オーバーローンの家は離婚のときどうなる？払えない場合は？

「家を売るとき、オーバーローンになったときはどうすればよいのか」
「離婚するとき、オーバーローンの負債は誰が払うのか」

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が住宅の評価額を上回っている状態のことをいいます。

離婚をするとき、オーバーローンの家は財産分与のときにどうなるのか、その後住み続けることはできるのかなど、気になるという方もいるのではないでしょうか。

基本的に、オーバーローンは財産分与の対象にはなりません。

今回は、離婚後におけるオーバーローンの住宅の扱い方や、離婚するときのオーバーローンの対処法・注意点について解説します。

オーバーローンの住宅は財産分与の対象外

原則として、オーバーローンとなっている不動産は財産分与の対象にならず、オーバーローンの負債を夫婦で折半することはできません。

財産分与は、原則としてプラスの財産を清算するものです。残っているローンのほうが住宅の評価額よりも多い場合は、その負債部分が財産分与として折半されることはありません。

オーバーローンとなっている住宅について、負債の半分を配偶者に支払うよう強制することはできないという点に留意してください。

ここでは、オーバーローンとなっている住宅と財産分与の関係について解説します。

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財産としてオーバーローンの家のみを持っている場合

珍しいケースですが、オーバーローンの家のみを財産として持っているケースがあります。この場合、夫の財産は0円として扱われます。

たとえば、家の評価額が1000万円、住宅ローンの残りが1500万円の場合、夫の財産はマイナス500万円となります。

ただし、マイナス500万円を夫婦で折半するというわけではありません。夫の財産は0円として扱われ、財産分与が進んでいきます。

ほかの財産を合わせても、オーバーローンの残債を上回らない場合

夫名義のオーバーローンになっている住宅だけでなく、預貯金などほかに財産があり、それらを合計してもオーバーローンの金額が上回っている場合には、財産分与の方法について2通りの方法があります。

ここでは、家の評価額が1000万円、住宅ローンの残りが5000万円、ほかの財産が2000万円と仮定します。つまり、4000万円のオーバーローンということになります。

1つはオーバーローンの残債をほかの財産と相殺しない方法です。このとき、オーバーローンになっている住宅は財産として0円と判断されるため、ほかの財産である2000万円を分与することになります（非通算説）。

もう1つはオーバーローンの残債をほかの財産と相殺する方法です。このとき、4000万円のオーバーローンは2000万円のほかの財産を合わせても完済できないため、財産分与の対象はマイナス2000万円となり、財産分与は0円として扱われます（通算説）。

オーバーローンの住宅についてどう財産分与するかは、裁判例でも事例によってまちまちで、一義的な結論は出ていません。

ほかの財産を合わせると、オーバーローンの残債を上回る場合

夫名義のオーバーローンの住宅を財産として持ってはいるが、預貯金などほかに財産があり、それらを合計すればオーバーローンの残債を上回るというケースもあるでしょう。

このときは、プラスの財産からマイナスの部分を取り除いた残りの金額が財産分与の対象となります。ただし、オーバーローンの残債を上回らない場合と同じく、オーバーローンの残債をほかの財産と相殺するかどうかについては見解が分かれています。

オーバーローンの家を売却する場合

オーバーローンの家を売却するという選択肢もあるでしょう。

この場合、ローンの債務者が夫になっている場合は、夫が住宅ローンの残りを支払うことになり、ペアローンなどを組んでいないケースを除き、妻側が住宅ローンを折半するよう請求されることはありません。

離婚後のオーバーローンの家の扱い方

ここでは、オーバーローンとなっている状態の家を、離婚後どう扱うかについて解説します。

名義人の夫が家を出て妻と子が住み続ける

「離婚しても子どもを転校させたくない」などの理由から、離婚後も同じ家に住み続けたいという方もいらっしゃるでしょう。

離婚後にオーバーローンの家に住み続ける方法として、以下のようなものが挙げられます。

離婚するときに妻が夫名義の家にそのまま住み続ける方法についてより詳しく知りたい方は、『離婚後も住宅ローンのある家に妻が住む5つの方法とは？注意点も解説！』の記事をご覧ください。

妻が家を出て夫が住み続ける

名義人である夫がそのままオーバーローン状態の家に住み、返済を継続していくということが考えられます。

この場合、名義人が無事にローンを完済をすれば、その家が名義人にとってプラスの財産になるというメリットがあります。

なお、妻が連帯保証人の状態になっている場合は、連帯保証人を変更しておくようにしましょう。夫がオーバーローンを払えない状況に陥り、ローンの支払いが滞ってしまった場合、妻に住宅ローンの返済の請求がやってくるリスクがあります。

夫婦がともに家を出て売却する

夫婦どちらも家を出るという場合は、オーバーローンの状態になっている家を売却することもできます。

売却してもローンの残りが返済できないときは、ペアローンなどを組んでいる場合、夫婦がそれぞれ自己資金で返済することになります。

ただし、家の売却を開始してからすべての代金を受け取るまでには、3〜6か月程度かかってしまうことが多く、その間はローンを返済し続ける必要があるほか、売却した代金を分与することができない点に注意しておきましょう。

任意売却する

住宅ローンが残ったまま家を売却する手段として、任意売却という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、借入先の金融機関の許可を取ったうえで家を売却する方法です。希望の売却価格に近い金額で売却ができる点がメリットになっています。

