相続登記の登録免許税はいくら？計算方法と軽減措置・費用を解説

相続登記にかかる登録免許税は、相続（相続人への遺贈を含む）で不動産を取得する場合、固定資産税評価額の0.4％です。たとえば固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円です。相続人以外の人が遺贈で取得する場合は、税率が2％になります。

登録免許税は相続税とは別の税金で、相続税がかからない場合でも、相続登記の際には原則として納付が必要です。

ただし、一定の土地は登録免許税が免税になります。免税措置の適用期限は、令和9年（2027年）3月31日までです（令和7年度税制改正で延長）。

この記事では、登録免許税の税率と計算方法、一戸建て・持分・マンションの計算例、免税措置の要件、相続登記の手続きと納付方法を解説します。

※本記事の情報は2026年時点の税制をもとに作成しています。税法は改正される場合があるため、実際の申告にあたっては税理士などの専門家にご相談ください。

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相続登記にかかる登録免許税とは

登録免許税は、登記や登録の際にかかる税金

登録免許税とは、不動産や船舶・航空機の登記、会社の商業登記、弁護士などの資格登録といった手続きを行う際にかかる税金です。

相続の場合は、不動産を相続した人が相続登記（名義変更）を法務局に申請するときに、不動産の固定資産税評価額に対して、税率0.4%（相続人以外の人が遺贈で不動産を取得する場合は2％）の登録免許税が発生します。

相続税が0円でも登録免許税はかかる

登録免許税は登記手続きに対してかかる税金であるのに対し、相続税は財産を受け継いだことに対してかかる税金です。

両者は課税の目的も対象も異なる別の税金なので、相続税がかからないケースでも登録免許税の納付は原則として必要です。

なお、一定の要件を満たす場合は登録免許税が免税となる特例措置が設けられています。詳しくは後述します。

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令和6年（2024年）以降、相続登記は義務化されました【注意】

令和6年（2024年）4月1日から、所有者不明土地の解消を主な目的として、相続登記の申請が義務化されました。

義務化以前に発生した相続であっても、まだ相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象となります。

正当な理由なく放置した場合は、10万円以下の過料が科されます（不動産登記法第164条）。

被相続人がどこに不動産を所有していたか分からない場合は、関連記事『所有不動産記録証明制度とは？相続での使い方・申請方法・手数料を解説』をご覧ください。

遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」で義務を果たせる

遺産分割協議が期限内にまとまりそうにない場合は、「相続人申告登記」を申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたことになります。相続人申告登記は、登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る手続きです。相続人が1人で申し出ることができ、登録免許税もかかりません。

ただし、相続人申告登記は不動産の権利関係を確定させる登記ではありません。相続した不動産を売却する場合などには、別途相続登記が必要です。

後から遺産分割が成立した場合は、さらに3年以内の登記が必要

相続人申告登記、または法定相続分での相続登記を済ませた後に遺産分割が成立した場合は、遺産分割の日から3年以内に、分割の内容を反映した登記を申請する必要があります（不動産登記法第76条の2第2項、第76条の3第4項）。

なお、相続を知った日から3年以内に遺産分割が成立し、その内容で相続登記を申請すれば、この手続きは1回で済みます。

相続登記でかかる登録免許税の計算

登録免許税の税率はいくら？相続人以外への遺贈は？

相続登記の登録免許税の税率は、相続（相続人への遺贈を含む）の場合、1,000分の4（0.4％）です（No.7191 登録免許税の税額表）。 相続人以外の人が遺贈で不動産を取得する場合は、「相続」ではなく「その他の原因」による移転の登記となり、税率は1,000分の20（2％）です（登録免許税法 別表第一）。

登記の原因ごとの税率は、以下のとおりです（土地の所有権の移転登記の場合）。

※建物の所有権の移転登記も、同じ区分で0.4％または2％です。
※売買などの税率は、相続登記とは別の区分のため、この表には載せていません。

なお、売買の場合に使える「住宅用家屋の軽減税率」などの税率の軽減措置は、相続による登記には適用されません。相続登記で登録免許税が安くなるのは、後述する「免税措置」に当てはまる場合です。

