財産評価基本通達とは？相続税評価額の決まり方と例外が生じる場面

相続税の申告を控えている方にとって、最大の不安は「自分の遺産がいくらと判定されるのか」ではないでしょうか。

現金と違い、土地や建物、株式には決まった価格がありません。税務署が相続財産を評価する際に用いる「公式なルールブック」が、財産評価基本通達です。

ただし、通達に従って計算すれば必ず安心、とは限らないケースもあります。

この記事では、この通達の基本的な考え方から、資産別の評価ルール、さらには「通達通りに計算したのに否認される」という実務上の注意点まで、相続税申告で押さえておくべきポイントを分かりやすく解説します。

そもそも財産評価基本通達とは？

財産評価基本通達は相続税評価の基準

相続税法では、財産の価値は原則として「亡くなった時の時価」で評価すると定められています。

しかし、土地や建物、株式などは、現金のように明確な定価があるわけではありません。そのため、「いくらが時価なのか」は人によって判断が分かれやすく、そのままでは評価にばらつきが生じてしまいます。

そこで、誰が計算しても一定の基準で公平に評価できるよう、国税庁が実務上の指針として定めているのが「財産評価基本通達」です。

相続税の申告では、原則としてこの通達に基づいて各財産の「相続税評価額（相続税の課税対象額）」を算出します。

「時価」と「相続税評価額」はなぜズレる？

財産評価基本通達に従って計算した「相続税評価額」は、基本的に実際に売却できる金額（実勢価格）よりも低くなるように設計されています。

不動産は現金と違ってすぐに換金することが難しく、納税のために無理に売却せざるを得ないリスクがあります。

こうしたリスクを考慮し、納税者に過度な負担が生じないよう配慮されているのです。

その結果、財産の種類によっては、次のように「時価」と「相続税評価額」に差が生じます。

このように、相続税評価額は実勢価格と必ずしも一致しない点が、相続税特有の考え方といえます。

【資産別】財産評価基本通達に沿った相続税評価額の計算

財産評価基本通達では、相続財産の種類ごとに、評価方法があらかじめ決められています。
ここでは、代表的な資産について、相続税評価額がどのように計算されるのかを確認していきましょう。

