空き家に相続税はかかる？計算方法や空き家特例による3000万円控除を解説

空き家でも、相続すれば相続税の対象となります。誰も住んでいない・使う予定がないという事情は、課税の有無に関係しません。相続財産の合計が基礎控除額を超えていれば、空き家の分も含めて相続税の申告・納税が必要です。

ただし、空き家の相続には活用できる特例や対処法が複数あります。小規模宅地等の特例・生前売却・相続放棄といった生前から使える制度に加え、相続後に売却する場合は「空き家特例」で譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。売却以外にも賃貸活用や国庫帰属制度といった選択肢も状況に応じて検討できます。

本記事では、空き家にかかる相続税の計算方法から、空き家特例による3,000万円控除の要件・使い方、相続後の具体的な対処法までを解説します。空き家の相続税申告を専門とする税理士の視点から、判断に迷いやすいポイントも整理しています。

空き家にかかる相続税の計算方法

（1）相続税評価額が基礎控除額を超えているなら相続税が課せられる

空き家を含めた相続財産の評価額が基礎控除額を超えている場合には、相続税が課されることになります。

相続する財産の相続税評価額が算出できたら、ほかの相続する財産の相続税評価額と足し合わせ、そこから基礎控除額を引きましょう。

残った金額から、相続税が算出されます。

基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

例えば、相続財産が8,000万円あり、相続人が2人だった場合は基礎控除額が4,200万円なので、「8,000万円－4,200万円=3,800万円」となり、3,800万円に対して相続税が課税されることになります。

基礎控除を引いた結果、相続税評価額がゼロになる場合は相続税はかかりません。

法定相続人の人数ごとの基礎控除額

その後の計算については以下の関連記事で解説しているので、ご確認ください。

基礎控除の計算を含めた相続税額の計算の流れについては『相続税がかかる金額はいくらから？申告が必要になる条件と計算方法』の記事で詳しく知ることが可能です。

（2）空き家の相続税評価額を計算

まずは、相続税がかけられる金額、つまり相続税評価額を確認します。

空き家の相続税評価額は通常の住宅などと同じく、「家屋」と「家屋が建っている土地」にわけて算出します。

家屋の相続税評価額

まず家屋の相続税評価額は、以下の計算式で求めます。

計算式を見てわかる通り、家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使用します。

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめとするさまざまな税金を課税する際に基準とされる評価額のことです。

時価を上回ることがないように考慮され、建物については基本的に建築費の60%前後となっています。

固定資産税評価額は、市町村役場から毎年春ごろに送付される固定資産税課税明細書で確認可能です。また、不動産所在地の市区町村役場で取得できる、固定資産評価証明書にも記載されています。

関連記事

・建物（家屋）の相続税評価額は簡単に計算できる！建物の相続税対策も紹介

土地の相続税評価額

次は土地の相続税評価額です。

土地の相続税評価額の算出方法は路線価方式と倍率方式の2種類があります。

路線価が設定されている市街地の土地は路線価方式で、路線価が設定されていない郊外や農村などの土地は倍率方式で計算します。

以下が、路線価方式と倍率方式の計算式です。

各地域の路線価や倍率は、「国税庁｜路線価図・評価倍率表」から調べられます。

関連記事

・土地の相続税はいくら？計算方法や基礎控除、節税になる特例を解説

土地の形が特殊な場合は補正をかける

土地の形がいびつであるなど特定の要件に当てはまる場合には、補正率を乗じて、相続税評価額を調整します。

補正率を追加した路線価方式の計算式は以下のとおりです。

どんな土地でどのくらい相続税評価額が変わるのかについては、関連記事『相続税の路線価とは？調べ方と計算方法を解説【土地の評価額・補正まで】』をお読みください。

空き家の相続税を減らす3つの特例・制度

小規模宅地等の特例｜評価額を最大80%減額

小規模宅地等の特例とは、宅地の相続税評価額（相続税率がかけられる金額）が、最大80％控除される制度です。

たとえば自宅として使っていた家の宅地なら、「特定居住用宅地等」として宅地の評価額を330㎡まで80%減額できます。

ただし、制度の適用するためには、宅地上の住宅に被相続人が居住していたり、宅地を事業で使用しているといった要件が必要なため、被相続人が相続開始直前に居住していなかった宅地は、原則として特定居住用宅地等の対象になりません。

このような事情から、空き家を相続した場合には相続税が高額になりやすいのです。

現在、空き家となっている宅地については、「被相続人の生前から貸家として人に貸す」という方法で、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

被相続人の生前から貸家として人に貸す

被相続人が生前、家屋と宅地を第三者に貸し出しており、その貸付事業を親族が承継する場合は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用できます。

貸付事業用宅地等の場合は、宅地の200㎡までに対して、相続税評価額が50%減額されます。

また、貸家の場合は所有者であってもその家の利用権に制限がかかります。こうした点からも相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有効です。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は、原則として小規模宅地等の特例の対象外となります。
例外としては、もともと相続開始前に3年を超えて継続的に特定貸付事業を行っていたというケースに限られます（特定貸付事業とは事業的規模の貸付けを指します。規模の小さい賃貸では例外に当てはまらない場合があります）。

