住宅ローンがあると相続税は安くなる？団信に加入している場合は？

相続において、住宅ローンや借金などはマイナスの財産とされ、相続財産から差し引くことができます。

相続税は相続財産にかかる税金ですから、相続財産が安くなれば相続税も安くなります。

しかし実は、ほとんどのローン契約者は契約時に団体信用生命保険に加入しており、死亡保険金によってローンが全額返済されます。

そのため、そもそも住宅ローンの残額はなかったこととされ、相続人には不動産にかかる相続税のみが課税されます。

この記事では、住宅ローンの債務控除と相続税の課税関係や、住宅ローンが残っている不動産を相続するときの注意点を解説します。

住宅ローンは相続税の計算で債務控除できる

被相続人の住宅ローンの残額や、返し終えていない借金は、マイナスの財産とされています。

マイナスの財産も相続財産に含まれるため、住宅ローンを相続するときには、その返済義務も引き継ぐことになります。

しかし、マイナスの財産は相続財産から差し引くことができるため、相続税の負担を軽減することができます。これを債務控除といいます。

たとえば、遺産の総額が9,000万円で、住宅ローンの残額が3,000万円だった場合は、「9,000万円－3,000万円=6,000万円」となり、相続財産の課税価格は6,000万円になります。

実際にはここから基礎控除額も差し引くことができるため、課税価格はさらに低くなります。

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団体信用生命保険に加入している場合

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険（以降、団信）とは、住宅ローンを契約するときに加入する生命保険です。

契約者の死亡などにより住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合に、生命保険会社が住宅ローン残額に相当する保険金を金融機関に支払います。そしてその保険金が、住宅ローン返済に充てられるという保険制度です。

簡単にいうと、契約者の死亡などによりローンの支払いができなくなった場合、生命保険会社がローンの残額を返済するというものです。

住宅ローンを利用する際には、団信加入が条件となっているケースがほとんどであるため、被相続人も加入している可能性は高く、引き落とし口座や契約書を見れば確認できます。

団信に加入していれば、ローン残高はゼロとなりますので、ローン返済中の金融機関に本人の死亡診断書など必要書類を提出し、手続きを進めます。

団信に加入していた場合の相続税

先述したように、団信に加入していた場合は、保険金により住宅ローンが完済されます。

したがって、住宅の相続において、住宅を相続する相続人には、不動産にかかる相続税のみが課税されます。

団信の保険金により住宅ローンが完済された場合は、相続人が住宅ローンの返済義務を相続することもないため、先述した債務控除を行う必要もありません。

ちなみに、生命保険会社から支払われる保険金は、相続人を介することなくローンを借り入れた金融機関に支払われますので、保険金は相続税の課税対象にはなりません。

なお、保険金は住宅ローンの残額と相殺されるのみで、相続人が保険金を受け取れるわけではないため、注意してください。

【団信に加入していた場合の相続税の有無】

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一般の生命保険に加入していた場合の相続税

金融機関が団信の加入を求めるのは、万が一のときでも返済が滞らないようにするためです。団信は保険ですので、収入保障保険などでも代替可能です。

そのため、金融機関が認めていれば、団信の代わりに生命保険を活用することもできます。

一般的な生命保険に加入していた場合は、住宅ローンの残額を、債務として相続財産から債務控除します。

また、生命保険の場合、保険金の受取人は相続人です。保険金は受け取った相続人個別の財産ですが、非課税枠を超えた分は相続税の課税対象となります。

保険金の非課税枠は以下の計算式で算出できます。

団信の場合は返済額の減少に応じて免除額も減少しますが、生命保険は返済額と完全に連動しているわけではありませんので、ズレが生じる可能性があります。

団信との仕組みの違いから、相続の手続きも少し複雑に感じるかもしれません。不明な点があれば、税理士に相談してみましょう。

【一般の生命保険に加入していた場合の相続税の有無】

団信のペアローンについて

なお、団信の加入方法は複数あり、夫婦共働き世帯も増えていることから、夫婦で団信に加入できるペアローンを利用しているケースもあります。

ペアローンは借入金額を分担して返済する方法で、返済額に合わせて両方とも団信に加入できます。夫が死亡した場合、夫のローンは免除されますが、妻の分は返済し続けなければなりません。

このように単純に被相続人が団信に加入し、全額返済しているケースだけでなく、さまざまな加入方法がありますので、不明な点は金融機関に問い合わせると良いでしょう。

団信に加入していたときの住宅ローンの注意点

住宅ローンの契約によってはローンが返済されない

団信に加入していても、契約が「連帯保証」か「連帯債務」の場合は、住宅ローンが免除されないことや、債務控除できないことがあります。

連帯保証とは、債務者の収入を合算してローンを組む方法です。

連帯保証の場合は団信に加入できるのが主債務者のみとなります。

つまり、夫が主債務者、妻が連帯債務者になっている住宅ローン契約であれば、夫が亡くなったときしか団信を適用することができません。

連帯債務の場合も同じく、団信に加入できるのは主債務者のみになります。

さらに、連帯債務の住宅ローンを債務控除する場合は、被相続人の負担分しか控除の対象になりません。

なお、フラット35の場合は、債務者それぞれが団信に加入することができます。夫婦が連帯責務で住宅ローンの契約をしたとしても、夫婦両方がそれぞれ団信に加入すれば、一方が死亡した場合には住宅ローンが全額返済されます。