ただし、任意売却は、ある程度の期間ローンを滞納している場合に取りうる方法です。

滞納によって信用情報に傷がついてしまうほか、一定の期間に売却ができなければ競売にかけられてしまうリスクがあるので、あまりおすすめはできません。

自宅がオーバーローンかどうか確認する方法

「自分の家がオーバーローンの状態かどうかわからない」という方もいらっしゃると思います。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が住宅の評価額を上回っている状態のことをいいます。そのため、住宅ローンの残債と、住宅の評価額がわかれば、オーバーローンかどうかを判断することができます。

住宅ローンの残りを確認する

まずは、住宅ローンの残りがどれくらいかを確認しましょう。住宅ローンの残債は、毎年10月ごろに金融機関から郵送される残高証明書を調べることで確認できます。

また、住宅ローンを契約するときに発行される返済予定表でも、簡単に住宅ローンの残高を確認することができます。

もし紛失してしまったという場合は、金融機関で再発行してもらう必要があります。

なかにはインターネットで残りのローンを確認できる金融機関もあるため、調べてみることをおすすめします。

不動産会社に家の売却価格を査定してもらう

自分の住宅ローンの残り金額がわかったら、今住んでいる家がどれくらいの価格で売れそうか、不動産会社に査定してもらいましょう。

正しい相場を知るためにも、なるべく複数の業者に見積もってもらうことをおすすめします。

家の売却価格を査定してもらったら、住宅ローンの残りからその売却価格を引くことで、自分の家がオーバーローンの状態かどうかを判断することができます。

オーバーローンで離婚するときのポイント

住宅ローンは名義人が返済する必要がある

住宅ローンの残債を返済する義務があるのは、住宅ローン契約時の名義人です。

離婚によってオーバーローンの家が妻に引き継がれるということになっても、夫が名義人のままの場合は、ペアローンなどを組んでいない限り、返済責任は夫にありますので留意してください。

妻が連帯保証人の場合は変更しておく

先述の通り、妻が連帯保証人の状態になっている場合は、連帯保証人を変更しておくようにしましょう。

夫が自己破産などでローン返済が不可能になったとき、元配偶者である妻のところに住宅ローン返済の請求が来ることになります。

連帯保証人から外れる方法について詳しく知りたいという方は、『離婚後の住宅ローン…連帯保証人は困る？4つの対処法とは？手続きを解説！』の記事をご覧ください。

ペアローンを組んでいる場合は一本化しておく

ペアローンとは、夫婦それぞれが契約者としてローンを組む方法です。ペアローンの場合は、互いが連帯保証人になっています。

ペアローンの場合、お互いが連帯保証人になっているため、一方がローンを滞納した場合は、もう一方が全額を負担することになってしまいます。

また、その後の生活の変化により家を売りたくなったとしても、一度ローンを完済する必要がありますので、相手の協力が必要になってしまいます。

こういったリスクを避けるためにも、離婚時にペアローンは一本化しておきましょう。

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・ペアローンは離婚できない？住宅ローンの一本化など対応方法を解説

離婚条件を公正証書に残しておく

離婚するときには、公正証書を作成しておくことをおすすめします。公正証書とは、公証役場にて公証人に依頼して作成してもらう公文書のことをいいます。

たとえば、妻と子どもは家に住み続け、離婚後も夫が住宅ローンを支払っていくと夫婦で約束したとしても、突然ローンの支払いを踏み倒されてしまうかもしれません。

そういったとき、公正証書に強制執行認諾文言があり、「夫は妻に住宅ローンを支払う」などといった記載があれば、裁判所の判決をもらわなくても、強制執行（裁判所の命令で、債務者の財産を差し押さえ、債権者に代わって強制的に回収する手続き）ができます。

そのため、可能であれば、強制執行認諾文言付きの公正証書を作成することをおすすめします。

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・離婚の公正証書とは？作成の流れや内容は？メリットは強制執行？

オーバーローンの車も財産分与されない

ここまで、住宅のオーバーローンについて解説してきました。なかには、自動車がオーバーローンになっているという方もいると思います。オーバーローンになっている車も住宅と同様、原則として財産分与の対象にはなりません。

もちろん、夫婦で話し合ってローンを分け合うこともできます。ローンを支払う方に対し、もう一方から財産を渡すことで、公平にローンを負担することができます。

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・離婚すると車のローンはどうなる？自動車ローンの財産分与を解説

オーバーローンで相手に負債があっても養育費には影響しない

相手名義の住宅がオーバーローンの状態である場合は、ローンの名義人である夫が負債を抱えているということになります。このときでも、自分（妻）が子どもを引き取るのであれば、相手から養育費を受け取ることができます。

ローンの負担額は、基本的に養育費を算出するうえで考慮されません。ただし、夫がローンを払っている家にそのまま妻と子どもが住み続ける場合は、養育費を計算するときに、ローンの支払額を考慮する可能性があります。

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・離婚後の養育費の相場はいくら？支払われなかったらどうする？

オーバーローンで困ったら弁護士に相談！

原則として、オーバーローンとなっている不動産は財産分与の対象にならず、オーバーローンの負債を夫婦で折半することはできません。

離婚後にオーバーローンの家をどうするかについては、夫婦でよく話し合ってみることをおすすめします。

離婚に関するオーバーローンの問題で困ったことがあれば、弁護士への相談を検討してみるのも一つの手です。

弁護士に相談すれば、夫婦でローンに関する話し合いがもつれてしまったときも、法的な観点からアドバイスをもらえます。とくにローンの権利関係といった問題は複雑になることが多いので、話がこじれてしまうこともあるでしょう。

無料相談を受け付けている弁護士事務所もありますので、まずは弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。