注意点

不動産を相続していない法定相続人にも返済義務がある

抵当権がつけられている不動産と、その不動産に関する住宅ローンなどの返済義務は、別個の財産として取り扱われます。住宅ローンの返済義務などの消極財産については、債権者という相手先があるため、相続人同士の遺産分割協議により負担割合を決めることができません。

すなわち、不動産を相続していない法定相続人にも返済義務が生じることになります。自分が相続していない不動産の、返済義務だけを負うわけですから、不公平だと感じる法定相続人も少なくないでしょう。

こういった場合には、金融機関との協議で返済義務を相続人一人に設定してもらうことができます。一般的には不動産を相続する相続人に返済義務を設定することで、不公平感の解消を図ります。

不動産を分割相続したときの抵当権の扱い

複数の相続人で不動産を共有する形で分割相続した場合でも、抵当権は不動産全体に残り続けます。抵当権は特定の持分だけに限定されるものではなく、共有財産全体に及ぶためです。

そのため、万が一返済が滞って抵当権が行使された場合、共有持分を持つ相続人全員が影響を受けることになります。相続人全員が法定相続分に応じて債務を引き継ぐため、返済が滞れば抵当権が行使されて共有者全員が不動産を失うリスクがあります。

こうしたリスクを防ぐためにも、不動産を分割相続する際は、金融機関と協議のうえ、ローンを引き継ぐ相続人への債務引受手続きや、相続登記などの必要な手続きを行うことが一般的です。

第三者の債務を担保している場合の注意点

抵当権には、被相続人（故人）自身の借金を担保するものだけでなく、第三者の借金を担保するために設定されているケースもあります。これを「物上保証」といいます。

物上保証の場合、借金の返済義務は第三者（実際の債務者）にあるため、相続人に直接の返済義務はありません。ただし、その第三者が返済できなくなった場合には、抵当権が行使されて不動産が競売にかけられるリスクがあります。

登記簿謄本で抵当権を確認した際に、債務者が被相続人以外の名義になっている場合は物上保証に該当する可能性があります。相続後に予期せぬ競売リスクを抱えないよう、その第三者の返済状況や資力を確認しておくことが重要です。

住宅ローンの場合は、団体信用生命保険に加入しているか調べる

抵当権で担保されている債務が住宅ローンのみで、亡くなった方が団体信用生命保険に加入していた場合は、保険会社から債権者の金融機関などに住宅ローンの残額が直接支払われます。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの利用者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、債務の残高相当分が保険会社から住宅ローンの債権者の金融機関に直接支払われるというものです。一般の生命保険のように、保険金が相続人に支払われ、それを住宅ローンの返済に充てるというわけではないため、団体信用生命保険の保険金が相続税の課税対象になることはありません。

住宅ローンが完済され債務がなくなれば、抵当権も消滅するため、相続人に債務の負担がかかることもなくなります。

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抵当権つきの不動産を相続したときの対処法

家を売却して返済する

団体信用生命保険に加入していない場合など、相続人が借金を引き継いだ際の対処法のひとつが、不動産を売却してローン残債を返済する方法です。

不動産の売却代金でローンを完済できれば、抵当権も消滅します。売却代金の受け取りと抵当権抹消登記の申請は同日に行われるのが一般的です（同時決済）。ただし、金融機関によっては対応できないケースもあるため、事前に確認が必要です。

また、この方法が有効なのは不動産の売却代金がローン残債を上回るアンダーローンの場合に限られます。売却代金が残債を下回るオーバーローンの場合は、売却しても完済できないため、別の対処法を検討する必要があります。

住宅ローンの引継ぎ手続きを行う

不動産を相続して住み続ける場合には、金融機関と協議のうえ、住宅ローンを引き継ぐための手続きが必要になることがあります。不動産の所有権移転登記（相続登記）に加え、必要に応じてローンの債務引受や名義変更などを行います。

債務引受の手続きには金融機関の承諾が必要であり、相続人の収入や信用状況によっては承認されないケースもあります。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

