家の相続にかかる相続税は？計算方法や大幅に評価を下げる方法を紹介

「親から実家を相続したら相続税はどのくらいかかる？」
「家の相続には相続税がかからないって本当？」

この記事では、家を相続する上で知っておきたい基本知識や、家の相続税評価額の計算方法について解説します。

また、利用すると家を含む相続に相続税がかからなくなることも多い「小規模宅地等の特例」についても紹介します。

記事の後半では具体例を用いた「相続する財産に家があるときの相続税計算の流れ」も紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

家を相続するときの基本知識

相続税がかかる条件とは？

相続税は、相続人が被相続人（亡くなった方）から相続した財産に対して課せられる税金です。預貯金や家、株式や車など換金価値のあるものが相続税の課税対象となります。

相続税は、相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合に課税されます。

基礎控除額は以下の計算式で求められます。

たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合、基礎控除額「3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円」となります。この場合、相続財産の総額が4,800万円を超えると相続税が課税されます。

相続財産の総額が基礎控除額を超えない場合は相続税が課税されず、相続税申告を行う必要もありません。

相続税の基礎控除や法定相続人について詳しく知りたい方は、関連記事『相続税の基礎控除がわかる｜計算方法や法定相続人の数え方も解説』をお読みください。相続において非常に重要なポイントを解説しています！

相続税の計算には財産の相続税評価額（時価）を使う

相続税の計算には、相続税評価額を使用します。相続税評価額とは「相続発生時の財産の時価」のことです。

現金や預貯金などの財産は、相続する金額がそのまま相続税評価額になります。しかし、不動産や株式などの価値が変動する相続税評価額は、国税庁が財産評価基本通達で定めた評価方法で算出する必要があります。

家を購入した金額がそのまま相続税評価額になるわけではないため注意しましょう。通常、家の相続税評価額は購入額より低くなるため、「購入額＝相続税評価額」で計算を進めてしまうと、相続税を無駄に多く払うことになってしまいます。

家の相続税評価額の算出方法については本記事中の『家の相続税評価額を計算』で詳しく解説しています。

すべての相続財産の相続税評価額が算出できたら、それらの総額が基礎控除額を超えているかどうか確認します。基礎控除額を超えている場合には相続税が発生しますので、相続税申告と納税を行いましょう。

家の相続税のみを計算することはできない

前述したように、相続税の計算は個々の財産ごとに行うのではなく、すべての相続財産を合算してから行います。そのため、家の相続税だけを個別に計算することはできません。

なお、相続税評価額が高いと、発生する相続税額も高額になります。

「支払う相続税によって家を相続するか決めたい」という方は、以下で解説する相続税評価額が判断基準のひとつになるでしょう。

家の相続税評価額を計算

家の相続税評価額は家屋と土地でわけて計算する

家を相続する場合、家の相続税評価額は家屋（建物）と、家が建っている土地で別々に計算します。これは、家屋と土地で評価方法が異なるためです。

以下で、家屋と土地のそれぞれの相続税評価額の計算方法を解説します。

家屋（建物）の相続税評価額を計算

家屋の相続税評価額は、以下の計算式で算出します。

すなわち、家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

目安ですが、家屋の相続税評価額は公示価格の「60～70％」になることが多いです。

家屋の固定資産税評価額はどうやって調べる？

相続する家屋の固定資産税評価額は、以下の資料で調べられます。

• 毎年4月に市区町村から送付される固定資産税課税明細書
• 市区町村の役所で取得できる固定資産税評価証明書

毎年4月に市区町村から送付される「固定資産税納税通知書」に同封されている、固定資産税課税明細書で調べる方法が、手間もかからずおすすめです。

ただし、相続税評価額の算出に使用できるのは、相続発生（被相続人の死亡した）年度の固定資産税課税明細書です。

たとえば相続発生が前年の12月で、相続税評価額を計算するのが今年の6月だった場合、今年の4月に届いた固定資産税課税明細書ではなく、前年の4月に届いた固定資産税課税明細書に記載されている固定資産税評価額を使用する必要があります。