相続登記の登録免許税の計算式と早見表

相続登記の登録免許税は、以下の計算式で算出します。

登録免許税の納付額は、100円未満を切り捨てます。

例えば、登録免許税の計算結果が50,352円なら、実際に納める金額は50,300円となります。

固定資産税評価額ごとの登録免許税の目安を下の表にまとめました。

固定資産税評価額ごとの登録免許税早見表

※100円未満は切り捨て

例えば、固定資産税評価額が2,000万円なら登録免許税は8万円になります。

固定資産税評価額は、以下の方法で確認できます。

• 毎年度初めに市町村から送付される固定資産税課税明細書の、「価格」または「評価額」の欄を確認する
• 不動産所在地の市区町村役場で固定資産評価証明書を取得する

課税明細書にある「課税標準額」は、登録免許税の計算には使いません。金額が異なるため、取り違えないよう注意しましょう。

また、共有持分やマンションを相続した場合は、計算の途中で持分割合や敷地権割合をかける手順が加わります。次の計算例で確認してみましょう。

固定資産税評価額については、関連記事『固定資産の相続税はいくら？土地・建物別に固定資産税評価額からの計算方法を解説』をご確認ください。

計算例（1）一戸建て（土地と建物）を相続した場合の登録免許税

一戸建てを相続した場合を例に、登録免許税を計算してみましょう。

1. 固定資産税評価額を求める
   土地と建物の固定資産税評価額の合計額は、11,805,714円です。
   1,000円未満を切り捨てると、11,805,000円になります。
2. 固定資産税評価額（1000円未満切り捨て）に税率をかける
   11,805,000円×0.4％（税率）＝47,220円
3. 100円未満を切り捨てて納付額を確認
   登録免許税の納付額は、47,200円になります。

計算例（2）持分（共有不動産）を相続した場合の登録免許税

被相続人（夫）の持分を妻が相続した場合を例に計算します。

被相続人の死亡により、妻が被相続人の持分1/2を相続することになった場合、登録免許税は以下の手順で計算します。

1. 固定資産税評価額に被相続人の持分をかける
   8,801,178円×1/2＝4,400,589円
   1,000円未満を切り捨てると、4,400,000円
2. 固定資産税評価額（1000円未満切り捨て）に税率をかける
   4,400,000円×0.4％＝17,600円

計算例（3）マンション（敷地権付き区分建物）を相続した場合の登録免許税

マンション（敷地権付き区分建物）を相続した場合、登録免許税の計算は一戸建てよりも手順が増えます。

「専有部分（部屋）の固定資産税評価額」と、「敷地部分の固定資産税評価額（土地全体の固定資産税評価額×敷地権割合）」を合算して求めます。敷地権割合が不明な場合は、法務局等で登記事項証明書を取得して確認してください。

ここでは、以下の条件のマンションを相続したケースで計算します。

• 専有部分（建物）の固定資産税評価額　2,500,000円
• 敷地全体の固定資産税評価額　120,000,000円
• 敷地権割合　10,000分の200

1. 敷地部分の固定資産税評価額に敷地権割合をかける
   120,000,000円×200/10,000＝2,400,000円
2. 専有部分（建物）と敷地部分の固定資産税評価額を合算する
   2,500,000円＋2,400,000円＝4,900,000円（1,000円未満切り捨てなし）
3. 固定資産税評価額に税率をかける
   4,900,000円×0.4％＝19,600円

なお、古いマンションでは「敷地権なし」の形式で土地の持分が別の登記簿になっている場合があります。その場合でも、建物と土地の固定資産税評価額を合算して1つの申請書でまとめて登記申請することが可能です。不明な点は管轄の法務局にご確認ください。

登録免許税が免税になる？相続登記の軽減措置（免税措置）

軽減措置は、登録免許税が全額免除になる制度｜令和9年3月31日まで

相続登記の登録免許税には軽減措置（免税措置）が2種類あります。

いずれも、税率を下げる措置ではなく、条件に当てはまる土地の相続登記について、登録免許税が全額免除（0円）になる免税措置です。令和9年（2027年）3月31日まで適用されます（令和7年度税制改正で延長）。

