アパートの相続税はいくら？評価額の計算方法と相続税対策を解説

アパートを相続すると、現金を相続する場合よりも相続税が低くなることがあります。ただし、土地や建物の利用状況、空室の有無などによって評価額は変わるため、必ず相続税を抑えられるとは限りません。

アパートの相続税評価額は、土地と建物を分けて計算します。土地は貸家建付地、建物は貸家として評価することで、自宅などの自己使用の不動産よりも評価額が低くなる場合があります。一定の要件を満たす敷地には、小規模宅地等の特例を適用できる可能性もあります。

被相続人が負担していたアパートローンの残債は、相続開始時点で返済義務がある確実な債務に該当すれば、相続税の課税価格を計算する際に債務控除の対象となります。ただし、アパート自体の相続税評価額からローン残債を直接差し引く計算ではありません。

実際の相続税額は、土地・建物の評価額、賃貸割合、空室の状況、ローン残債、小規模宅地等の特例の適用可否などを反映して計算します。

この記事では、アパートの土地と建物の相続税評価額を計算する方法を解説します。取得・建築費1億円のアパートを例に、現金を相続する場合との税額の違いも比較します。空室やローン、生前贈与に関する注意点もあわせて確認できます。

アパートの相続税評価額の計算方法

アパートやマンションにかかる相続税の計算は、以下の4ステップで行います。

1. 土地の相続税評価額を求める
2. 建物の相続税評価額を求める
3. 賃貸中の土地・建物に評価減を適用する
4. 小規模宅地等の特例を適用する

1.土地の相続税評価額を求める

アパートやマンションなどの不動産を相続した際には、土地と建物に分けて、それぞれ相続税評価額を算出します。

土地の相続税評価額は、その土地が所在する地域に応じて、路線価方式または倍率方式で計算します。

路線価が定められている地域では、路線価を土地の形状や道路との接し方などに応じて補正し、土地の面積を乗じて評価します。

路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める評価倍率を乗じる倍率方式を用います。

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2.建物の相続税評価額を求める

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

3.賃貸中の土地・建物に評価減を適用する

相続開始時点でアパートなどが借家権の目的となる建物として賃貸されている場合は、所有者による自由な使用が制限されることを考慮し、土地や建物の相続税評価額が減額されます。

ただし、一般に借地借家法の適用がないとされる社宅の敷地などは、貸家建付地として評価されない場合があります。また、空室がある場合は、相続開始時点の賃貸状況などに応じて賃貸割合を判定します。

まずは土地の相続税評価額を減額していきます。アパートなどに使用されている土地は貸家建付地と呼ばれ、以下の計算式で評価の減額をすることができます。

借地権割合は、地域によって30～90％で定められており、路線価図で確認することができます。借家権割合は、全国で一律30％と決まっています。

賃貸割合は、実際に貸し出している面積の割合です。賃貸割合については、空室があると評価額が十分に下がらない恐れがあることに注意してください。

次に建物の相続税評価額を減額していきます。建物の場合は、借家権割合と賃貸割合を用いて計算します。

4.小規模宅地等の特例を適用する

小規模宅地等の特例とは、相続した土地が一定の要件を満たす場合に、土地の相続税評価額を減額できる制度です。

一定の要件を満たすアパートやマンションの敷地は、「貸付事業用宅地等」として、200㎡を限度に土地の相続税評価額を50％減額できます。建物は、小規模宅地等の特例による50％減額の対象ではありません。

なお、小規模宅地等の特例は自動的に適用されるものではありません。相続税申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、計算の明細書などの必要書類を添付します。

また、特例の対象となる宅地等は原則として申告期限までに分割され、土地を取得した相続人が申告期限まで貸付事業を継続し、その土地を保有していることが必要です。

原則として、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、貸付事業用宅地等の対象になりません。

一方、被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた場合は、その特定貸付事業に使用されていた宅地等であれば、相続開始前3年以内に貸付けを始めたものでも対象となることがあります。特定貸付事業とは、貸付事業のうち準事業以外のものです。