もし該当年度の固定資産税課税明細書がない場合には、市区町村の役所で固定資産税評価証明書を取得しましょう。固定資産税評価証明書の取得手続きは、役所の窓口で行う方法と、郵送で行う方法があります。

また、自治体によってはコンビニで取得できる場合もあります。

取得に必要な書類や費用は「自治体名＿固定資産税評価証明書」などと検索して、各自治体のホームページで調べましょう。

固定資産税課税明細書と固定資産税評価証明書の違い

土地の相続税評価額を計算

家が建っている土地の相続税評価額の計算方法は2種類あります。

土地の相続税評価額は、「路線価方式」または「倍率方式」を用いて算出します。

路線価とは、国税庁が毎年公表している、道路に面した標準的な土地の1平方メートルあたりの価格のことです。この路線価が定められている土地は路線価方式で、定められていない土地は倍率方式で相続税評価額を算出します。

市街地や住宅地は路線価方式、郊外の土地は倍率方式を用いることが多いです。

相続した土地に路線価が定められているかどうかは、国税庁が公開している『路線価図・評価倍率表』で確認してください。相続した土地の所在地を検索して、路線価の表記がある場合は路線価方式、「倍率地域」と書いてある場合は倍率方式を用います。

路線価方式で土地の相続税評価額を計算

まずは路線価方式を使った相続税評価額の算出方法を解説します。

路線価は国税庁が公開している『路線価図・評価倍率表』から確認できます。土地面積は家屋の相続税評価額の計算で解説した、固定資産税課税明細書または固定資産税評価証明書で確認できます。

補正率とは、相続した土地の形がいびつな場合など、特定の要件に当てはまる際に、相続税評価額を調整するための要素です。

家が建っている土地は正方形や長方形に近いことが多いため、補正率を乗じても評価額が大きく減少することは少ないです。

路線価の相続税評価額や、補正率について詳しく知りたい方は、関連記事『路線価から土地の相続税評価額を計算｜補正のかけ方・路線価の調べ方』をお読みください。補正をかける土地の特徴も解説しています。

倍率方式で土地の相続税評価額を計算

次に、倍率方式を使った相続税評価額の算出方法を解説します。

固定資産税評価額の調べ方については、本記事の『家屋（建物）の相続税評価額を計算』で詳しく解説しています。

倍率は、国税庁が公開している『路線価図・評価倍率表』で該当の地域を選択すると確認できます。

なお、倍率方式を使用する場合は、すでに固定資産税評価額に補正が含まれているため、補正率を乗じる必要がありません。

家の敷地の相続税評価額を大幅減額できる？｜小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅や事業用に使っていた土地について、一定の条件を満たす場合に、相続税の課税価格を大幅に減額できる制度です。

被相続人が住んでいた家が建っている土地は、特定居住用宅地等という区分になり、土地面積の330㎡を上限に、相続税評価額を80%減額できます。

相続税評価額が80％になるのではなく、80％を減額できます。すなわち土地の相続税評価額が1,000万円の場合には、200万まで下げることができるのです。

小規模宅地等の特例の適用要件

非常に有効な相続税対策となる小規模宅地等の特例ですが、適用するためには相続税申告を行う必要があります。

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続財産の総額が基礎控除額を下回り、相続税がかからなくなったとしても相続税申告しなければなりません。

また、小規模宅地等の特例を適用できるのは「被相続人の配偶者、被相続人と同居していた親族、被相続人と別居していたが一定の要件を満たす親族」のいずれかが家を相続した場合のみです。

それぞれ適用するための要件が定められているため、以下で詳しく解説していきます。

被相続人の配偶者が相続する場合

被相続人の配偶者が家の敷地を相続する場合、無条件で小規模宅地等の特例を適用できます。

被相続人と同居していた親族が相続する場合

次に、被相続人と同居していた親族が家の敷地を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用するためには、以下の2つの要件を満たす必要があります。

