【親の土地を兄弟で相続】もめるケースや分け方、手続きを解説

親名義の土地を兄弟（被相続人の子）で相続する場合、土地を必ず法定相続分どおりに分けなければならないわけではありません。相続人全員が合意すれば、兄弟のうち1人が土地を取得するなど、状況に応じた分け方ができます。

ただし、土地は預貯金のように簡単に分けられません。土地以外の財産が少ない場合や、土地の評価額について意見が合わない場合には、兄弟間でもめることもあります。

兄弟で土地を分ける主な方法は、代償分割・換価分割・現物分割・共有分割の4つです。それぞれメリット・注意点が異なり、特に共有名義は将来的なトラブルにつながる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。

この記事では、親名義の土地の相続で兄弟がもめるケースや4つの分割方法、相続手続きの流れについてわかりやすく解説します。

親名義の土地の相続で兄弟がもめるケース

土地以外の財産が少なく平等に分けにくい

相続財産の大部分を土地が占めている場合、兄弟で平等に分けることが難しく、もめる原因になります。

たとえば、相続人が兄弟2人のみの場合、法定相続分に従うと遺産は各自半分ずつ取得することになります。

しかし、相続財産が4,000万円の土地と1,000万円の預貯金の場合、土地は預貯金のように分けて相続しにくいため揉めることがあるのです。

このような場合は、土地を取得する兄が弟に代償金を支払う「代償分割」や、土地を売却して代金を分ける「換価分割」などを検討する必要があります。

寄与分や特別受益について意見が分かれている

兄弟の一部が親の介護や事業を長年手伝っていた場合、「自分は親の財産の維持・増加に貢献した」として寄与分を主張することがあります。

また、兄弟の一部だけが親から住宅購入資金などの生前贈与を受けていた場合には、ほかの兄弟から特別受益を考慮すべきだと主張されることもあります。

寄与分や特別受益が認められると、遺産の取り分を調整する必要があります。

ただし、単に親の介護をしていた、生前贈与を受けていたというだけで必ず認められるわけではなく、そもそも寄与分や特別受益を考慮すべきかをめぐってもめる可能性があります。

また、寄与分や特別受益を考慮すること自体は合意できても、具体的にどう取り分を調整するかについて話がまとまらないケースもあるでしょう。

遺言によって一部の兄弟の遺留分が侵害されている

親が「長男に土地をすべて相続させる」などの遺言書を残していると、ほかの兄弟との間でトラブルになることがあります。

被相続人の子には、遺言によっても奪うことのできない最低限の遺産取得割合である「遺留分」が認められています。そのため、特定の兄弟に土地などの財産が集中し、ほかの兄弟の遺留分が侵害されている場合、侵害された兄弟は遺留分侵害額請求を行うことが可能です。

遺言書があるからといって必ずしも兄弟間の問題を防げるわけではないため、遺言を作成する際には遺留分にも配慮することが重要です。

土地の評価額や代償金について意見が合わない

土地を1人の兄弟が相続する場合、土地の評価額やほかの兄弟に支払う代償金をめぐって意見が対立することがあります。

たとえば兄が土地を相続し、弟に代償金を支払うとします。
この場合、兄弟で土地の評価額の認識が異なっていると、双方が考える妥当な代償金額にも差が出てきます。

土地の評価額について合意できない場合は、不動産会社による査定や不動産鑑定士による鑑定などを活用し、客観的な価格を確認することも検討しましょう。

兄弟で土地を相続する4つの方法

代償分割｜1人が土地を相続して他の兄弟に代償金を支払う

代償分割とは、兄弟のうち1人が土地を相続し、ほかの兄弟に代償金を支払う方法です。

たとえば、相続人が兄弟2人のみで、相続財産が4,000万円相当の土地と預金1,000万円だったとします。

法定相続分に従えば兄弟はそれぞれ半分ずつ（2,500万円ずつ）遺産を相続することになりますが、兄が土地、弟が預金を相続すると弟の取り分が1,500万円分少なくなります。

そこで、兄は代償金として1,500万円を弟に支払うことで公平な分割を図るのです。

親と同居していた兄弟がそのまま実家に住み続けたい場合など、土地を売却せずに残したいケースに適しています。

代償分割の注意点

代償分割をする場合、土地を相続する人には代償金を支払えるだけの資金が必要です。

土地の評価額によって代償金の金額も変わるため、兄弟間で土地をいくらと評価するかについて合意しておくことも重要です

加えて、遺産分割協議書には、誰が土地を取得し、その代償として誰にいくら支払うのかを明確に記載しておきましょう。代償分割であることを明確にし、実際の支払いも協議内容に沿って行うことが大切です。

