離婚で住宅ローンの名義変更をするには？

離婚後も家に住み続ける場合、住宅ローンの名義変更をしなければ契約違反となり、ローンの一括返済を求められるおそれがあります。

住宅ローンの名義変更は、原則としてできません。

ただし、離婚をした場合は、一定の条件を満たすことで住宅ローンの名義変更ができます。

また、住宅ローンの借り換えや夫婦間で家を売買して単独名義の変更をする方法があります。

一方で、単独名義に変更できるとしても、現在の住宅ローンを完済する必要がある、多額の手数料や贈与税がかかってしまうなどのデメリットもあります

今回は、離婚する際に住宅ローンや持ち家の名義変更はできるのか、借り換えや夫婦間売買での名義変更方法、各方法のメリットやデメリットについて解説していきます。

離婚したら住宅ローンの名義変更はなぜ必要なのか？

離婚後も家のローンが夫名義である家に住むため

夫が住宅ローンの名義人となっている家に離婚後も住み続ける場合、名義変更が必要となります。

住宅ローンの名義人は、名義人が自宅として住み続けることを条件に、通常の融資よりも低金利で組まれています。

名義人である夫が家を離れ、名義人でない妻が家に住み続ける場合、契約違反としてローンの一括返済を求められるおそれがあります。

また、名義人であるにもかかわらず家を出ていく夫にとっては、自分が住んでいない住宅ローンを返済するような立場になります。

夫にとっては、ローンを滞納しても自分の家がなくなるわけではないため、夫がもう支払いたくないと思ってローンを滞納、家は競売され、妻は生活拠点を失うおそれがあります。

