配偶者から建物を相続したときの基礎知識
配偶者から建物を相続したときに、相続税の課税対象となる可能性があります。配偶者控除や小規模宅地等の特例などを活用して、相続税の負担を軽減することもできますが、おさえておくべきポイントもいくつかあります。
この記事では、配偶者から建物を相続した場合の基礎知識について解説します。
目次
『配偶者による建物の相続』に関する基本事項
相続税の基礎控除とは
相続税の基礎控除とは、相続税の課税対象となる財産の額から差し引くことができる金額です。相続税の基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。
【基礎控除額の計算方法】
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が配偶者と子2人の基礎控除額は4,800万円です。遺産の総額が基礎控除額を超える場合には、申告の義務があり、相続税額が発生する場合があります。
関連記事
・相続税は基礎控除以下なら無税！計算方法やその他の控除も解説
相続税の申告方法と申告書の提出方法
相続税は、相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が亡くなった日）の翌日から10か月以内に、被相続人の納税地を所轄する税務署に申告します。
申告書の提出方法は持参または郵送のほか、e-Tax（電子申告）でも可能です。
関連記事
・相続税の申告はネットで可能！やり方やe-Taxが使えない人も解説
相続税申告書の書き方
相続税の申告書は、相続税の課税対象となる財産や相続税額などを申告するための書類です。相続税の申告書は、税務署の窓口でもらえるほか、国税庁のホームページからもダウンロードできます。
相続税申告書には、以下の内容などを記載します。
- 法定相続人の氏名、住所、生年月日
- 被相続人の氏名、住所、生年月日、死亡日
- 相続財産の種類、数量、評価額
- 相続税の納付額
建物の相続税申告を行う際には、評価額を正確に算定することが重要です。
また、配偶者控除や小規模宅地等の特例などを活用することで、相続税の負担を軽減できます。建物などの相続税申告は、専門的な知識を要するため、税理士に相談することをおすすめします。
関連記事
・相続税申告書の書き方！相続税の申告書を誰でも簡単に作成するコツ
配偶者控除で相続税の負担を大きく軽減
相続税における配偶者控除（配偶者の税額軽減）とは、被相続人の配偶者が取得した財産のうち、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税が課税されない制度です。配偶者控除の適用により、1億6,000万円または法定相続分以下は、配偶者の相続税額が0円になります。
配偶者が法定相続人に含まれる場合は、適用を検討したほうがいいでしょう。
関連記事
建物の相続税評価額の計算方法
相続税の申告を行う際には、建物の評価額を算定する必要があります。建物（家屋）の評価額は、原則として固定資産税評価額を基準に算定します。固定資産税評価額は、各自治体が個々の不動産について算定しており、建物の構造や築年数、所在地などの条件によって異なります。
建物の場合は、評価方法が大きく3つに分けられます。
1.自宅住居（一軒家・マンション）
自宅住居の建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
固定資産税評価額が1,700万円の建物の場合、相続税評価額は1,700万円となります。
2.貸家
貸家の建物部分の相続税評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合）
借家権とは借り手が賃貸物件の家屋を借りて使用する権利のことで、借家権割合は30％と定められています。たとえば、貸家の建物部分の固定資産税評価額が1,700万円の場合、相続税評価額は1,190万円です。
3.賃貸アパート
賃貸アパートの建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
アパートの建物部分の固定資産税評価額が1億2,000万円で賃貸割合が80％の場合、相続税評価額は9,120万円となります。
関連記事
配偶者居住権を設定すれば住居に住み続けられる
配偶者居住権とは、被相続人が亡くなった後も、被相続人の所有していた家屋に配偶者が居住しつづけることができる権利です。
配偶者居住権を設定するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 被相続人と法律上の結婚関係にある
- 被相続人の死亡当時、被相続人名義の家屋に配偶者が居住していた
