空き家に相続税はかかる？相続税の計算方法や有効な節税を解説

誰も住んでおらず、使う予定もない空き家でも、相続すれば相続税がかかります。

さらに、空き家を相続すると相続税が高くなることが多いです。

そのため、節税や相続後の活用方法を考えずに空き家を相続してしまうと、思っていたより高額な相続税や、維持費がかかってしまうおそれがあるのです。

この記事で、空き家にかかる相続税の計算方法や、空き家の相続で有効な節税方法、相続するリスクを知って、納得のいく空き家の相続を実現しましょう。

空き家にも相続税はかかる

空き家も相続税がかかる対象として扱われる

空き家を相続や遺贈により取得する場合にも、相続税は課税されます。

誰も住んでおらず、活用されていなくても、建物と土地という財産であることは変わらないためです。

空き地にかかる相続税が高い理由

空き家にかかる相続税が高いと言われている理由は、「小規模宅地等の特例」が適用できないからです。

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住や事業に使っていた土地を相続するときに使える特例です。

何にも使われていない空き家の土地には小規模宅地等の特例が適用できないため、その分相続税が高くなってしまいます。

よって、空き家を相続する際に相続税を節税するためには、この「小規模宅地等の特例」の適用要件をいかに満たすかが、ポイントのひとつになります。

小規模宅地等の特例とは

空き家の相続に関連する範囲で、小規模宅地等の特例について説明します。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした宅地（土地）の相続税評価額を、大幅に減額できる相続税法上の特例制度です。

相続税評価額とは、相続税を計算する元となる価額です。相続税評価額が下がれば、発生する相続税額も下がります。

たとえば、被相続人が自宅として使っていた家の宅地は、「特定居住用宅地等」といわれ、宅地の評価額を330㎡まで80%減額できます。

特定居住用宅地等として特例を適用するためには、以下の要件のうち最低1つを満たしている必要があります。

なお、被相続人が生前貸し出していた宅地は、「貸付事業用宅地等」という扱いで小規模宅地等の特例が適用できるケースがあります。

親族が取得および事業を承継し、引き続きその貸付事業を営んでいることが要件となり、その評価額について、200㎡まで50％減額できます。

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空き家にかかる相続税の計算方法

空き家の相続税評価額の計算方法

相続で発生する相続税を求めるためには、まず相続した財産ごとの価値を算出しなければなりません。

各財産の相続時の価値を相続税評価額といいます。

空き家の相続税評価は通常の住宅などと同じく、家屋と、家屋が建っている土地にわけて、それぞれの相続税評価額を算出します。

家屋の相続税評価額

まず家屋の相続税評価額は、以下の計算式で求めます。

計算式を見てわかる通り、家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使用します。

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめとするさまざまな税金を課税する際に基準とされる評価額のことです。時価を上回ることがないように考慮され、建物については基本的に建築費の60%水準で評価されています。

固定資産税評価額は、市町村役場から毎年5月ごろに送付される固定資産税課税明細書で確認できます。また、不動産所在地の市区町村役場で取得できる、固定資産評価証明書にも記載されています。

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土地の相続税評価額

次は土地の相続税評価額です。

土地の相続税評価額の算出方法は路線価方式と倍率方式の2種類があります。

相続人がどちらの方式を使うのか選ぶわけではなく、路線価が設定されている市街地の土地は路線価方式で計算し、路線価が設定されていない郊外や農村などの土地は倍率方式で計算します。

以下が、路線価方式と倍率方式の計算式です。

各地域の路線価や倍率は、『国税庁｜路線価図・評価倍率表』から調べられます。

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相続税は基礎控除額を超えた分に課税される

相続する財産の相続税評価額が算出できたら、ほかの相続する財産の相続税評価額と足し合わせて、そこから基礎控除額をひいて、相続税が発生するかどうかを確かめます。

相続税は、相続財産の価額が基礎控除額を上回ったときに課税されます。

基礎控除額は以下の計算式で求めます。

例えば、相続財産が8,000万円あり、相続人が2人だった場合は基礎控除額が4,200万円なので、「8,000万円－4,200万円=3,800万円」となり、3,800万円に対して相続税が課税されることになります。

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生前にできる空き家の相続税対策

まずは被相続人が生きている間にできる空き家の相続税対策を紹介します。

相続人が同居して小規模宅地等の特例を適用する

被相続人が一人暮らしをしていて、亡くなると空き家になってしまう場合には、生前に相続人が同居して小規模宅地等の特例を適用できるようにすると、相続税対策になります。

相続する家で被相続人と相続人が同居しておくことにより、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するための要件の、「同居親族が取得し、引き続き居住しかつ保有している」が満たせます。

ただし、この「同居」という要件は、住民票を移すだけでは認められず、被相続人と共に日常生活を送っていた事実が必要です。

この要件に、「何日以上の同居が必要」という具体的な決まりはありませんが、一時的な同居や、一週間のうち休日のみ同じ家で暮らしていた場合などは、同居として認められないケースもあります。

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人に貸して小規模宅地等の特例を適用する

前述の通り、被相続人が生前、家屋と宅地を第三者に貸し出しており、その貸付事業を親族が承継する場合は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用できます。

そのため、生前に空き家を貸し出しておくことが相続税対策になるのです。

ただし、相続開始の時点で貸付期間が3年に満たないと、小規模宅地等の特例の適用は受けられないため注意してください。賃貸による相続税対策を考えている方は、なるべく早めに行動するようにしましょう。