住宅ローンの名義変更をすれば、新しく名義人になった妻は家が競売されるリスクを恐れることなく、そのまま家に住み続けることができます。

住宅ローンが共同名義である家に離婚後も住むため

夫婦が共同して住宅ローンの名義人となっている家に、離婚した後に妻が家に住み続ける場合も、名義変更が必要となります。

ペアローンはお互いが連帯保証人となっており、一方の名義人が支払いを滞納した場合、もう一方がローンを支払わなければならない連帯責任を負っています。

ペアローンの場合も、住宅ローンが夫の単独名義である場合と同様に、家を出た夫がローンを滞納するおそれがあります。

この場合、妻が連帯保証人としてローンを全額支払うことになり、ローンを返済しきれず、家が競売されてしまうことも考えられます。

住宅ローンが夫の単独名義であるケースだけでなく、共同名義（ペアローン）のケースも、名義変更が必要となるケースといえます。

離婚で住宅ローンを妻名義に変更できる？

離婚しても住宅ローンの名義変更は原則できない

原則として、住宅ローンの名義変更は認められません。

住宅ローンを組む際、銀行は名義人となる人の収入や勤務先、勤続年数、返済能力があるか審査を行った上で融資をします。

審査をしていない人への名義人変更は、銀行は新名義人がローンを返済できるか分からず、返済されないかもしれないリスクを負うため、簡単には認めてもらえません。

名義変更をする場合にも、最初に住宅ローンを組んだときと同じように、名義人となる者の年収や勤務形態、返済能力の審査を行います。

新しく名義人になる人が、今まで名義人だった人と同水準の収入を得ているなど新名義人に返済能力があると判断されなければ、名義変更は認めてもらえません。

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離婚での家の名義変更は勝手にできない

住宅ローンの名義変更ができない場合、持ち家の名義変更も行えません。

住宅ローンの名義変更と持ち家の名義変更は別なものなので、手続き上は住宅ローンが残っていても持ち家の名義変更はできます。

しかし、ほとんどの場合、住宅ローンを組んだ際に、銀行の承諾を得ないまま持ち家の名義変更をしてはいけないという内容で契約がされます。

住宅ローンの名義変更をしないまま、銀行の許可を得ずに持ち家の名義を変更してしまうことは、契約違反であり、ローンの一括返済を求められるおそれがあります。

契約違反のリスクを負わないためにも、銀行の承諾を得ずに持ち家の名義を勝手に変更しないようにしましょう。

離婚で住宅ローンの名義変更ができる条件は？

原則として住宅ローンの名義変更はできませんが、一定の条件を満たすことで離婚による住宅ローンの名義変更ができます。

以下の条件を満たせば、離婚を理由とする住宅ローンの名義変更が認められます。

• 新名義人が十分な返済能力をもっていること
• 離婚後も新名義人が持ち家に住み続けること

新名義人が十分な返済能力をもっていること

新名義人の「返済負担率」が銀行の基準を満たし、新名義人には十分な返済能力があると判断されなければ、名義変更できません。

返済負担率とは、収入に占める年間返済額の割合です。

返済負担率は、「年間返済額÷年収×100」という計算式をもとに算定されます。

たとえば、年収600万円の人が毎月ローンを10万円返済する場合、返済負担率は20％となります（120万円÷600万円×100＝20％）。

返済負担率が銀行が設けた基準を超えて、新名義人に十分な返済能力があると判断されなければ、住宅ローンの名義変更はできません。

結婚をきっかけに仕事を辞めて専業主婦となっているような場合、返済能力が一定の基準をクリアできないとして名義変更が認められないおそれがあります。

離婚後も新名義人が家に住み続けること

名義変更をするには、離婚後も新しく名義人になる人が持ち家に住み続ける必要があります。

住宅ローンは、名義人が自宅として住み続けることを条件に、通常の融資よりも低金利で組まれています。

夫の単独名義から妻の名義へ変更したい場合やペアローンから妻の単独名義に変更したい場合、離婚後も新しい名義人の妻が家に住み続けなければ、名義変更は認められません。

離婚で住宅ローンの名義変更ができない場合の対処方法

離婚の際に借り換えで住宅ローンの名義変更をする

住宅ローンの名義変更をする条件が整わず、銀行が名義変更を認めない場合でも、他の銀行で住宅ローンを借り入れて名義変更をする方法があります。

契約していた住宅ローンを完済して改めて他の銀行と住宅ローンを組めば、今まで名義人だった人を名義人から外して、新しい人の単独名義に変更することができます。

今の住宅ローンよりも低い金利の住宅ローンへ借り換える、金利が低い時期に借り換えることによるメリットもあります。

しかし、他の銀行と新たに住宅ローンを組むことになるので、審査を通らなければ名義変更ができません。

住宅ローンの借り換えをしない名義変更と同じように、新名義人の返済能力について審査をするので、借り換えが認められないことも少なくありません。

また、他の銀行から住宅ローンを借り換えて名義変更する場合、保証料、融資手数料、火災保険料などを支払う必要があります。

• ローン保証料：保証会社に保証人になってもらうために支払う料金
• 融資手数料：銀行から融資を受けるために支払う料金
• 火災保険料：住宅ローンを組む際、原則として加入する必要がある火災保険の料金

これらの費用などの住宅ローンを組む際にかかるトータルの諸費用は、借入額の3％から8％が目安となります。

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離婚した夫婦間での家の売却で住宅ローンの名義変更

夫婦間で持ち家を売却することで住宅ローンの名義変更をする方法もあります。

例えば、夫の単独名義であった持ち家を妻に売却すれば、住宅ローンの名義を妻の単独名義に変更できます。

この方法は、新名義人が現金を払うか新たに住宅ローンを組むことで、持ち家を購入することになります。

現金で支払う場合には、住宅ローンの残額を売却価格として売買し、前のローンを完済することになります。

手元に現金がない場合、新たに住宅ローンを組んでその資金で前のローンを完済することになります。

3〜6カ月ほど時間がかかる第三者への任意売却と比べて、身内である夫婦であればすぐに売却して代金を渡せるため、あまり時間がかからないことがメリットです。

ただし、手元に現金がなかったり、返済能力が十分でないと判断された場合、この方法での名義変更はできません。

また、相場より著しく低い価格で売却すると、売主から買主へ贈与をしたとして、贈与税の課税対象となる場合があるので、売却価格の設定にも注意する必要があります。

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離婚したら親族へ住宅ローンの名義変更をする

離婚による住宅ローンや持ち家の名義変更ができない場合、自分ではなく親族へ名義変更する方法もあります。

自分に名義変更する場合と同様に、銀行の審査を通る必要はありますが、十分な返済能力をもっている親族であれば、名義変更をすることは可能です。

そのため、自分が十分な支払い能力をもっている必要がないことがメリットといえます。

しかし、あくまで親族が名義人であり、名義人である親族が家の所有権をもつことになるため、厳密には持ち家が自分のものになるわけではありません。

名義変更以外の方法のメリット・デメリット

現在組んでいる住宅ローンの名義変更をする方法以外で、名義変更をする方法には以下のメリット・デメリットがあります。

また、いずれの方法でも、改めて住宅ローンを組むにあたって新名義人が十分な支払い能力をもっていることが必要となります。

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離婚の住宅ローンの名義変更には十分な資金が必要

夫の単独名義・共同名義から妻に名義変更できるケース

支払い能力や現金が十分にあれば、夫の単独名義から妻への住宅ローンの名義変更は可能です。

また、返済能力が十分にあれば、夫婦の共有名義であるペアローンから、妻への単独名義に変更することもできます。

住宅ローンの名義変更は原則として認められませんが、十分な支払い能力があると判断されれば、離婚による名義変更が認められます。

また、今まで組んでいた住宅ローンの名義人変更が認められなくても、住宅ローンの借り換えや夫婦間での売却によって名義変更が認められることがあります。

支払い能力や現金が不足していたら名義変更は難しい

一方で、支払い能力や現金が不足している場合、名義変更は難しいです。

住宅ローンの名義変更は、離婚後も名義人が住宅ローンを返済し続けることになるため、銀行の審査は厳しく、そう簡単には認めてもらえません。

今まで組んでいた住宅ローンの名義変更する場合だけでなく、住宅ローンの借り換え、夫婦間で売却する方法でも新名義人が銀行の審査を通る必要があります。

親族への名義変更も、自分の返済能力について審査されるわけではありませんが、その親族が十分に支払い能力をもっていなければ、名義変更は認められません。

名義変更できない場合、住宅を売却して新たな住居を探す、銀行の了承を得たうえで住宅ローンの名義はそのままに、妻が返済をする方法などを検討する必要があります。

離婚での住宅ローン名義変更は弁護士に相談

離婚による名義変更は、妻の財産や支払い能力、ローンの残額などの事情によって行える場合もありますが、審査も厳しいことから認めてもらえないケースも少なくありません。

また、住宅ローンの借り換えや夫婦間の売却などの方法もありますが、いずれも新しく名義人になる人に十分な支払い能力がなければ行えません。

今の自分の状況から住宅ローンの名義変更は可能か、名義変更ができない場合にはどのような方法があるか、自分ひとりでは判断に困ることも多いと思います。

財産分与など様々な離婚問題に対応できる、法律の専門家である弁護士であれば、住宅ローンの名義変更についても適切なアドバイスをすることができます。

離婚後の生活に関わる、大切なお金の問題でもあるので、迷ったら是非、弁護士に相談してみましょう。