• 相続税の申告期限まで土地を所有し続けている
• 相続開始の直前から相続税の申告期限までその家に居住し続けている

なお、同居期間に関する要件はないため、たとえ被相続人が死亡する1週間前に同居をはじめたとしても、小規模宅地等の特例の適用は認められます。

同居と認められるための要件や、被相続人が老人ホーム入居中や入院中に死亡した場合の小規模宅地等の特例の適用については、関連記事『持ち家の相続で重要な【同居】って？同居で相続税が控除される？』で詳しく解説しています。

被相続人と別居していたが一定の要件を満たす親族が相続する場合

最後に、被相続人と別居していた親族が家の敷地を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用するためには、以下の4つの要件を満たす必要があります。

• 被相続人に配偶者や同居していた親族がいない
• 家の敷地を相続した親族は、相続開始前3年間に「本人または配偶者」「3親等以内の親族」の持ち家に住んだことがない
• 相続税の申告期限まで土地を所有し続けている
• 相続開始時に家の敷地を取得した相続人が居住している家を、自身で過去に所有していたことがない

相続時に持ち家がなく、3年以上賃貸住宅などに住んでいる親族が対象となることから、「家なき子特例」といわれています。

家を相続するときに使える制度や特例

配偶者からの相続なら｜配偶者の税額軽減

配偶者が相続する場合、最低でも1.6億円の相続まで相続税がかからない「配偶者の税額軽減」という制度があります。これにより、多くのケースで配偶者の相続に相続税がかからなくなります。

ただし、前述した小規模宅地等の特例と同様に、適用の要件に「相続税申告」があるため、配偶者の税額軽減を適用して相続税がかからなくなったとしても、相続税申告が必要です。

配偶者の税額軽減は、一般的には「相続税の配偶者控除」ともいわれます。

相続税の配偶者控除のより詳しい適用要件や、適用の手順については、関連記事『相続税の配偶者控除とは？適用の要件は？計算方法を具体例付きで解説』をお読みください。

10年以内に2回相続が発生したら｜相次相続控除

相次相続控除は、10年以内に2回以上相続が続いた場合の相続税負担を軽減するための制度です。

たとえば父親が死亡し、その遺産を母親が相続したとします。その直後に母親が死亡すると、母親が相続した父親の遺産は母親の相続財産となります。次に、その母親の相続財産を子どもが相続するとしましょう。

この場合、同じ財産に対して短期間に2回、相続税が課税されることになります。

そこで相次相続控除は、前回の相続で母親が納めた相続税の一部を、今回の相続で子どもが納める相続税から控除することで、相続税負担を軽減することができます。

控除できる税額は、前回の相続で課税された相続税額を基に計算され、前回の相続から今回の相続までの年数に応じて次第に減っていきます。つまり、相続と相続の間隔が短ければ短いほど、控除額は大きいです。

ただし、相次相続控除は適用要件や控除額の計算が複雑です。適用をお考えの方は、相続税に強い税理士に相談しましょう。

参考：国税庁『相次相続控除』

家を配偶者に生前贈与するなら｜おしどり贈与

家の相続にかかる相続税を抑えたいのなら、生前に贈与してしまうという方法もあります。家を配偶者に生前贈与する場合は、贈与税の配偶者控除（通称：おしどり贈与）の適用がおすすめです。

おしどり贈与は「婚姻期間が20年以上の配偶者間の贈与」で適用できる制度です。居住用の家、または居住用の家を取得するための資金を贈与する場合、2,000万円まで贈与税が非課税になります。

相続税の「配偶者の税額軽減」があるため、わざわざ生前贈与しなくても良い？

この記事を上から読んでいただいている方の中には、「相続では配偶者の税額軽減で1.6億円まで相続税が無税なんだから、わざわざ生前贈与しなくても良いのでは？」とお考えになるかもしれません。

この疑問はごもっともで、配偶者の税額軽減を適用して相続税がかからなくなるのなら、税金対策という面では生前贈与を行う意味はありません。

また、贈与で家を取得した場合は、前述した「小規模宅地等の特例」が使えません。

おしどり贈与は、相続時に配偶者の税額軽減を適用しても相続税がかかってしまう場合や、家そのものではなく家の取得資金を贈与するときに有効な制度といえます。

家を相続せず配偶者が家に住み続けるなら｜配偶者居住権

配偶者居住権は、2020年4月に施行された民法改正で新設された制度です。この制度は相続が発生した際に、配偶者が被相続人の所有していた自宅に住み続ける権利を保障するものです。

