離婚したら住宅ローンはどうなる？折半すべき？財産分与の方法を解説

離婚時の財産分与で特に問題になりやすいのが住宅ローンが残っている家です。

離婚をするならば、どちらかは家から出ていき、どちらかは住み続けることになるでしょう。または、家を売却することもあります。しかし、残っている住宅ローンはどうすれば良いのでしょうか。

今回は、住宅ローンは折半すべきなのか、財産分与の方法や注意点について解説します。

住宅ローンの財産分与の基礎知識

住宅ローンは財産分与の対象｜折半が基本

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に築いた共有財産を離婚時に公平に分配することです。

住宅ローンなどの借金も「マイナスの共有財産」と捉えることができるので、財産分与の対象になります。そのため、住宅ローンの残債は夫婦で分け合って負担することになります。

財産分与の割合は夫婦で話し合って決めることになりますが、2分の1が原則となっています。

もちろん、財産分与の割合は双方が合意さえすれば自由に変更できますので、「家は妻が取得し、それ以外の財産は全て夫が取得する」といった取り決めをすることも可能です。

話し合いで決まったことは離婚協議書などの書面に残しておきましょう。

夫婦の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることができます。

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住宅ローンの財産分与の方法

住宅の場合、家そのものを半分ずつに分けて住むことはないでしょうから、家の価値を金銭に変換して分け合うのが一般的です。

住宅ローンのほかに財産がある場合は、夫婦の共有財産をすべて合わせてから、財産分与を計算します。

なお、財産分与に伴うお金や動産・不動産の譲渡には、基本的に贈与税や不動産取得税がかかりません。

ただし、夫婦の共有財産をすべて合わせても負債が残る場合は、負債の財産分与をすることができません。

資産がマイナスになってしまう場合は、ローン（借金）の名義人が返済を続ける必要があります。

ローンや借金は夫婦だけの問題ではなく、貸している側も関わっています。勝手に支払う人を変更したり、支払う義務を人と分け合うことは許されません。

貸している側からすれば「誰に貸しているか」も重要だからです。

住宅ローンの支払い義務があるのは名義人

離婚後の住宅ローンの支払い義務は、あくまで住宅ローンの名義人にあります。

住宅ローンを夫の単独名義で契約していた場合、金融機関に支払い義務を負うのは離婚後も夫です。妻が住宅ローンを支払う義務はありません。

一方、住宅ローンが夫婦共同名義の場合は、離婚後もそれぞれが支払い義務を負います。共有名義とは、どちらかが主債務者となり、もう一方は連帯債務者や連帯保証人となっている契約や、ペアローンのことをいいます。

この場合は、主債務者である夫がローンを滞納したら、妻にローンの請求が来ます。

支払い義務とは「金融機関に対して支払いをする人」という意味です。

それぞれが今後どのくらい住宅ローンの残りを負担していくかは、夫婦間で取り決めます。

オーバーローン・アンダーローン

財産分与の話し合いを進める上で、住宅の評価額と住宅ローンがどのくらい残っているかを知っておく必要があります。

不動産鑑定士か不動産会社に住宅の査定を依頼し、金融機関で住宅ローンの残高証明書を発行してもらいましょう。

残高と住宅の評価額を照らし合わせることで、住宅がアンダーローンかオーバーローンかが分かります。

住宅ローンの財産分与では、家に住み続けるのは誰か、それとも家を売却するのか、ローンの状態は「オーバーローン」か「アンダーローン」か等の事情により、解決方法が変わってきます。

住宅ローンがある場合の離婚は、弁護士へ相談することをおすすめします。

住宅ローンの残債の確認とあわせて、名義人もあらためて確認しておきましょう。

①住宅を売却する場合

自宅の売却は、一番シンプルに折半できる方法です。

オーバーローンの住宅を売却する場合｜残債は折半？

オーバーローンの住宅を売却するには、住宅ローンを完済して、抵当権を外す必要があります。

抵当権とは、万が一ローンの返済が滞ったら、金融機関が家を差し押さえてよいという権利です。抵当権が残ったままの物件では通常買い手はつきません。

したがって、この場合は住宅ローンをどのように完済するのか、残債は折半するのか、夫婦で話し合わなければなりません。

アンダーローンの住宅を売却する場合

住宅がアンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため、特に問題はありません。

この場合、売却代金から住宅ローンの残債を差し引いた額が、現在の家の価値ということになり、これを2人で分け合うことができます。

任意売却について｜住宅ローンを払えない場合

住宅ローンが残ったまま家を売却する手段として、任意売却という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、借入先の金融機関の許可を取った上で家を売却する方法です。

通常、住宅ローンの返済ができなくなった場合、抵当権が実行され、その家は競売にかけられることになります。

しかし、任意売却が認められれば、競売よりも比較的高い価格で売却できる可能性があります。

それでも住宅ローンを返済しきれない場合は、売却後もローンを返済し続けることになります。

任意売却は、ある程度の期間ローンを滞納している場合に取りうる方法です。
滞納によって信用情報に傷がついてしまうほか、一定の期間に売却ができなければ競売にかけられてしまうので、気軽におすすめできる方法ではありません。