住宅ローン返済の滞納していると団信が適用されない

被相続人が生前に、住宅ローンの返済を滞納していた場合、死亡したときに団信が適用されないことがあります。

団信が適用されないと、ローンが返済されず相続人が返済義務を引き継ぐことになります。

団信の保険料を口座振替で支払っている場合は、住宅ローンの返済と同時に引き落とされるため、残高不足で住宅ローンの返済が滞ってしまっていると、団信の保険料も一緒に滞納している可能性が高いのです。

住宅ローンが完済されたら抵当権を抹消する

団信に加入している不動産で、団信によりローンが完済されたとしても、登記簿上には抵当権が記載されたままです。

そのため、法務局で抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権とは、住宅ローンなどの債務者が、ローンを返済できなくなった場合、債権者が担保物件などを売却して未返済額を回収できる権利です。

抵当権抹消登記は自分で行うこともできますし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。

自分で申請する場合には次の書類を準備します。

上記のほかに、抵当権者が銀行等の会社・法人の場合は資格証明情報、代理人に申請を委任する場合には委任状が必要です。ローン完済したら、抵当権抹消登記を忘れずに行いましょう。

相続税と抵当権について詳しくは、関連記事『抵当権つきの不動産を相続するときの注意点は？相続税に影響はある？』をお読みください。

どの生命保険にも未加入だった場合

被相続人が団信やそれ以外の生命保険に加入しておらず、住宅ローンが残っている不動産を相続する場合には、原則相続人が住宅ローンの残額を返済しなければなりません。

そのため、相続人は不動産を含めた相続財産にかかる相続税の支払いと、住宅ローンの返済を両方行うことになります。

相続税の支払いやローンの返済が困難な場合の対処法については、以下で詳しく解説します。

住宅ローンや相続税が払えない場合の対処法

相続開始前からローンを踏まえた相続税対策をしている場合は問題ないかもしれませんが、相続発生で初めて気がつく人も多いでしょう。

ここではローンなどの借入金や、相続税が払えない場合の対応策を解説します。

ローン返済プランの変更を相談する

ローンの返済義務を相続したけれど、その後の返済が厳しい場合には、まずローンを借り入れた金融機関に返済プランの変更を相談すると良いでしょう。

相続人の返済能力や収入額によっては、返済期間を延長して、1回の支払い金額を減らしてもらうなどのプラン変更を認めてもらえることがあります。

返済能力を証明するために、相続人の給与明細などを用意しておくと、交渉がスムーズに進められます。

不動産などの資産を売却する

相続財産のなかに、不動産や株式などの有価証券がある場合は、それらの資産を売却して返済に充てる方法があります。

せっかく相続で取得した資産ですが、さらにローンを組んで利息負担が増えるよりも、長い目で見れば、メリットがあります。

状況にもよりますが、最適な方法になることもあります。判断に迷ったら、専門家に相談してみましょう。

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相続税の延納制度を利用する

連帯保証人の立場を承継したり、ローンがある相続でもプラス財産が多く多額の相続税を負担しなければならなくなったりした場合には、相続税の延納制度を利用する方法もあります。

相続税の延納制度とは、以下の要件を満たすことで相続税を分割で納付することができる制度です。

なお、担保については、延納税額が100万円以下で、かつ、延納期間が3年以下である場合には不要です。

相続税は現金一括納付が原則ですので、延納制度を利用すれば、負担は軽減できます。しかし利子税を支払う必要がありますので、事前に利子税額を計算し、検討したほうが良いでしょう。

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相続税ローンを利用する

銀行では、相続により資金繰りが悪化した場合に、相続税納付を支援するローンがあります。

どのような状況でも、相続関連で資金に困った場合に使える相続税ローンですが、利息負担がありますので、確実に返済できる目途が立っていない限り、控えたほうが良い方法です。

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限定承認や相続放棄を選択する

相続人は、被相続人が死亡した日から3ヵ月以内であれば、「限定承認」か「相続放棄」を選べます。

限定承認とは、プラス財産の範囲内でマイナス財産を相続する方法です。

ローン残高や団信の有無を確認し、プラスの財産よりもマイナス財産が多くても、住宅だけは相続したい場合などに有効です。不動産の価値分の債務は残りますが、住み慣れた住宅に住み続けることができます。

次に、相続放棄とは、すべての財産の相続を放棄する方法です。

マイナス財産が多いときはもちろん、プラス財産が多くても相続争いに巻き込まれたくない場合にも有効です。

相続放棄と相続税について詳しくは、関連記事『相続放棄したら相続税は払わなくていい？ほかの相続人への影響も解説』をお読みください。

住宅ローンがある不動産の相続に悩んだら税理士に相談

相続税の仕組みや計算方法は、複雑であるにもかかわらず、被相続人が死亡した日から10ヵ月以内に相続税の申告と納付をしなければならないと決められています。

さらにローンの取り扱いまで考えなければならない状況だと、相続手続きが思うように進まない可能性もあります。

遺産分割から相続税の申告・納付まで、相続税に詳しい税理士に依頼すれば、一切を任せることができるため、正しく申告できるだけではなく、時間の短縮にもなります。

税理士への依頼は、相続税が課税される資産家だけでなく、ローンのある相続に直面している家庭にもメリットがありますので、検討してみると良いでしょう。