具体的には、家屋とその敷地の価値を「居住権」と「所有権」にわけて考え、居住権さえ相続すれば、その家屋に引き続き住み続けられるというものです。

たとえば相続財産が家のみの場合、家を遺産分割するために、家を売却して現金化したものをわけることがありますが、これでは配偶者の住む家がなくなってしまいます。

そこで配偶者居住権を適用すれば、配偶者が居住権を、他の相続人が所有権を相続することができるため、配偶者の住居を確保しつつ他の相続人も相応の財産を相続することができます。

ただし、居住権を第三者に譲渡したり、賃貸したりすることはできないため注意しましょう。

参考：法務省『残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます』

【具体例】実家を相続するときにかかる相続税を計算してみる

ここでは具体例を用いて、実家を相続する場合の相続税計算の流れを解説します。

①相続財産を合計

5,000万円＋2,000万円＋4,000万円＝1億円

②基礎控除額を計算

3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円

③相続財産の合計から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を計算

この金額に対して相続税が課税されます。

1億円－4,200万円＝5,800万円

④法定相続分でわける

法定相続分以外で取得する場合は、「法定取得分で按分、それぞれ相続税額を算出、相続税額を合計、実際の取得分で配分」の過程が必要です。

（母）5,800万円×1/2＝2,900万円

（子）5,800万円×1/2＝2,900万円

⑤それぞれが支払う相続税額を計算

【相続税の速算表】を使って計算します。

（母）2,900万円×15％－50万円＝385万円（配偶者の税額軽減を適用すれば0円）

（子）2,900万円×15％－50万円＝385万円

※この例では、相続税の総額を計算する過程と実際の納付税額を計算する過程が一緒になっています。本来は総額を計算し、その後実際の取得割合で納付する税額を計算します。

相続税の計算をご自身で行う予定の方はぜひ、関連記事『【計算例つき】自分で相続税を計算する方法｜自分で計算できるケースもわかる』もお読みください。相続税の計算を3ステップにわけてわかりやすく解説しています。

家の相続や相続税についてよくある質問にお答え

1000万円の家を相続したら相続税はいくらかかる？

1,000万円の家（家屋＋土地）だけを相続した場合、通常は相続税はかかりません。

これは基礎控除額（最低でも3,600万円）を下回るためです。ただし、他の相続財産と合わせて基礎控除額を超える場合は相続税が課税されます。

2500万円の家を相続したら相続税はいくらかかる？

2,500万円の家だけを相続した場合も通常、相続税はかかりません。基礎控除額を下回るためです。

4000万円の家を相続したら相続税はいくらかかる？

4,000万円の家だけを相続した場合、相続人の数によっては相続税がかかる可能性があります。

たとえば、相続人が1人の場合、基礎控除額は3,600万円（3,000万円＋600万円）となるため、400万円が課税対象となります。

なお、小規模宅地等の特例を適用できる場合は相続税が課税されなくなります。ただし、小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税が0円になっても相続税申告が必要なので注意しましょう。

家の相続税計算に迷ったら税理士に相談

家を相続したら、家屋と土地にわけて相続税評価額を算出し、他の相続財産の評価額と足し合わせて相続税を計算します。

家の相続の中でも、土地の相続税評価は非常に複雑で、相続や不動産に関する専門的な知識がないと評価を誤ってしまうことが多いです。相続税評価額の計算を間違えてしまうと、相続税額の計算にも影響が及びます。

もし本来支払うべき相続税額よりも多く納税してしまったとしても、税務署は教えてくれません。

逆に、財産の相続税評価を誤ったり、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしていなかったりして、本来支払うべき相続税額よりも少なく申告・納税してしまった場合には、延滞税や過少申告加算税などのペナルティが課せられてしまうことがあります。

はじめから正しい相続税額を申告し、ペナルティのおそれを無くすためにも、家の相続に不安がある方は、相続税に強い税理士にご相談ください。