①土地（路線価方式・倍率方式）

土地の評価方法は、地域によって次の2つに分かれます。

② 家屋（固定資産税評価額）

家屋は、市区町村から届く「固定資産税の納税通知書」に記載された評価額をそのまま相続税評価額として使用しましょう。

なお、賃貸アパートや貸家など、人に貸している家屋は、所有者が自由に使えない分、価値が下がると考えられます。

そのため、原則として評価額から30%（借家権割合）を引いて評価します。

③ 株式（上場株式・非上場株式）

上場株式は、 以下の4つの価格のうち、最も低い価格で評価できます。

• 相続開始日の終値
• 相続開始月の終値平均
• 前月の終値平均
• 前々月の終値平均

非上場株式は、会社の規模（大会社・中会社・小会社）に応じて「類似業種比準方式」「純資産価額方式」などを使い分けます。

計算が非常に複雑で、会社の財務内容によって評価額が大きく変わるため、専門家への依頼が事実上必須といえる分野です。

④マンション（区分所有財産）

分譲マンションは、令和6年1月1日以降の相続から評価方法が変わりました。

市場価格との乖離が大きいケースが多かったため、建物の築年数や階数などに基づいた「区分所有補正率」を用いて、評価額を調整します。

これにより、条件によっては時価の6割程度になるよう評価額を調整する場合があります。

⑤書画・骨董品・貴金属

書画や骨董品、貴金属などは、専門家による鑑定評価額、または類似品の売買実例価額で評価します。

価値の判断が難しく、税務署との見解が分かれやすい分野でもあるため、高額なものについては事前に評価方法を慎重に検討する必要があります。

評価額をさらに圧縮できる特例

財産評価基本通達に基づいて相続税評価額を算出したあとでも、一定の要件を満たせば、評価額や税額を大きく減らせる特例があります。

ここでは、実務で特に影響が大きい代表的な制度を確認します。

小規模宅地等の特例

亡くなった方の自宅や店舗の土地を相続する場合、一定の面積まで土地の評価額を最大80%減額できます。

• 自宅の土地（特定居住用宅地等）： 330㎡まで 80%減額
• アパートの土地（貸付事業用宅地等）： 200㎡まで 50%減額

この特例が適用できるかどうかで、相続税額が数百万円単位で変わるケースも少なくありません。

ただし、この特例を適用するには、以下のような厳格な要件があります。

• 配偶者が相続する
• 同居の親族が、相続後も一定期間住み続ける　など

要件を満たさない場合は適用できないため、「使えると思っていたのに使えなかった」という事態を防ぐためにも、事前の確認が欠かせません。

生命保険金の非課税枠

生命保険金は、遺族の生活を守るための資金として、一定額まで相続税がかからない非課税枠が設けられています。

たとえば、法定相続人が3人の場合、1,500万円までの生命保険金は相続税の課税対象になりません。

そのため、同じ現金を残す場合でも、預貯金のまま相続するより、生命保険を活用したほうが相続税を抑えられるケースがあります。

【注意】評価額の圧縮だけでなく「誰がいくら引き継か」も重要

特例を使い評価額を圧縮することは節税対策になりますが、それだけでなく、「評価額を、誰がいくら引き継ぐか」をしっかり考えることも重要です。

たとえば「配偶者の税額軽減」を使えば、配偶者は最低でも1億6,000万円まで非課税で相続できます。そのため、一次相続では相続税を大きく抑えられるケースも少なくありません。

しかし、評価額の高い財産を配偶者に集中させすぎると、その配偶者が亡くなったときの二次相続で子どもの税負担が重くなるおそれがあります。

二次相続では、以下のような不利な条件が重なるためです。

• 相続人が一人減る
• 基礎控除額が下がる
• 税率の段階が上がりやすくなる

そのため、相続税対策では「今の相続税を下げること」だけでなく、次の相続まで見据えて評価額や分け方を考えることが重要になります。

通達どおりに評価されない例外ケース｜総則6項の注意点

総則6項とは何か

相続税の実務で特に注意したいのが、「財産評価基本通達どおりに計算しても、必ずしも認められるとは限らない」という点です。

この例外規定が、財産評価基本通達の「総則6項（伝家の宝刀）」です。

総則6項では、通達による評価が著しく実態とかけ離れており、他の納税者との公平を欠くと判断される場合には、通達によらず鑑定評価などによる「時価」で課税できるとされています。

財産評価基本通達のとおりでも否認されやすい典型パターン

総則6項が問題となりやすいのは、過度な節税を目的とした行為・資産運用がみられるケースです。

たとえば、以下のような場合は注意が必要です。

• 亡くなる直前に多額の借り入れをして、評価額が極端に低い不動産を購入した
• 相続発生後、申告期限を待たずにすぐに売却した
• 金融機関の融資資料などに「節税目的のみの購入」と明記されていた

これらのケースでは、取引の時期・目的・保有期間などを総合的に見て、税務署が実質判断を行う可能性があります。

まとめ｜10ヶ月以内に適切な計算・申告をするために

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。評価や検討に時間がかかる場合もあるため、早めに全体像を整理することが重要です。

相続税評価額は、原則として財産評価基本通達に基づいて算出されますが、土地の形状や適用できる特例など、ケースに応じた判断が必要になることもあります。

また、場合によっては財産評価基本通達どおりの計算にはならないこともあり、独自の判断で進めると、後から税務署から指摘を受けるリスクもあります。

遺産額が基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合は相続税が発生するため、相続税に精通した税理士へ早めに相談することをおすすめします。