リースバック

住宅を売却する場合、完全に手放しても良いですし、リースバックを利用して、住んだまま家を売る方法もあります。

②名義人が家を出る場合｜妻と子が住み続けるには？

ここでは、名義人が家を出る場合について、「夫名義、夫の住宅ローンの家に、妻と子どもが住み続けるにはどうすればよいか」という例でご説明します。

住宅ローンの名義を妻に変更する

住宅ローンの名義変更には金融機関の了解が必要です。しかし、銀行が名義変更を認めることは少ないです。

住宅ローンの名義変更が認められるのは、次のような場合に限られます。

• 自宅の価値が住宅ローン残高を大きく上回っている場合
• 妻の資力が夫と同程度の場合
• 妻が資力のある保証人をつけることができる等の場合

債務者の変更が認められない場合、妻としては、一旦ローンを完済した上で、他の金融期間で借り換え手続きをとる必要があります。

とはいえ、収入次第で借り換えができないおそれもあります。

借り換えが認められるには、資力のある親族に保証人になってもらうなど信用を上げる何らかの方策が必要になります。

住宅ローンの名義は夫のまま、妻が返済を続ける

妻が住宅ローン分を家賃として夫に振込み、夫から金融機関に支払ってもらう方法が考えられます。

ただし、あらかじめ金融機関の了承を得なければなりません。ローンを支払う人が家に住んでいない状態は、契約違反にあたる可能性があるため注意が必要です。

また、家の名義が夫である以上、将来「売却したい」と言われるリスクもあります。

例えば、夫が再婚して新しい家族と住むために新たな住宅ローンを組みたい場合などです。

その場合、所有権は夫にあるため、たとえ妻がローンを支払い続けてきたとしても、家を出ていかなくてはならなくなるおそれがあります。

住宅ローンを完済する

住宅ローンの一括返済は妻子にとって最も理想的です。

離婚時に思い切って住宅ローンを完済してしまえば、その後も安心して家に住み続けることができます。この場合は、夫婦の貯金などから住宅ローンの残債を支払います。

資金が足りない場合、妻の親族が援助するのも解決のための一つの方法です。

③名義人が家に住み続ける場合

住宅ローンの名義人が離婚後に家に住み続ける場合は、そのまま住宅ローンの返済を継続するか、ローンの借り換えを検討しましょう。

住宅ローンの返済を継続する

離婚後も住宅ローンの返済を継続する場合、ローンの残債も含めたうえで財産分与を話し合いましょう。

相手が子どもを引き取った場合は、養育費の支払いも必要になります。住宅ローンの返済額と養育費の支払い額を合わせて、無理のない返済計画を立てることが大切です。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンを金利が低いローンに借り換えることで、毎月の返済額や返済総額を減らすことができます。

借り換えには、仲介手数料などの費用がかかりますが、長期的に見ると、借り換えのメリットの方が大きい場合があります。

ローンを借り換えたほうが良いかは、ご自身の状況によって異なります。

例えば、ローン残高が大きく、収入が少ない場合は、ローンを借り換えるメリットが大きくなります。一方、ローン残高が比較的少なく、収入に余裕がある場合は、ローン返済を継続するメリットが大きくなります。

また、ローンを借り換える場合は、借り換えのタイミングも重要です。金利が低い時期に借り換えをすることで、より大きなメリットを得ることができます。

住宅ローンの財産分与の注意点

家の売却には時間がかかる

家の売却を開始してからすべての代金を受け取るまでには、ケースによりますが3〜6か月程度かかってしまうことが多く、その間はローンを返済し続ける必要があるほか、売却した代金を分与することもできません。

住宅ローンの名義変更は難しい

夫婦の間でローンを引き継ぐことに決めても、住宅ローンの名義変更はそう簡単には認められません。

家を出た名義人がローンを払い続けるという取り決めも可能ですが、家に住んでいる人とローンの名義人を別にするというのはリスクの高い方法です。

例えば、夫名義で住宅ローンを組んでいる家に妻が住み続けることになった場合、住宅ローンを夫名義のままにしていると、夫がローンの返済を怠ったり、勝手に家を売却してしまったときに、妻が退去させられてしまう可能性があります。

勝手に住宅の名義を変更しない

住宅ローンがある場合、金融機関の許可を得ずに不動産登記を変更すると契約違反となり、残りの債務を一括で返済するよう求められたり、団体信用生命保険が適用されなくなってしまう可能性もあります。

金融機関に黙って不動産登記を変更することは避けましょう。

連帯保証人・連帯債務者・ペアローンのまま離婚しない

住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者となっている場合は、離婚時に変更手続きをしておくことを強くお勧めします。

離婚後も住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者のままでいると、相手がローンを滞納した場合に自分に請求が来てしまう可能性があります。

ペアローンを組んでいる場合も、そのままにして2人で払い続けるという方法はおすすめできません。

ペアローンの場合お互いが連帯保証人になっているため、一方がローンを滞納した場合は、もう一方が全額を負担することになってしまいます。

また、その後の生活の変化により家を売りたくなったとしても、一度ローンを完済する必要がありますので、相手の協力が必要になってしまいます。

このようなリスクがありますので、離婚時にペアローンは一本化しておきましょう。

ただし、住宅ローンの保証人や債務者の変更は、簡単には認められません。まずは金融機関に変更できるかどうかを確認してみてください。

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離婚後の住宅ローンは弁護士に相談しよう

住宅ローンの財産分与でトラブルが起きると、最悪の場合、自宅が競売にかけられてしまったり、信用情報に傷がついてしまう可能性があります。

また、どちらが家を受け取るか、住宅ローンの残りは折半するのか、どちらがローンを支払い続けるか、もめてしまうことも多くあります。

こういった事態を防ぎ、安心して離婚後の生活を送るために、一度弁護士に相談されることをおすすめします。