貸家にすると具体的にどのくらい相続税評価額が減額できるか気になる方は、『貸家の相続税評価方法｜評価額が低くなる理由も解説』をお読みください。

所得税控除の特例を適用して空き家を売却する

空き家にかかる相続税が高いのなら、生前に売却して現金化してしまう手もあります。

相続税対策になるのはもちろん、不動産よりも現金の方が相続がスムーズに進むため、メリットは多いです。

被相続人が住んでいる家の売却

被相続人が住んでいる家を売却する場合、別に住居を見つけなければならない点には注意が必要です。

そこまでして生前に住宅を売却する理由は、居住用財産として売却すれば、控除の特例を受けられて、譲渡所得から3,000万円までが控除されるからです。

譲渡所得とは、家屋などの不動産を売却して得た利益のことです。

また、家を売却する年の1月1日の時点で所有期間が10年を超える場合には、軽減税率を適用することもできます。

この特例は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

特例を適用するための要件は、以下の5つです。

生前すでに空き家になっている家の売却

生前にすでに誰も住んでおらず、空き家となっている家屋にも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば、3,000万円の特別控除と軽減税率が適用できます。

相続後にできる空き家の相続税対策

被相続人が亡くなり、空き家を相続した後に相続税を減らすことはできません。

そのため、ここでは相続した空き家を売却したときに有効な所得税の特例について解説します。

空き家売却の特例を利用して売却する

空き家を相続した後であっても、一定の要件を満たす場合には、売却時の譲渡所得の金額から、最高3,000万円まで控除できる特例があります。

この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

生前にできる対策で紹介した所得税控除と、控除額は同じですが、まったく違う特例なので注意してください。

なお、この特例は、支払った相続税のうち、一定の金額を取得費に加算して譲渡所得を計算できる、「相続税の取得費加算の特例」と併用することはできません。

以下の要件を満たすとき、譲渡益から3,000万円まで控除できます。

参考

国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

空き家の相続に関する注意点

空き家の相続税対策を検討するうえでは、次のような点に注意することが必要です。

空き家の売却にはリスクと期限がある

生前に空き家を売却した場合、相続ではその売却によって得た現金を相続人が取得することになります。

一般的に、同じ価値であれば、現金ではなく不動産で相続した方が相続税が安く済みます。

すなわち、相続税額だけを見ると、生前に売却するのではなく、空き家を貸し出したり同居したりして、小規模宅地等の特例を適用して不動産のまま相続をした方がお得ということです。

もちろん特例の適用には手間がかかるため、被相続人や相続人の状況によって、最善の選択を考える必要があります。

また、生前または相続開始後に売却することで、所得税の譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける場合には、いずれの場合にも売却日に期限があるので注意しましょう。

空き家を相続すると相続税以外の税金もかかる

不動産を相続する場合には、相続税のほかにも、相続登記に要する登録免許税（原則として、固定資産税評価額×0.4%）がかかります。

以前までは不動産の所有者が変更されたときの相続登記は任意でしたが、令和6年4月1日から義務化されました。

相続登記は原則、相続開始後3年以内に行わなければなりません。

相続登記における登録免許税について詳しくは、『相続登記の登録免許税を計算する｜免税措置や計算例も解説』をお読みください。

相続した空き家を所有し続けると税金がかかる

相続後、引き続き所有し続ける場合は、所有者が居住していなくても、家屋とその宅地について固定資産税と都市計画税を払わなければなりません。

固定資産税の税額は固定資産税評価額に1.4%（標準税率）を乗じて算出されます。

都市計画税の税額は固定資産税評価額に0.3%（制限税率）を乗じて算出されます。

住宅用地は課税標準の特例が適用され税金が軽減

具体的には、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3に軽減されます。

また、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が1/3に、都市計画税が2/3に軽減されます。

特定空家等に指定されると軽減措置が適用できない

空き家の状態で所有し、その空き家を適切に管理せず放置していた場合は、「特定空家等」に指定されることがあります。

特定空家等には、住宅用地としての軽減措置は適用されなくなり、税金の負担が増えてしまうため注意が必要です。

特定空家について詳しくは、『NPO法人 空家・空地管理センター｜特定空家とは』を参考にしてください。

もし相続後も空き家を所有し続けるのなら、こまめな管理が必須になります。

空き家の相続税計算や相続税対策の相談は税理士へ

空き家の相続税対策については、相続前から、相続した際に空き家をどのように取り扱うかを検討し準備しておくことが大切ですが、どの対策が有効であるかは個々の状況によって異なってきます。

また、相続税における小規模宅地等の特例や、所得税の特別控除などの適用を受ける場合には、適用の要件を満たしているかの判断も必要になります。

そのため、空き家の相続に有効な相続税対策がわからない場合や、各種の特例の適用を受ける場合などには、税理士に相談することをおすすめします。

税理士は、生前贈与や相続税対策など、個別具体的な税務相談に応じることができる唯一の専門家です。

税理士は相続税申告のサポートや代行にとどまらず、節税や相続などについても有効なアドバイスを提供できます。

また、相続したものの税金がいくらかかるかわからないとお困りの方や、相続税の手続きに不安がある方も、お気軽に税理士にお問い合わせください。