【独身の子が亡くなったら】賃貸アパートの相続で親が知っておきたいこと

更新日：2024/03/27

ケース別の相続税

故人に配偶者や子、孫がいない場合は親が相続人となります。賃貸アパートの相続が発生したときは、遺産分割協議や相続登記、相続税の申告などを期限内に完了させる必要があります。円満な相続や手続きをスムーズに進めるためにも、あらかじめ知識を身につけておくと安心です。

この記事では、子供名義の賃貸アパートを親が相続するときの基礎知識をわかりやすく解説します。

『子供名義の賃貸アパートの相続』に関する基本事項
『子供名義の賃貸アパートの相続』に関するよくある質問
他にもおさえておきたい相続の基本

『子供名義の賃貸アパートの相続』に関する基本事項

法定相続分による相続割合【親が相続する場合】

相続人の間で遺産分割協議を行う際に、法律上の分け方の目安となるのが法定相続分です。

故人に配偶者や子、孫がいない場合の相続人は親になります。このとき、父または母の場合は全額、父母の場合は2分の1ずつで分割します。

【相続割合】

父または母：全額
父母：1人あたり1/2

子供が亡くなって8,000万円の遺産が発生し、両親で相続する場合は4,000万円ずつで分けます。

ただし、相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割することも可能です。

賃貸アパートを相続するときの手続きの流れ

賃貸アパートを相続する場合は、以下のような流れで手続きを進めます。

1.遺言書の有無を確認する

被相続人が遺言書を作成していた場合は、遺言書の内容に従って相続手続きを行います。遺言書がない場合は、遺産分割協議などを行って相続手続きを進めます。

2.相続人を確認する

相続人となるのは、被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹などです。このとき相続人調査を行い、誰が相続人になるのかを確認する場合もあります。

3.相続財産を確認する

相続財産調査を行い、賃貸アパートや不動産、預貯金など、どのような財産があるのか、評価額はいくらなのかを確認します。

4.遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）

遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、相続財産をどのように分割するかを決めます。遺産分割協議が成立しない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てます。

5.賃貸アパートの債務状況を確認する

被相続人が賃貸アパートを所有する際に、借り入れていたローンなどの債務が残っている可能性があります。

相続登記を行う前に、債務の残高や返済状況などを必ず確認しましょう。債務が残っている場合は、債務の引継ぎや清算方法を検討する必要があります。

また、管理会社にアパートの管理を委託している場合は、相続が発生したことを伝え、必要に応じて手続きを進めます。

6.相続登記の申請手続きを行う

相続登記の申請手続きを行い、賃貸アパートの名義を相続人に変更します。

7.準確定申告を行う

相続する賃貸アパートで収益が発生している場合は、準確定申告が必要となります。準確定申告とは、被相続人が亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの所得に関する確定申告のことです。準確定申告の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。

準確定申告では賃貸収入や経費などを申告し、課税対象となる所得を算定します。

8.賃貸人の変更にともなう変更通知などを行う

必要に応じて、相続人がアパートの賃貸人になったことによる賃貸借契約書の書き換えや、賃料の新しい振込先を入居者（借主）に通知します。

9.火災保険の名義変更手続きを行う

火災保険に加入していた場合は保険会社に連絡し、名義変更の手続きを行います。

10.必要に応じて相続税の申告・納税を行う

相続財産の評価額の合計が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要です。また、相続税額が発生した場合は納税も行います。

賃貸アパートの相続手続きはほかの不動産相続と比べて時間と手間がかかるため、専門家に相談をし、早めに準備を進めたほうがいいでしょう。

・遺産未分割で相続税申告する方法とデメリット｜遺産分割に期限はある？

賃貸アパートの相続税評価額を計算する方法

賃貸アパートの相続税評価額は、建物と敷地の評価額を合算して算定します。

建物部分の評価方法

建物の評価額は、市区町村が個々の不動産について毎年算定している固定資産税評価額をもとに算定します。

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額に1から借家権割合（30%）と賃貸割合の積を引いたものを乗じて算定します。借家権割合とは、賃借人から賃料を受け取る権利の割合です。賃貸割合とは、全体の床面積に対して賃貸に供されている床面積の割合を指します。

評価額＝固定資産税評価額×（1－0.3×賃貸割合）

敷地部分（貸家建付地）の評価方法

敷地部分の評価額は、敷地の評価額に1から借地権割合と借家権割合（30%）、賃貸割合の積を引いたものを乗じて算定します。借地権割合とは、土地の所有者が賃借人から地代を受け取る権利の割合のことを指します。

評価額＝敷地の評価額×（1−借地権割合×0.3×賃貸割合）

・賃貸アパートの相続税を計算｜賃貸アパートが相続税対策になる理由も解説

相続税における基礎控除の概要と計算方法

相続税は遺産のすべてに対して課税されるわけではなく、課税対象となる遺産の総額が基礎控除額を上回る場合に申告の義務が発生します。また、場合によっては相続税額が発生することもあります。

相続税の基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。

【基礎控除額の計算方法】
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

【相続人数別の基礎控除額】

法定相続人	基礎控除額
父or母（1人）	3,600万円
父母（2人）	4,200万円

たとえば、父または母が法定相続人の場合は3,600万円、父母の場合は4,200万円が基礎控除として遺産総額から差し引かれます。遺産の総額が基礎控除額を下回る場合は相続税は発生せず、申告の必要もありません。

・相続税はいくらから生じる？｜基礎控除額も解説

・相続税は基礎控除以下なら無税！計算方法やその他の控除も解説

小規模宅地等の特例で敷地部分の相続税評価額を50%減額

小規模宅地等の特例とは、要件を満たす土地の評価額を最大で80%減額できる制度です。そのため、小規模宅地等の特例は、相続税額の大幅な負担減につながります。

賃貸アパートなどのような貸付事業用の土地は50％減額できます。小規模宅地等の特例を適用するための要件は、以下のとおりです。

被相続人などが所有する賃貸アパートの敷地であったこと
配偶者または要件を満たす親族が相続すること
適用できる土地の面積は200㎡に対応する部分まで
相続税の申告期限までは貸付事業を営むこと

敷地の評価額が5,000万円の場合、小規模宅地等の特例を適用することで200㎡に対応する部分までは2,500万円に減額されます。

賃貸アパートの相続は相続税額が高額になりやすいため、適用可能かどうかを確認しましょう。

・ケース別・小規模宅地等の特例の計算方法と計算例！適用要件や注意点も解説

相続税の申告方法と申告期限

遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、被相続人の住所地を管轄する税務署に申告します。申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内です。

相続税の申告書は、税務署の窓口でもらえるほか、国税庁のホームページからもダウンロードできます。申告書の提出方法は、持参または郵送のほかe-Tax（電子申告）でも可能です。

相続税の申告書作成は自分で行うこともできますが、専門的な知識を要するため、税理士に依頼することをおすすめします。

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賃貸アパートの相続登記手続きと費用の相場

賃貸アパートなどの不動産を相続した場合は相続登記の申請を行い、相続人に名義を変更する必要があります。相続登記の手続きは、民法上では被相続人の死亡日から10年以内が時効とされていましたが、2024年4月からは、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に行うことが義務付けられました。