空き家に相続税はかかる？相続税の計算方法や有効な節税を解説

誰も住んでおらず、使う予定もない空き家でも、相続すれば相続税がかかります。

さらに、空き家を相続すると相続税が高くなることが多いです。

そのため、節税や相続後の活用方法を考えずに空き家を相続してしまうと、思っていたより高額な相続税や維持費がかかってしまうおそれがあります。

この記事で、空き家にかかる相続税の計算方法や、空き家の相続で有効な節税方法、相続するリスクを知って、納得のいく空き家の相続を実現しましょう。

空き家の相続税は高くなりがち

空き家を相続や遺贈により取得する場合にも、相続税は課税されます。
しかも、その他の宅地などと比べて相続税が高くなる傾向にあります。その理由は、「小規模宅地等の特例」が適用できないからです。

小規模宅地等の特例では、たとえば自宅として使っていた家の宅地なら、「特定居住用宅地等」として宅地の評価額を330㎡まで80%減額できます。

ただし、制度の適用には以下のいずれかの要件を満たしている必要があり、空き家の場合は該当するものがありません。

よって、空き家の相続税評価額にはそのまま相続税がかけられてしまいます。こうした事情により、空き家は相続税が高くなりやすいのです。

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空き家にかかる相続税の計算方法

それでは空き家の相続税はどれくらいになるのでしょうか。計算方法を見ていきましょう。

（1）空き家の相続税評価額を計算

まずは、相続税がかけられる金額、つまり相続税評価額を確認します。

空き家の相続税評価額は通常の住宅などと同じく、「家屋」と「家屋が建っている土地」にわけて算出します。

家屋の相続税評価額

まず家屋の相続税評価額は、以下の計算式で求めます。

計算式を見てわかる通り、家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使用します。

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめとするさまざまな税金を課税する際に基準とされる評価額のことです。時価を上回ることがないように考慮され、建物については基本的に建築費の60%水準で評価されています。

固定資産税評価額は、市町村役場から毎年5月ごろに送付される固定資産税課税明細書で確認可能です。また、不動産所在地の市区町村役場で取得できる、固定資産評価証明書にも記載されています。

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土地の相続税評価額

次は土地の相続税評価額です。

土地の相続税評価額の算出方法は路線価方式と倍率方式の2種類があります。

路線価が設定されている市街地の土地は路線価方式で、路線価が設定されていない郊外や農村などの土地は倍率方式で計算します。

以下が、路線価方式と倍率方式の計算式です。

各地域の路線価や倍率は、『国税庁｜路線価図・評価倍率表』から調べられます。

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（2）相続税評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかける

相続する財産の相続税評価額が算出できたら、ほかの相続する財産の相続税評価額と足し合わせ、そこから基礎控除額を引きましょう。残った金額に対して相続税がかかります。

基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

例えば、相続財産が8,000万円あり、相続人が2人だった場合は基礎控除額が4,200万円なので、「8,000万円－4,200万円=3,800万円」となり、3,800万円に対して相続税が課税されることになります。

基礎控除を引いた結果、相続税評価額がゼロになる場合は相続税はかかりません。

その後の計算については以下の関連記事で解説しているので、ご確認ください。

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空き家の相続税対策（1）小規模宅地等の特例を適用可能にする

空き家には原則として小規模宅地等の特例は適用できませんが、以下の方法なら適用可能になります。

• 空き家になる前に被相続人が相続人と同居する
• 被相続人の生前から貸家として人に貸す

小規模宅地等の特例を適用できれば、相続税の節税ができます。この2つの方法について詳しく見ていきましょう。

空き家になる前に被相続人が相続人と同居する

「被相続人が一人暮らしをしていて、亡くなった場合に空き家になってしまう」場合は、被相続人が亡くなる前に相続人が同居すると、相続時に「小規模宅地等の特例」を適用できるようになります。

これにより、「特定居住用宅地等」として宅地の330㎡までの相続税評価額が80%減額されます。

ただし、この場合は「被相続人と共に日常生活を送っていた事実」が必要で、以下の場合は同居として認められない可能性が高いです。

• 住民票を移しただけ
• 一時的な同居や
• 一週間のうち休日のみ同じ家で暮らしていた

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被相続人の生前から貸家として人に貸す

被相続人が生前、家屋と宅地を第三者に貸し出しており、その貸付事業を親族が承継する場合は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用できます。

貸付事業用宅地等の場合は、宅地の200㎡までに対して、相続税評価額が50%減額されます。

また、貸家の場合は所有者であってもその家の利用権に制限がかかります。こうした点からも相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有効です。

ただし、相続開始の時点で貸付期間が3年に満たないと、小規模宅地等の特例の適用は受けられません。賃貸による相続税対策を考えている方は、なるべく早めに行動するようにしましょう。

