持ち家の相続で重要な【同居】って？同居で相続税が控除される？

持ち家を相続した場合は、「小規模宅地等の特例」という制度を適用すると大幅に相続税を控除できます。

しかし、小規模宅地等の特例を適用するためには生前、被相続人と相続人が「同居していた事実」が必要です。

では、仕事の影響でやむなく単身赴任していた場合や、介護のために一時的な同居をしていた場合はどうなるのでしょうか。

この記事では小規模宅地等の特例の概要や、ケースごとに同居と認められるかどうか、そして同居として認められなかったときに適用できる可能性がある「家なき子特例」について解説します。

持ち家の相続税は「小規模宅地等の特例」で大幅控除

持ち家を含む相続では、「小規模宅地等の特例」という制度を利用することで、大幅な節税が期待できます。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や事業用として使用していた土地を相続したときに、土地の評価額を最大80％下げることができる、相続税法上の特例制度です。評価額とは相続した各財産の「相続税法上の時価」のことをいい、相続税を計算するときに使用されます。

相続税により、生活や事業の基盤である土地が失われることを防ぐために、このような大幅な減額制度が設けられました。

小規模宅地等の特例の適用条件

小規模宅地等の特例を適用できるかどうかは、土地利用状況と、その土地を誰が相続したかによって決まります。

今回解説する同居は、「誰が相続したか」の条件に関係してきます。

特例を適用できるのは以下の相続人です。

被相続人の配偶者が土地を相続する場合には、同居していたかどうかなどは問わずに、ほぼすべてのケースで無条件に適用が認められます。また、配偶者以外の同居していた親族が特例を適用する場合は相続税申告期限まで、自宅を所有し、居住していなければなりません。

なお、ここでいう親族とは「6親等内の血族、3親等内の姻族」をいいます。

持ち家の相続税については、関連記事『持ち家にかかる相続税を抑えたい…｜特例を利用すれば節税できる！』でより詳しく解説しているので、ぜひご参考ください。

小規模宅地等の特例の「同居」の条件

では特例の適用が認められる「同居」とは、いったい何をもって判断するのでしょうか。実は同居として認められるために必要な年数や期間について、明確な条件が決められているわけではありません。一般的には「被相続人と共に起居していた」ことが条件とされています。

起居とは日常生活のことですから、一時的に同居をしていた場合や、一週間のうち数日のみ同じ家で生活していた場合などには同居として認められない可能性があります。

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小規模宅地等の特例で相続税を大幅減額｜適用要件・計算方法を解説

同居と認められるケース

親が亡くなり、子供が自宅を相続する場合を例に、同居と認められるケースを解説していきます。

子供が単身赴任していた

子供が仕事の都合などでやむを得ず単身赴任していた場合は、同居と認められる場合があります。赴任期間が終了すれば親と同居していた自宅に戻ることが想定でき、生活の拠点は変わっていないと判断されるためです。

親が老人ホームに入居していた

親が老人ホームに入居しており、老人ホームで亡くなった場合にも、以下の条件をすべて満たしていれば同居として認められます。

・親が亡くなったときに要支援、または要介護認定されていること
・親が老人福祉法等で認定された老人ホームに入居していたこと
・子供が引き続き同居していた自宅に住んでいること
・空き家となった持ち家を賃貸にしていないこと

なお、親が老人ホームに入居するのと入れ替わりで子供が親の自宅に住み始めたケースなどは、同居とは認められません。

親が入院していた

親が入院中に亡くなった場合にも、同居として認められます。退院後は自宅に戻ると想定されており、生活の拠点は依然、子供と同居していた自宅だと判断されるためです。

しかし、親が入院していても同居と認められないこともあります。たとえば子供が、親が入院した後に親の自宅に引っ越してきた場合は、同居の期間がないため同居とは認められません。

また、退院することはないだろうと親の持ち物などを処分してしまった場合、退院後に同居していた自宅へ戻ることを想定していなかったとみなされ、同居として認められなくなるおそれがあります。