換価分割｜土地を売却して代金を兄弟で分ける

換価分割とは、相続した土地を売却して現金に換え、その売却代金を兄弟で分ける方法です。

たとえば、土地を4,000万円で売却し、兄弟2人で均等に分ける場合、それぞれ2,000万円ずつ取得します。

土地を現金化するため公平に分けやすく、土地を取得する兄弟が代償金を用意する必要もありません。誰も土地を利用する予定がない場合などに選択しやすい方法です。

一方、土地を手放すことになるほか、売却に仲介手数料などの費用がかかります。売却によって利益が出た場合には、譲渡所得に対して税金がかかることもあります。

譲渡所得にかかる税金について詳しくは、関連記事『相続した土地を売却した時の税金は？譲渡所得税や特別控除、確定申告を解説』で解説しています。

現物分割｜土地を分筆してそれぞれ相続する

現物分割とは、相続財産をそのままの形で各相続人に分ける方法です。

1つの土地を兄弟で分ける場合には、土地を複数に分けて登記する「分筆」を行い、それぞれが別の土地として相続する方法があります。

たとえば、600㎡の土地を300㎡ずつに分筆し、兄と弟がそれぞれ相続するといった方法です。

土地を売却せず、それぞれが単独で所有できる点がメリットです。ただし、以下の点には注意が必要です。

• 土地の価値に差が出る可能性
  面積を均等に分けても、道路への接し方や形状、日当たりによって評価額が変わることがある
• 再建築不可になるリスク
  分筆した結果、建築基準法上の道路に2m以上接しなくなり、新しい建物が建てられなくなる（再建築不可）可能性がある
• 建物の建築制限がかかる可能性
  自治体の条例等で「最低敷地面積」が定められている場合、分筆によって土地が狭くなり、家が建てられなくなるケースがある

共有分割｜土地を兄弟の共有名義にする

共有分割とは、1つの土地を兄弟それぞれの持分を定めて共有する方法です。
現物分割のように土地を分筆するのではなく、1つの土地のまま兄弟がそれぞれ持分を取得して共同所有する方法です。

たとえば、4,000万円相当の土地を兄弟2人で相続する場合、兄と弟がそれぞれ2分の1の持分を取得し、土地全体を共有します。

土地そのものを分けたり売却したりする必要がなく、代償金も必要ないため、遺産分割時には選択しやすい方法に見えます。

しかし、土地全体を売却する場合などには共有者全員の同意が必要となるほか、将来相続が発生すると共有者がさらに増え、権利関係が複雑になる可能性があります。

そのため、安易に共有名義にするのではなく、将来の管理や処分まで考えたうえで慎重に判断することが大切です。

兄弟で土地を共有相続するのはできるだけ避ける

兄弟で土地を共有名義にすることは可能ですが、将来の管理や処分が難しくなりやすいため、できるだけ避けた方がよいでしょう。

共有している土地全体を売却する場合や、土地全体に抵当権を設定する場合などには、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、兄弟のうち1人でも反対すると、土地を思うように処分できない可能性があります。

また、共有者である兄弟が亡くなると、その持分はさらにその相続人へ引き継がれます。たとえば兄弟2人で共有していた土地でも、それぞれの子や孫へ相続が繰り返されることで共有者が増え、権利関係が複雑になることがあります。

さらに、固定資産税や修繕・管理にかかる費用を誰がどの程度負担するのか、土地を誰が利用するのかなどをめぐってトラブルになることも考えられます。

遺産分割の時点では共有分割が簡単に見えても、将来的なトラブルにつながる可能性があります。土地を1人が取得する代償分割や、売却代金を分ける換価分割なども含めて検討することが大切です。

兄弟で土地を相続するときの手続きの流れ

兄弟で親名義の土地を相続する場合は、遺言書や相続人を確認したうえで土地の分け方を話し合い、相続登記などの手続きを進めます。

主な流れは、以下のとおりです。

1. 遺言書と相続人・相続財産を確認する
2. 土地の評価額を確認する
3. 遺産分割協議で土地の分け方を決める
4. 相続登記をする
5. 必要に応じて相続税を申告・納付する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.遺言書と相続人・相続財産を確認する

まずは、親が遺言書を残していないか確認します。有効な遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って相続手続きを進めます。