どうすれば小規模宅地等の特例の対象となるのかについては、専門家である税理士に相談することをおすすめします。

相続税における小規模宅地等の特例については、関連記事『小規模宅地等の特例とは？要件・計算方法をわかりやすく解説【フローチャート付き】』をお読みください。計算方法や適用の要件について詳しく解説しています。

アパートの相続税評価額の具体例

取得・建築費の合計が1億円となるアパートについて、次の条件で土地と建物の相続税評価額を計算します。

土地の自用地としての相続税評価額4,800万円と、建物の固定資産税評価額2,800万円は、説明のための仮定です。

実際の評価額は、土地の形状や所在地、建物の固定資産税評価額などによって異なります。

ローン残債は、アパート自体の相続税評価額を下げるものではありません。被相続人の確実な債務に該当する場合に、相続税を計算する過程で遺産総額から差し引きます。

今回の条件では、アパートの取得・建築費1億円からローン残債3,000万円を差し引いた金額は7,000万円です。

これに対し、相続税評価額からローン残債を債務控除した後の相続税計算上の正味額は1,584万円となり、7,000万円と比べて約77％少なくなる計算です。

ただし、小規模宅地等の特例を適用するには、土地を取得した相続人が貸付事業を継続することなどの要件があります。

また、実際の評価額や減額割合は、土地・建物の状況、賃貸状況、貸付期間などによって異なります。

アパートの相続税はいくら？現金との比較シミュレーション

アパートは、現金よりも相続税評価額が低くなる場合があります。では、アパートを所有していると、相続税はどの程度変わるのでしょうか。

ここでは、取得・建築費と現金の合計額からローン残債を差し引いた金額が、いずれも1億5,000万円となる次の2つのケースを比較します。

• 現金1億5,000万円を相続するケース
• 取得・建築費1億円のアパートと現金8,000万円を相続し、ローン残債3,000万円を負担するケース

アパートのケースでは、取得・建築費と現金の合計額は1億8,000万円です。ここからローン残債3,000万円を差し引くと、1億5,000万円となります。

1億円で取得・建築したアパートについて、先の例と同じ条件で計算すると、土地と建物の相続税評価額は、小規模宅地等の特例適用後で合計4,584万円です。さらに、被相続人の確実な債務に該当するローン残債3,000万円を、遺産総額から差し引くものとします。

法定相続人は、子ども2人のみと仮定します。

相続税を計算する際は、土地や建物、現金などの財産の価額から、被相続人が残したローンなどの控除できる債務を差し引きます。この仕組みが債務控除です。

以下では、財産の価額から債務を差し引いた後の課税価格の合計額を「正味の遺産額」として比較します。

現金1億5,000万円を相続するケース

アパートと現金8,000万円を相続するケース

1億円で取得・建築したアパートの相続税評価額は、先の例と同じ条件では4,584万円です。

ローン残債3,000万円は、アパートの評価額から直接差し引くのではありません。アパートと現金の課税価格を合計した後、債務控除として差し引きます。

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

今回の条件では、相続税の総額は、現金のみを相続するケースでは1,840万円です。アパートと現金を相続するケースでは707万6,000円となり、差額は1,132万4,000円です。

このシミュレーション上の仮定では、相続税の総額が約62％少なくなります。

ただし、この比較は、アパートの取得・建築費を基準とした便宜上の試算です。取得・建築費は相続開始時の市場価値を示すものではないため、現金とアパートの経済的価値が同じであることを前提とした比較ではありません。

また、土地と建物の評価額、借地権割合、賃貸割合、小規模宅地等の特例、ローン残債、法定相続人の構成などによって結果は異なり、アパートを建築したり、ローンを組んだりすれば、必ず同じ効果が得られるわけではありません。

実際の有利不利を判断する際は、相続税だけでなく、建築費や借入利息、空室リスク、修繕費、固定資産税なども含めて検討する必要があります。

また、実際の相続税は、アパートの土地と建物だけでなく、現金や預貯金、有価証券など、ほかに相続する財産の相続税評価額も合計して計算します。不動産を含む相続税の計算は複雑化するため、不動産を相続した際には相続に強い税理士に相談されることをおすすめします。

ご自身で相続税を計算してみたいという方は、関連記事『相続税額をシミュレーションできる計算方法を解説！』をご参考ください。実際に数字を当てはめたシミュレーションつきでわかりやすく解説しています。