区分登記していない二世帯住宅に住んでいた

二世帯住宅の登記には、単独登記、共有登記、区分登記の3種類があります。その中で、単独登記か共有登記の場合には同居として認められます。単独登記と共有登記は建物を1つの住宅としてみなすためです。対して区分登記は2つの住宅としてみなすため、たとえ同じ建物で生活をしていたとしても、区分登記している二世帯住宅は同居として認められません。

同居とは認められないケース

親が亡くなり、子供が自宅を相続する場合を例に、同居とは認められないケースを解説していきます。

介護のために一時的な同居をしていた

親を介護するために一時的に同居をしていたケースは、同居とは認められません。子供の生活の拠点は別にあり、親とは一緒に住んでいなかったと考えられるためです。同居として認められるためには、子供の生活の拠点も、親が生活していた自宅にあることが条件になります。

平日は別の家に住んでいて、休日のみ帰ってきていた

休日のみ親と子供が同じ家で過ごしていた場合も、同居とは認められません。一週間のうち、ほとんどを別々に過ごしており、生活の拠点も別々だったと考えられるためです。

住民票のみを移した

住民票を親の自宅がある住所地に移しただけでは同居とは認められません。同居は住民票に記載されている住所ではなく、実際に生活の実態があったかどうかで判断されます。

「住民票さえ移していれば、特例を適用してもバレないだろう」と思う方もいるかもしれません。しかし、税務署は電気・ガスなどの使用状況や通勤定期券の区間の調査、場合によっては近所の人への聞き込みをして、本当に生活の実態があったかどうかを調べます。そのため、住民票を移しただけでは誤魔化すことはできないでしょう。

同じ土地に別々の建物を建てて住んでいた

同じ土地に、親と子供がそれぞれ別の建物を建てて、それぞれに暮らしていた場合には、同居とは認められません。同じ土地でも建物が2つある場合は、別々に登記されているため、登記上別々に暮らしていると判断されるためです。

同居が認められない場合は「家なき子特例」

被相続人との同居が認められない親族でも、条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を適用できることがあります。

家なき子特例とは

家なき子特例とは、被相続人との同居が認められなかった親族でも、一定の条件を満たした場合に「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができる特例です。

上記で「同居とは認められないケース」に分類されていた状況でも、条件を満たしていれば規模宅地等の特例を適用し、土地の評価額を最大で80%下げることができます。

家なき子特例の適用条件

家なき子特例を適用するための条件は以下の4つです。

・被相続人に配偶者や、同居していた親族がいないこと
・相続開始前3年以内に、3親等内の親族が今回相続する持ち家に住んだことがないこと
・相続した土地を、相続税申告期限まで所有し続けていること
・相続開始時に相続人が居住している家を、過去に所有していたことがないこと

すなわち、家なき子特例が適用されるのは、「被相続人に同居親族がなく、3年以上にわたって第三者が所有する家屋に住んでいた、被相続人の親族」となります。

家なき子特例の判断は難しい

家なき子特例は平成30年の税制改正により、適用条件が厳しくなりました。

とはいえ適用することができれば、土地の評価額を80%減額できる心強い制度です。本来適用できる状況なのにもかかわらず見落としてしまうと、大幅な節税の機会を逃していることになってしまいます。

ご自身で特例適用の判断が難しい場合には、ぜひ相続問題に強い税理士に相談してみてください。

おわりに

小規模宅地等の特例を適用するときに重要となる「同居」について解説してきました。

いくつか具体的なケースを挙げて、同居と認められるか、特例が適用されるかを確認してきましたが、実際の状況によりケースバイケースとなるのが現実です。

さらに、同居が認められなくても小規模宅地等の特例を適用できる可能性がある、「家なき子特例」は、適用されれば評価額の大幅な減額が期待できますが、適用できるかどうかの判断は非常に難しいです。

もし、ご自身の状況が「同居」に当てはまるのか、「家なき子特例」の条件に当てはまっているのかなどの不安を抱えている方は、ぜひ一度相続税に強い税理士に相談してみてください。

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