- 遺産分割や遺贈、死因贈与、家庭裁判所による審判のいずれかにより配偶者居住権を取得している
なお、これらの要件を満たせば配偶者居住権を設定できますが、第三者に対して居住の権利を主張するためには、登記をする必要があります。
小規模宅地等の特例は相続税の節税になる
小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や事業用地として使っていた土地の評価額を最大で80％減額できる特例です。この特例を適用することで、相続税の負担を大幅に軽減することができます。
小規模宅地等の特例を適用できるのは、被相続人の配偶者や親族などで、以下の要件を満たす必要があります。
- 被相続人などの居住用地や事業用地であったこと
- 適用できる土地の面積は居住用地の場合は330㎡の面積に対応する部分まで、事業用地の場合は400㎡の面積に対応する部分まで
- 居住用地の場合、配偶者以外の相続人は相続税の申告期限まで居住すること
被相続人が亡くなって建物を相続する人は、小規模宅地等の特例が適用できるかを確認しましょう。
関連記事
・ケース別・小規模宅地等の特例の計算方法と計算例！適用要件や注意点も解説
税務調査を受けやすいケース
税務調査は、相続税の申告内容に疑義があると判断された場合に実施されます。特に、以下に該当する場合は、税務調査の対象となる可能性が高くなります。
- 相続税の申告金額が大きい
- 不動産や有価証券など、評価額が不透明な相続財産がある
- 相続人や被相続人（配偶者）が過去に税務調査を受けたことがある
税務調査のリスクを避けるためにも、税理士に相談することをおすすめします。税理士は、相続税の申告書の作成以外に、税務調査の対応についてもサポートしてもらえます。
関連記事
・相続税の税務調査とは？対象になる人の特徴やならない方法を解説
・相続税の脱税は税務調査でばれる？｜ペナルティや回避方法を解説
『配偶者による建物の相続』に関するよくある質問
配偶者控除を適用するためには、どんな条件がありますか？
配偶者控除を適用するためには、以下の条件を満たしている必要があります。
- 被相続人と法律上の結婚関係にある
- 遺産分割が完了している
- 相続税の申告期限までに申告書を税務署に提出する
建物の相続税評価額はいくらになりますか？
建物（家屋）の評価額は、原則として固定資産税評価額を基準に算定します。建物の種別によって、評価方法は異なります。
- 1.自宅住居（一軒家・マンション）
自宅住居の建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
- 2.貸家
貸家の建物部分の相続税評価額＝建物の固定資産税評価額×（1−借家権割合）
- 3.賃貸アパート
賃貸アパートの建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
建物を相続する場合、小規模宅地等の特例は適用できますか？
建物に付随する土地で、次の要件をすべて満たす場合は、小規模宅地等の特例を適用できます。
- 相続人は被相続人の配偶者や親族であること
- 被相続人の居住用地や事業用地であったこと
- 適用できる土地の面積は居住用地の場合は330㎡の面積に対応する部分まで、事業用地の場合は400㎡の面積に対応する部分まで
- 居住用地の場合、相続人は相続税の申告期限までは居住すること
配偶者居住権とはなんですか？
配偶者居住権とは、被相続人が亡くなった後も、配偶者が被相続人の所有していた建物に住み続けることができる権利です。配偶者居住権を設定するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 被相続人の法律上の配偶者である
- 被相続人の死亡当時に配偶者が居住していた物件である
- 遺産分割や遺贈、家庭裁判所による審判のいずれかにより配偶者居住権を取得している
建物を相続すると税務調査を受ける可能性はありますか？
税務調査の可能性はあります。相続税の税務調査は、申告内容に疑義があると判断された場合に行われます。特に、以下のケースに該当する場合は、税務調査の対象となる可能性が高いです。
- 相続税の申告金額が大きい
- 相続財産に不動産や有価証券など、評価額が不透明な財産がある
- 相続人や被相続人（配偶者）が過去に税務調査を受けたことがある
税務調査のリスクを減らすためにも、相続税に強い税理士に依頼することをおすすめします。
他にもおさえておきたい相続の基本
いざというときに備えて、相続対策や相続手続きについて理解しておくことは大切です。ほかの記事でも相続の基礎知識について詳しく解説しておりますので、ぜひお役立てください。
監修者情報
アトムグループ 協力税理士