アパートが相続税対策になる4つの理由

アパートは、土地と建物の相続税評価額が実際の取得・建築費より低くなる場合があり、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例や債務控除も利用できます。

ここでは、前述した評価方法を踏まえて、アパートが相続税対策になる理由を整理します。

土地を貸家建付地として評価できる

アパートの敷地は、建物を第三者へ賃貸していることによる利用制限を考慮し、貸家建付地として評価できる場合があります。

貸家建付地として評価できれば、自用地として評価する場合よりも土地の相続税評価額が低くなります。

建物を貸家として評価できる

アパートの建物は、第三者へ賃貸している貸家として評価できる場合があります。

貸家として評価できれば、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額とする場合よりも評価額が低くなります。

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小規模宅地等の特例を適用できる場合がある

一定の要件を満たすアパートの敷地には、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。

特例を適用できれば、貸家建付地として計算した土地の相続税評価額をさらに減額できます。

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ローン残債を債務控除できる場合がある

相続開始時点で残っているアパートローンが被相続人の確実な債務に該当する場合は、相続税の課税価格を計算する際に債務控除の対象となります。

ローン残債はアパート自体の相続税評価額から差し引くものではありませんが、相続税計算上の正味額を減らす要素になります。

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アパート建築が常に相続税対策になるとは限らない

相続人に毎月の不動産収入を残すことができ、さらに相続税の負担を抑えられる可能性があることから、アパート建築を検討するケースがあります。

しかし、アパートを建築することは、同時にアパート経営を始めることでもあります。

相続税への効果だけで判断すると、空室、ローン返済、修繕費、遺産分割などのリスクによって、期待した効果を得られない可能性があります。

空室があると評価減や特例に影響する

アパートに空室がある場合、貸家や貸家建付地としての評価減を受けられる範囲が狭くなる可能性があります。貸付事業用宅地等に対する小規模宅地等の特例も、空室部分に対応する敷地には適用できないことがあります。

国税不服審判所は、全8室のうち5室が空室だった共同住宅について、空室部分に対応する敷地への特例の適用を認めませんでした（令和5年4月12日裁決）。一部の空室はインターネット上に募集広告が掲載されていたものの、長期間にわたり不動産会社へ具体的な募集を依頼しておらず、積極的に新たな入居者を募集していたとは認められなかったためです。

一方、相続開始前に空室となっていた場合でも、直ちに評価減や特例の対象外になるとは限りません。貸家や貸家建付地の評価では、相続開始前に継続して賃貸されていたか、退去後に速やかに入居者を募集したか、空室期間が一時的なものか、ほかの用途に使用されていないか、相続開始後も継続して賃貸されたかなどを総合して判断します。

貸付事業用宅地等の特例についても、募集や管理を続けていることだけで適用できるわけではありません。相続開始時に引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在し、相続開始前後の賃貸状況などから、実質的に貸付事業の用に供されていたと認められるかを個別に判断する必要があります。

空室が生じたときは、募集広告を掲載するだけでなく、不動産会社への募集依頼が分かるメールや書類、募集状況、修繕・清掃などの管理記録を残しておきましょう。貸付事業を継続していたことを、客観的な資料で説明しやすくなります。

ローン返済の負担が相続人に残ることがある

建築時のローンが残っている場合は、空室による家賃収入の減少にも注意が必要です。ローン債務は原則として相続の対象になります。ただし、団体信用生命保険で残債が弁済される場合や、相続人が相続放棄をした場合などは、返済を引き継がないこともあります。

家賃収入を返済に充てる計画では、空室が増えると資金繰りが悪化するおそれがあります。ローン契約や団体信用生命保険の内容を確認するとともに、建築前には周辺の賃貸需要や想定家賃を慎重に調査する必要があります。