令和9年4月1日以降の扱いは、今後の税制改正で決まります。最新の情報は、法務局の案内ページでご確認ください。なお、この期限は、相続登記の義務化の期限とは異なります。

登録免許税の軽減措置（1）相続登記をしないまま死亡した方がいる場合

相続により土地を取得した個人が、その相続登記をしないまま死亡した場合、令和9年3月31日までに、その亡くなった方を登記名義人とするための相続登記については登録免許税が免税となります（租税特別措置法第84条の2の2第1項）。

相続登記をしないまま、次の相続が起きることを、数次相続といいます。

免税の対象となるのは「登記未了のまま亡くなった方を名義人とするための登記」のみで、最終的に不動産を取得する相続人の名義にするための登記には通常どおり登録免許税が発生します。

適用ケースの具体例

祖父が亡くなり、父が祖父の土地を相続しましたが、父は名義変更をしないまま亡くなったので、子が土地を相続するケースがあるとします。

この場合、土地の名義は祖父のままなので、子は次の2つの登記を行います。

この場合、軽減措置の適用により、父の名義にするための登記にかかる登録免許税が免除されます（父名義から子名義に変更する登記は適用されません）。

仮に、父が生前にその土地を第三者に売却していた場合でも、祖父から父への登記は免税の対象になります（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。

軽減措置（2）相続により取得した土地の価額が100万円以下の場合

相続により土地を取得した個人が、令和9年3月31日までに所有権の移転登記または所有権の保存登記を受ける場合、その土地の固定資産税評価額が100万円以下であれば登録免許税が免税となります（租税特別措置法第84条の2の2第2項）。

この軽減措置は土地のみが対象です（建物は対象外）。

所有権の持分を取得する場合は、「不動産全体の価額×持分割合」で計算した評価額が100万円以下であれば免税の対象となります。

所有権の保存登記は、登記簿の表題部に所有者として載っている人の相続人が受けるものに限られます。

固定資産課税台帳に価格がない土地は、登記官が認定した価額で判定されます。管轄の法務局にお問い合わせください。

100万円以下の土地と超える土地が混在する場合は？

複数の土地を相続する場合でも、免税措置の適用は土地ごとに判定されます。

そのため、固定資産税評価額が100万円以下の土地は免税の対象となり、100万円を超える土地や建物には、通常どおり登録免許税がかかります。

免税になる土地とならない不動産を同じ申請書で申請する場合の書き方は、法務局の「申請書の記載例（一部の土地が免税対象の場合）」で案内されています。

軽減措置を受けるには、登記申請書に免税の条項を書く必要がある

相続登記で登録免許税の軽減措置を受けるためには、登記申請書に、免税の根拠となる法令の条項を書く必要があります。記載がない場合は、軽減措置を受けることができません。

条項は、登記申請書の「登録免許税」の欄に、税額の代わりに書きます。

書き方は、次のとおりです。

• 軽減措置（1）数次相続の場合：「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」
• 軽減措置（2）少額土地の場合：「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」

申請書の具体的な記載例は、法務局『相続登記の登録免許税の免税措置について』をご確認ください。

相続登記の手続きと登録免許税の納め方

相続登記の手続きと必要書類

相続登記は、次の流れで手続きします。

1. 必要書類を集める（下の表を参照）
2. 登記申請書を作成する（様式は法務局のホームページからダウンロードできます）
3. 不動産の所在地を管轄する法務局に、窓口への持参・郵送・オンラインのいずれかで申請する（登録免許税は申請時に納付します）
4. 登記が完了すると、法務局から登記完了証と登記識別情報通知書が交付される

オンライン申請を利用する場合は、法務省『不動産登記の電子申請（オンライン申請）について』をご参照ください。

必要書類は、遺言書がある場合と、遺産分割協議をした場合で一部異なります。

被相続人の登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合は、戸籍の附票などの追加書類が必要になることがあります。
また、公正証書遺言と、法務局で保管されている自筆証書遺言以外の遺言書は、家庭裁判所の検認が必要です。