賃貸による相続税対策を考えている方は、なるべく早めに行動するようにしましょう。

貸家にすると具体的にどのくらい相続税評価額が減額できるか気になる方は、『貸家の相続税評価方法｜計算方法と評価額が低くなる理由を解説』をお読みください。

今後空き家になる家に小規模宅地等の特例を適用する方法もある

「被相続人が一人暮らしをしていて、亡くなった場合に空き家になってしまう」場合は、以下のような要件があれば「特定居住用宅地等」として宅地の330㎡までの相続税評価額が80%減額されます。

その他の別居親族の条件に含まれる「一定の条件」とは、次の通りです（家なき子特例）。

• 被相続人に配偶者も、相続開始時に同居親族もいないこと
• 相続人が相続開始前3年以内に自分や親族などの持ち家に居住していないこと
• 相続人が相続開始時に住んでいる家屋を過去に一度も所有したことがないこと
• 相続人が相続した宅地を申告期限（10ヶ月）まで保有すること

具体的には、父がすでに死亡し1人暮らしをしていた母の自宅を、借家住まいの子が相続するケースが該当します。

正確な条件を知りたい方は、専門家である税理士に相談しましょう。

「子などの同居親族」といえるためには「被相続人と共に日常生活を送っていた事実」が必要で、以下の場合は同居として認められない可能性が高いです。

• 住民票を移しただけ
• 一時的な同居
• 一週間のうち休日のみ同じ家で暮らしていた

関連記事

・小規模宅地等の特例とは？要件・計算方法をわかりやすく解説【フローチャート付き】
・持ち家の相続で重要な【同居】って？同居で相続税が控除される？
・家なき子特例とは？要件や注意点をわかりやすく解説

居住用財産の3000万円控除｜生前売却で活用

被相続人が住んでいるものの、相続開始後には空き家になる家について、相続開始前に売却するという対策が考えられます。

売却することで、空き家となる家を相続税の対象から外すことが可能となるのです。

また、被相続人の生前に住宅を居住用財産として売却する場合、特例により譲渡所得から3,000万円までが控除することができます。

この特例は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

特例を適用するための要件は、以下の5つです。

災害で家屋が消滅し、その後はその敷地に住んでいない場合であっても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、特例を適用することが可能です。

また、家を売却する年の1月1日の時点で所有期間が10年を超える場合には、軽減税率も適用できます。

ただし、生前に家を売却した場合、相続ではその売却によって得た現金を相続人が取得することになります。

残っている現金が高額な場合、相続税の金額が高額なものになるおそれがある点に注意が必要です。

参考

・3,000万円の控除について：国税庁｜マイホームを売ったときの特例
・所有期間10年を超える場合の軽減税率について：国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続放棄や寄付をする

空き家の相続税対策としては、相続放棄や寄付も挙げられます。

まず、相続放棄をすると空き家の相続をしなくて済むため、相続放棄をした人に対しては相続税がかかりません。ただし、その他の相続財産も全て相続できなくなる点には注意が必要です。

また、空き家の寄付について、相続税の申告期限内に国や地方公共団体、特定の公益法人に寄付するといった条件を満たしている場合には、その空き家にかかる相続税は発生しません。

寄付先が特定の公益法人なら所得税の還付や住民税の控除を受けられるなどのメリットもあります。

関連記事

・相続財産の寄付で相続税が非課税に？寄付金控除の要件と税金面の注意点
・自分で相続放棄の手続きをする方法｜放棄すべきケースや注意点も解説

空き家特例による3000万円控除｜売却時の所得税を大幅軽減

空き家特例の適用要件

空き家を相続した後であっても、一定の要件を満たしたうえで売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、適用要件は次のとおりです。

被相続人が要介護認定を受けて特定の老人ホームに入居していた場合でも、要件を満たすこととされています。

この特例は、令和9年12月31日までに空き家を売却した場合に適用することが可能です。

令和6年以降の税制改正による変更点に注意

令和6年1月1日以降の譲渡については、以下のような変更がなされています。

• 売却時点で建物が耐震基準を満たしていなくても、売主または買主が譲渡日から翌年の2月15日までに耐震改修や除去を完了していればよい
• 相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除限度額が2000万円となる

なおこの特例は、支払った相続税のうち、一定の金額を取得費に加算して譲渡所得を計算できる「相続税の取得費加算の特例」とは同一の譲渡において併用できません。

参考

国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

居住用財産の3000万円控除（生前売却）との違い

「空き家特例による3000万円控除」と前述した「居住用財産の3000万円控除」は、似ている名前ですが別の制度です。混同すると「使えると思っていたのに要件を満たしていなかった」という事態につながるため、違いを正確に把握しておきましょう。

2つの3000万円控除の比較

※生前に居住用として使用していた家屋の売却

最も重要な違いは対象建物の制限です。空き家特例は「昭和56年5月31日以前に建築された建物」、すなわち旧耐震基準の建物のみが対象です。それ以降に建てられた建物には適用できません。