遺言書がない場合など、遺産分割協議が必要になるときは、誰が相続人になるのかを戸籍謄本などで確認します。親が亡くなり、その子どもである兄弟が相続人になる場合でも、ほかに相続人がいないか正確に調査することが必要です。

あわせて、土地だけでなく、建物や預貯金、有価証券、借金なども含めて相続財産を確認しましょう。土地以外の財産がどの程度あるかによって、適した遺産の分け方が変わるためです。

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2.土地の評価額を確認する

次に、相続する土地の評価額を確認します。

土地の価格は、遺産分割の方法を決める際の重要な判断材料になります。特に、1人が土地を相続してほかの兄弟に代償金を支払う場合には、土地をいくらと評価するかによって代償金の金額も変わります。

土地には実勢価格や相続税評価額、固定資産税評価額など複数の価格があります。

相続税の計算では相続税評価額を用いますが、遺産分割で土地をいくらと評価するかについては、相続税評価額を使わなければならないという決まりはありません。

必要に応じて、不動産会社の査定や不動産鑑定士による鑑定なども活用しましょう。

3.遺産分割協議で土地の分け方を決める

遺言書がない場合などは、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するのかを決めます。

土地については、前述した代償分割・換価分割・現物分割・共有分割などから、土地の利用予定や兄弟それぞれの希望を踏まえて分け方を検討します。

遺産分割協議が成立したら、その内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・実印を押印します。遺産分割協議書は、その後の相続登記などで必要になります。

なお、兄弟間で土地の分け方について合意できない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停でもまとまらなければ遺産分割審判によって分割方法を決める方法があります。

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4.相続登記をする

土地を取得する人が決まったら、法務局で相続登記を行い、土地の名義を親から相続人へ変更します。

不動産の相続登記は2024年4月から義務化されており、正当な理由なく期限を守らないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産評価証明書など、相続の状況に応じた書類が必要です。また、原則として土地の固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税がかかります。

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5.必要に応じて相続税を申告・納付する

土地を含む遺産の課税価格が相続税の基礎控除額を超える場合は、原則として相続税の申告が必要です。

相続税の基礎控除額は、以下の式で計算します。

たとえば、法定相続人が兄弟2人であれば、基礎控除額は4,200万円です。

相続税の申告・納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

土地は現金と異なり、そのままでは相続税の納税資金に充てられません。相続税がかかる場合は、土地の分け方だけでなく、誰がどの程度の相続税を負担するのか、納税資金をどのように確保するのかについても確認しておきましょう。

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兄弟で土地を相続するときによくある質問

相続放棄をすると、その人は初めから相続人ではなかったものとみなされ、土地だけでなく預貯金などのプラスの財産や借金などのマイナスの財産も原則として相続しません。

「土地はいらないが預貯金は相続したい」という場合は、相続放棄ではなく、遺産分割協議でほかの兄弟が土地を取得する方法を検討しましょう。

なお、相続放棄は原則として、自分のために相続が開始したことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

ただし、親の介護や家業の手伝いなどによって、親の財産の維持・増加に特別な貢献をしていた場合には「寄与分」が認められ、ほかの兄弟より多く財産を取得できる可能性があります。

また、相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる割合で土地やその他の財産を分けることも可能です。

土地や預貯金などを含めて計算した遺産の課税価格が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。

基礎控除額を超える場合でも、小規模宅地等の特例などを適用することで相続税がかからなくなることがあります。

ただし、たとえば小規模宅地等の特例は、適用により相続税が0円になったとしても申告が必要です。また、原則として期限までに遺産分割が完了している必要があります。

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まとめ｜親名義の土地を兄弟で相続するときは分け方を慎重に決めよう

親名義の土地を兄弟で相続する場合、土地は預貯金のように簡単に分けられないため、分け方や評価額をめぐって意見が対立することがあります。

土地を誰か1人が引き継ぐのか、売却して現金で分けるのかなど、土地の利用予定やほかの相続財産の状況も踏まえて、兄弟全員が納得できる方法を検討することが大切です。

特に共有名義は、将来の売却や次の相続でトラブルにつながる可能性があります。遺産分割時の分けやすさだけでなく、その後の管理や処分まで考えて判断しましょう。

また、土地を含む相続では、相続税の計算や相続登記など専門的な手続きも必要になることがあります。不安がある場合は、税理士や司法書士、弁護士など、相談内容に応じた専門家への相談を検討しましょう。