貸家にすると具体的にどのくらい相続税評価額が減額できるか気になる方は、『貸家の相続税評価方法｜評価額が低くなる理由も解説』をお読みください。

空き家の相続税対策（2）売却する｜相続前後どちらもメリットあり

空き家の税金対策としては、売却も考えられます。
相続税対策になるだけでなく、その後のランニングコストの対策としても有効です。

売却によって生じる譲渡所得税に対する特例もあるので、これらについて詳しく見ていきましょう。

売却は相続税対策になる｜譲渡所得は3,000万円まで非課税

空き家の売却は、相続発生前でも後でも相続税対策になり得ます。

• 相続発生前に売却するメリット
  相続前に手放すことになるため、相続税がかからない
• 相続発生後に売却するメリット
  売却による利益で、相続税分の金額をある程度カバーできる

なお、家の売却で生じる利益には通常「譲渡所得税」がかかります。

しかし、相続前の売却や相続後の売却についてはそれぞれ別の制度ではありますが、「譲渡所得の3,000万円までは非課税」になる制度があります。

譲渡所得税を抑えて空き家を売却できる制度について、以下の3ケースに分けて見ていきましょう。

• 被相続人が住んでいる家を相続発生前に売却
• 被相続人の生前から空き家になっている家を売却
• 空き家を相続した後に売却

（1）被相続人が住んでいる家を相続発生前に売却

被相続人の生前に住宅を居住用財産として売却すれば、特例により譲渡所得から3,000万円までが控除されます。つまり、3,000万円までは譲渡所得税がかからないということです。

この特例は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

特例を適用するための要件は、以下の5つです。

また、家を売却する年の1月1日の時点で所有期間が10年を超える場合には、軽減税率も適用できます。

（2）被相続人の生前から空き家になっている家を売却

生前にすでに誰も住んでおらず、空き家となっている家屋にも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば、3,000万円の特別控除と軽減税率が適用できます。

（3）空き家を相続した後に売却

空き家を相続した後であっても、一定の要件を満たしたうえで売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、適用要件は次のとおりです。

生前の空き家の売却で適用できる制度と控除額は同じですが、まったく違う特例なので注意してください。

なおこの特例は、支払った相続税のうち、一定の金額を取得費に加算して譲渡所得を計算できる「相続税の取得費加算の特例」とは併用できません。

参考

国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続後のランニングコストもかからずに済む

空き家を売却することは、相続後のランニングコストを削減することにもつながります。

具体的には以下のようなコストを抑えられます。

実際には、上記のような金銭的コストの他に管理の労力もかかります。

空き家の状態で放置していた場合、「特定空家等」に指定されて軽減措置が適用されなくなるからです。

しかし、空き家を売却すればこうしたコストは削減できます。

相続登記における登録免許税について詳しくは、『相続登記の登録免許税｜計算方法や免税措置は？必要書類や手続きも解説』をお読みください。

空き家の売却を検討する場合の注意点

譲渡所得の控除を適用して空き家を売却する場合、以下の期限に遅れないようにしましょう。

また、生前に空き家を売却した場合、相続ではその売却によって得た現金を相続人が取得することになります。

一般的に、同じ価値であれば、現金ではなく不動産で相続した方が相続税が安く済みます。

すなわち、相続税額だけを見ると生前に売却するのではなく、空き家を貸し出したり同居したりして、小規模宅地等の特例を適用して不動産のまま相続をした方がお得ということです。

ただし、特例の適用には手間がかかります。また、先述の通り空き家の所有にはランニングコストがかかるので、空き家を売却するかどうかは総合的に判断しましょう。

空き家の相続税対策（3）相続放棄や寄付をする

空き家の相続税対策としては、相続放棄や寄付も挙げられます。

まず、相続放棄をすると空き家の相続をしなくて済むため、相続税がかかりません。ただし、その他の相続財産も全て相続できなくなる点には注意です。

また、空き家を寄付した場合、その空き家にかかる相続税は発生しません。

寄付先が特定の公益法人なら所得税の還付や住民税の控除を受けられるなどのメリットもあります。

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空き家の相続税計算や相続税対策の相談は税理士へ

空き家の相続税対策はさまざまありますが、どの対策が有効であるかは個々の状況によって異なってきます。

また、相続税における小規模宅地等の特例や、所得税の特別控除などの適用を受ける場合には、適用の要件を満たしているかの判断も必要です。

そのため、空き家の相続に有効な相続税対策がわからない場合や、各種の特例の適用を受ける場合などには、税理士に相談することをおすすめします。

税理士は相続税申告のサポートや代行にとどまらず、節税や相続などについても有効なアドバイスを提供できます。