また、同一の不動産について同じ年に両者の制度を併用することはできません。生前売却が間に合わなかった場合でも相続後に空き家特例を使えるケースがありますが、適用要件が異なるため、どちらを選択するかは個別の状況に応じて税理士に確認することをおすすめします。

空き家を放置するリスクとデメリット

空き家の維持のためにコストがかかる

空き家を相続すると、相続後に以下のような税金が生じます。

このような税金だけでなく、空き家の手入れをするための手間や金銭的な負担も生じます。

空き家の管理が行き届かず、放置していた場合、「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定されて固定資産税と都市計画税の軽減措置が適用されなくなるからです。

つまり、空き家を放置していると、固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍になるおそれがあります。

また、空き家が「特定空家等」に指定されると、市区町村から行政指導を受け、従わない場合は最大50万円の過料を課されることがあるのです。

登録免許税の負担も存在する

空き家の相続時には、相続税だけでなく相続登記のための登録免許税の負担も必要です。

相続登記における登録免許税について詳しくは、『相続登記にかかる登録免許税の計算方法と免税措置を解説』をお読みください。

近隣トラブルが生じる恐れがある｜損害賠償責任も

相続した空き家を放置すると、屋根や外壁の崩落により近隣に損害を与えるトラブルが生じる恐れがあります。

空き家を放置したことで近隣住民に被害が生じるような事件・事故が起きた場合は、所有者である相続人が賠償責任を負う可能性があるのです。

近隣トラブルを避けるためにも、空き家の適切な管理が必要となります。

空き家を相続した後の対処法

空き家を売却する（空き家特例の活用）

空き家を相続した後の対処法として、最も節税効果が高い選択肢が売却です。前述した空き家特例の適用要件を満たしていれば、売却益から最高3000万円を控除でき、所得税の負担を大幅に抑えられます。

売却の流れは以下の通りです。

特に注意が必要なのは「売却期限」と「被相続人居住用家屋等確認書の取得」です。空き家特例は相続開始から3年目の12月31日までに売却を完了させる必要があります。不動産の売却には数ヶ月から1年以上かかるケースもあるため、相続が発生したら早めに動き出すことが重要です。

また、被相続人居住用家屋等確認書は確定申告の際に提出が必要です。売却後、確定申告までに市区町村の担当部署から取得しておきましょう。
被相続人居住用家屋等確認書なしでは特例を申請できないため、売却手続きと並行して早めに準備してください。

なお、空き家特例の適用には「相続時から売却時まで事業用・貸付用・居住用として利用していないこと」という要件もあります。相続後に空き家を賃貸に出してしまうと特例が使えなくなるため、売却を検討している場合は賃貸活用との併用はできない点にも注意が必要です。

空き家を賃貸・活用する

空き家を売却せずに賃貸に出せば、毎月の家賃収入を得られるだけでなく、空き家を管理せずに放置したことによる固定資産税増加や近隣トラブルのリスクも回避できます。

賃貸など空き家の主な活用方法としては、以下のとおりです。

ただし、賃貸に出した場合は空き家特例（3000万円控除）の適用要件を満たさなくなる点に注意してください。空き家特例には「相続時から売却時まで貸付用として利用していないこと」という要件があるため、賃貸活用と売却時の特例適用は両立できません。

売却と賃貸のどちらが有利かは、物件の立地・状態・相続人の状況によって異なります。税金面も含めた総合的な判断が必要なため、早めに税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。

空き家を解体する

空き家に資産価値がない場合は、建物を解体して更地するという方法も考えられます。

空き家の管理をする負担はなくなり、更地ならば様々な用途に使えるようになるため、売却できる可能性が高まるのです。

ただし、建物の解体には費用がかかり、解体すると固定資産税が増加するというリスクに注意が必要です。

国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）

売却も賃貸活用も難しい場合の最終手段として、「相続土地国庫帰属制度」を利用して土地を国に引き取ってもらう方法があります。相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たす土地について所有権を国庫に帰属させることができます。固定資産税の納税義務や管理責任から解放される点が最大のメリットです。

ただし、どのような土地でも無条件に引き取ってもらえる制度ではありません。以下のいずれかに該当する土地は申請が却下されます。

申請には土地1筆につき14,000円の審査手数料（収入印紙）がかかります。承認された場合はさらに土地の種類・面積・区域に応じた負担金の納付が必要です。

相続土地国庫帰属制度の利用に関する相談は、法務局で可能となっています。

空き家の相続税計算や相続税対策の相談は税理士へ

空き家の相続税対策や相続後の対策はさまざまありますが、どの対策が有効であるかは個々の状況によって異なってきます。

小規模宅地等の特例、所得税の特別控除、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例などの要件は複雑です。

期限を過ぎていたり、書類に不備があったために特例が利用できなかったといった事態を避けるためにも、税理士に判断してもらうべきでしょう。

税理士に相談することで適切な対策が可能となり、対策不足により余計な相続税を支払うといったリスクを避けることが可能となります。