修繕費や維持費がかかる

アパートが老朽化してきた場合には、修繕のための費用が必要となります。

特に、相続の対象となっているアパートは築年数が経過していることも珍しくありません。

アパートを相続したものの、修繕費用の負担が大きければ、相続税の負担を軽くするというメリットを十分に得られなくなるでしょう。

遺産分割でもめるおそれがある

アパートは現金のように衡平に分割するということが難しいため、相続の際に相続人間でトラブルが生じる恐れがあります。

共有名義にするという方法もありますが、将来の売却時に共有者全員の合意が必要になるなど、管理上の強い制約が生じるという欠点があります。

アパート相続による親族間のトラブルを防ぐには、遺言書を作成して分割方法をあらかじめ明確にしておく方法があります。

ただし、相続人全員の合意があれば、遺言書と異なる内容で遺産分割をすることも可能です。遺言書の内容、遺留分、ほかの相続財産とのバランスも含めて検討する必要があります。

アパートの生前贈与による相続税対策

アパートの評価額や相続税額が低くなる可能性があることを踏まえ、生前贈与による対策を検討するケースもあります。

ただし、生前贈与による税負担は、遺産の総額や贈与方法などによって異なります。

ここでは、アパートを生前贈与する主なメリットとデメリットを説明します。

生前贈与のメリット

贈与後の不動産収入が相続税の対象でなくなる

アパートの生前贈与では、土地を残して建物部分だけを贈与する方法があります。賃貸中の建物は、固定資産税評価額から、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた金額を控除して評価します。

ただし、建物だけを贈与し、受贈者が贈与者の土地を無償で使用する関係になった場合は、その土地を貸家建付地として評価できず、自用地として評価することがあります。

その結果、土地の相続税評価額が贈与前より高くなる可能性があります。また、受贈者がローンなどの債務を負担する場合は、負担付贈与として時価で評価されることがあるため注意が必要です。

建物のみの贈与であっても、不動産収入は受贈者のものになります。不動産収入から経費や税金を差し引いた残額が年間500万円ある場合、10年間で5,000万円が受贈者に蓄積される計算になります。

累進課税である所得税の所得分散ができる

贈与者にほかの不動産収入が多くある場合、贈与したアパートからの不動産収入が贈与者の所得から除かれるため、累進課税である所得税の負担が下がることがあります。

アパートを引き継ぐ相続人を親が選択できる

被相続人がアパートを引き継ぐ人を決める場合、遺言書を作成する方法があります。ただし、遺言書は法的に有効な形式で残す必要があり、相続人全員の同意があれば、遺言書と異なる内容で遺産分割をすることも可能です。

遺言書がない場合には、相続人全員の遺産分割協議でアパートを引き継ぐ人を決めますが、協議がまとまらない可能性もあります。

生前贈与であれば、贈与者と受贈者の合意により、生前にアパートを引き継ぐ人を決めることができます。

生前贈与のデメリット

贈与税の負担が発生する

贈与の場合には、金額によっては贈与税の負担が発生します。相続税は遺産額が基礎控除以下である場合にはかからないため、贈与税を負担してまで生前贈与する必要があるのか、検討が必要です。

負担付贈与に注意する

アパートの建物を贈与しても、受贈者が当然にローン債務を引き継ぐわけではありません。受贈者がローンなどの債務を負担することを条件に贈与する場合は、負担付贈与に該当する可能性があります。債務の引受けには、金融機関の承諾が必要となることもあります。

負担付贈与に該当する場合、贈与税を計算する際の財産価額は、原則として固定資産税評価額ではなく、贈与時の時価によって評価します。賃借人から預かっている敷金の返還義務についても、負担する債務に含まれる可能性があります。

また、贈与者は、受贈者が負担する金額で財産を譲渡したものとして扱われます。受贈者の負担額から取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡益が生じる場合は、所得税および住民税の対象となります。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

負担付贈与に関して詳しく知りたい方は『負担付き贈与とは？贈与税・譲渡所得税の仕組みと住宅ローン付き物件の注意点』の記事をご覧ください。

小規模宅地等の特例を使えない場合がある

アパートの建物を生前贈与すると、建物と土地の所有者が異なる状態になるため、その後の相続で貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できるか、慎重な確認が必要です。

適用可否は、建物の贈与後に誰が貸付事業を行っていたか、被相続人と建物所有者が生計を一にしていたか、土地の賃貸条件、土地を取得した相続人による事業継続・保有などによって異なります。