必要な書類はケースによって異なる場合があるため、詳しくは管轄の法務局にご確認ください。

登録免許税の納付方法

登録免許税は、相続登記を申請するときに納付します。納付したことを示す領収証書または収入印紙を、登記申請書と一緒に法務局へ提出する仕組みです。

現金で納付（原則）

登録免許税は、原則として現金で納付します。銀行や郵便局などの金融機関、または税務署で、納付書を使って登録免許税を納めると、領収証書が交付されます。

領収証書は、申請書に直接貼るのではなく、別の白紙（台紙）に貼って、登記申請書と一緒に法務局へ提出します。

収入印紙で納付

登録免許税の額が3万円以下の場合などは、現金の代わりに収入印紙で納付することもできます。3万円を超える場合に収入印紙を使えるかは、管轄の法務局にご確認ください。

収入印紙は郵便局などで購入でき、法務局で購入できる場合もあります。購入した収入印紙は、別の白紙（台紙）に貼り、登記申請書と一緒につづって提出します。収入印紙そのものには、押印しないでください。

オンラインで納付

オンライン申請の場合は、電子納付で登録免許税を納めることができます。利用できる金融機関や手順は、法務省の案内でご確認ください。

登録免許税の納付方法の詳細は、法務局『登録免許税の計算』でも案内されています。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記にかかる費用は、登録免許税だけではありません。戸籍謄本などの必要書類の取得費用や、司法書士などの専門家へ依頼する場合の報酬もかかります。

主な費用の目安は以下のとおりです。

自分で相続登記を行う場合は、登録免許税と必要書類の取得費用のみで手続きを進められます。

一方、相続人が多い場合や、不動産が複数ある場合、戸籍の収集や登記申請に不安がある場合は、司法書士へ依頼するのが一般的です。

相続登記の登録免許税についてよくある質問

評価額は、市区町村から送付される固定資産税課税明細書や、固定資産評価証明書で確認できます。

原則として、事前に金融機関や税務署で現金で納付し、受け取った領収証書を申請書と一緒に提出します。税額が3万円以下の場合などは、収入印紙を台紙に貼って提出することもできます。オンライン申請の場合は、電子納付も利用できます。

ただし、免税措置（租税特別措置法第84条の2の2）が適用される場合は、登録免許税は全額免除（0円）となります。

「相続により土地を取得した人が、その相続登記をしないまま死亡した場合」「土地の価額が100万円以下の場合」です。いずれも令和9年3月31日まで適用されます（租税特別措置法第84条の2の2）。

戸籍謄本・住民票など必要書類の取得実費が数千円～数万円程度かかります。また、司法書士や弁護士に依頼する場合は別途報酬が発生しますが、ご自身で手続きを行う場合は不要です。

相続登記の登録免許税のまとめ

相続登記の登録免許税について、押さえておきたいポイントは次のとおりです。

• 税率は、相続（相続人への遺贈を含む）の場合は固定資産税評価額の0.4％、相続人以外の人が遺贈で取得する場合は2％です。
• 登録免許税は相続税とは別の税金なので、相続税が0円でも原則として納付が必要です。
• 一定の土地は、令和9年（2027年）3月31日まで登録免許税が免税になります。免税を受けるには、登記申請書に免税の根拠となる条項を書く必要があります。
• 相続登記は義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続登記の申請は、ご自身で行うこともできますが、手続きに不安がある場合は司法書士に依頼する方法があります。法務局でも、登記の手続きについての案内を受けられます。

一方で、相続した不動産の評価や、相続税の申告が必要かどうかの判断は、税理士の専門分野です。不動産を含む遺産の総額が相続税の基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要になることがあります。

相続の手続きは、内容によって相談先の専門家が異なります。詳しくは関連記事『相続手続きは誰に頼む？誰に相談するのかを選ぶ方法や専門家の違いを解説』をご覧ください。

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