オーバーローンの場合は相続放棄・限定承認を検討する

不動産の市場での評価額よりも住宅ローンの残債の方が高額な場合（オーバーローン）には、相続放棄や限定承認の選択も視野に入ってきます。

相続放棄とは、被相続人の所有していた財産すべての相続を放棄することをいいます。そのため、家と土地は相続して、住宅ローンは放棄する、といった選択はできません。もちろん不動産や住宅ローンだけではなく、預貯金などの財産を相続することもできなくなります。

また、限定承認という選択肢もあります。限定承認とはプラスの財産の範囲内でマイナスの財産を引き継ぐことをいいます。今回の不動産と住宅ローンを例にすると、「相続したプラスの財産で住宅ローンを返済後、まだプラスの財産が残っていれば、残りのプラスの財産を相続できる」といった制度です。

なお、限定承認は相続人が複数いる場合、相続放棄をした者を除く相続人全員が共同して申述する必要があります（民法第923条）。

相続放棄と限定承認は、自己のために相続の開始があったことを知った日から3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述する必要があります（民法第915条第1項、家事事件手続法第201条）。

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抵当権を抹消せず不動産を放置するリスク

競売にかけられるリスク

借金の返済が滞った状態で放置した場合、債権者である金融機関が抵当権を行使して、不動産を競売にかけることがあります。競売が開始されると、希望する価格やタイミングで売却できなくなる可能性があります。最終的には強制退去となるため、居住用不動産であれば生活への影響は甚大です。

また、ローンを完済していても登記上の抵当権抹消手続きを怠っていると、将来的に手続きが煩雑化するリスクがあります。たとえば、債権者である金融機関が合併・解散していたり、相続により抵当権の経緯が不明瞭になってしまうと、抹消に裁判所を介した手続きが必要になるケースもあります。

売却・融資が困難になる

登記上に抵当権が残ったままの不動産は、売却や新たな融資の際に支障が出ます。

不動産を売却する際、購入希望者は登記簿謄本で抵当権の有無を確認できます。完済済みであっても登記上に抵当権が残っていると、まだ借金があると判断されて購入を見送られてしまうおそれがあります。

また、その不動産を担保に新たな融資を受けようとした場合も、既存の抵当権が障害となり、金融機関からの審査が通りづらくなります。気づいた時点でなるべく早く抹消手続きを済ませておくことが重要です。

抵当権を抹消する方法

借金の完済

抵当権を抹消するためには、まずは借金をすべて返済する必要があります。相続放棄などを選択せず、抵当権が設定された不動産を相続した場合には、相続人が借金を完済しなければなりません。

登記上の抵当権の抹消

借金を完済したら、次は登記上の抵当権を抹消します。

なお、相続した抵当権つきの不動産に関しても、すでに借金が完済されているのに、登記上の抵当権が残ってしまっているケースがあります。その場合も登記上の抵当権の抹消手続きをする必要があります。

抵当権の抹消手続きは司法書士などの専門家に依頼して行うほか、ご自身での手続きも可能です。ご自身で手続きする場合の抹消手続きの詳細は、「法務局｜住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」をご覧ください。

借金を完済した時点で抵当権の効力はなくなるため、登記上で残っていたとしても、抵当権を行使して家や土地が競売にかけられることはありません。ただし、前述のとおり売却・融資・将来の手続きへの支障が生じるため、気がついた時点で早めに抹消手続きをするようにしましょう。

まとめ

相続した不動産に抵当権がついていても不動産の相続税評価額には影響がなく、評価額が減額されるわけでもありません。一方で、住宅ローンの残債は債務控除として相続財産から差し引くことができるため、相続税の申告では忘れずに計上することが重要です。

抵当権がついている不動産を相続するとマイナスの財産の方が大きくなってしまうおそれがある場合には、限定承認や相続放棄の検討をする必要もあります。また、第三者の債務を担保している物上保証のケースや、不動産を複数の相続人で分割相続するケースなど、状況によって対応が異なる点にも注意が必要です。

不動産の相続自体が複雑なものであり、加えて抵当権が設定されているとなると、相続する財産の全体像を把握するだけでも一苦労です。

不動産の相続を考えている方は、日常生活を行いながらスムーズに相続を進めるためにも、一度、相続問題に強い専門家に相談してみてください。