建物を贈与したという事実だけで必ず適用できなくなるわけではありませんが、贈与前と同じ条件で50％の減額を受けられるとは限りません。

相続時に争いの種になることがある

一部の子どもだけがアパートの生前贈与を受けると、特別受益や遺留分をめぐり、相続時に争いが生じることがあります。

ただし、相続人への贈与がすべて特別受益になるわけではありません。アパートの贈与が婚姻、養子縁組または生計の資本としての贈与にあたるかを、目的や金額などから個別に判断します。

遺留分の計算に含まれるのは、原則として相続開始前10年間に行われた特別受益にあたる贈与です。一方、遺産分割における特別受益の持戻しには、一律の10年という期間制限はありません。

長男だけがアパートの贈与を受けた場合、遺産分割で取得できる財産の額が変わり、ほかの相続人との話し合いが難航する可能性があります。

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贈与の場合は不動産取得税がかかる

相続の際にはかからない不動産取得税が、贈与の際にはかかります。

この不動産取得税の負担も考慮して、生前贈与による節税をしなければいけません。

生前贈与の方法

生前贈与には、暦年課税と相続時精算課税制度があります。

そのいずれが適しているかは、贈与者の財産総額、相続税と贈与税の負担、二次相続時の相続税負担、毎年の不動産収入にかかる所得税などを踏まえて検討する必要があります。

そもそも生前贈与を行った方がよいのか、暦年課税と相続時精算課税制度のいずれを用いるかについては、税理士などの専門家へ確認することが大切です。

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アパートの相続でかかるその他の税金

アパートにかかる税金は相続税や贈与税だけではありません。相続や贈与による取得時、取得後の所有、賃貸、売却などの場面で、次の税金がかかる場合があります。

不動産取得税

相続によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税は課されません。遺贈については、包括遺贈や相続人に対する特定遺贈などは非課税となりますが、相続人以外の人に対する特定遺贈は、原則として課税対象です。

生前贈与によってアパートを取得した場合も、不動産取得税の課税対象となります。

不動産取得税は地方税である都道府県税で、税率の本則は4％です。ただし、令和9年3月31日までの取得については、土地および住宅用家屋は税率が3％に軽減されます。

さらに、宅地等に該当する宅地評価土地については、課税標準を固定資産税評価額の2分の1とする特例措置が同期限まで適用されます。

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登録免許税

相続などにより、不動産の所有権が移転した場合には不動産登記をする必要があります。登録免許税は登記原因により異なりますが、固定資産税評価額の0.4～2％（各種の軽減措置考慮前）です。

相続による不動産登記は令和6年4月1日から義務化されました。そのため、相続登記を行う際には、原則として登録免許税を納付します。

ただし、一部のケースでは登録免許税の免税措置を適用できることがあります。

相続登記にかかる登録免許税について詳しくは、関連記事『相続登記にかかる登録免許税の計算方法と免税措置を解説』をお読みください。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有していると、毎年、固定資産税や都市計画税がかかることがあります。

固定資産税の標準税率は、固定資産税の課税標準額に対して1.4％です。ただし、実際の税率は市町村の条例によって異なる場合があります。

都市計画税は、市町村が原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に課す税金です。税率は0.3％を上限として、市町村の条例で定められます。

所得税・住民税

アパートの家賃などによる総収入金額から、管理費や修繕費、減価償却費などの必要経費を差し引いた不動産所得は、所得税および住民税の対象となります。

ほかにも所得がある場合は、不動産所得などを合計した所得金額に応じて、累進課税による所得税率が高くなることがあります。

また、相続したアパートを売却した場合は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。譲渡益が生じた場合は、原則として所得税および住民税の対象となります。

アパートを相続したら相続税に強い税理士へ相談を

アパートを相続した場合は、土地と建物を別々に評価し、賃貸割合、空室の状況、小規模宅地等の特例、ローン残債などを相続税申告へ正確に反映する必要があります。

特に土地の相続税評価額は、土地の形状、道路との接し方、利用状況などによって変わります。評価を誤ると、相続税を多く納めたり、反対に申告額が不足したりするおそれがあります。

アパートを含む遺産が基礎控除額を超えそうな場合や、相続税評価額の計算に不安がある場合は、相続税に強い税理士へご相談ください。