相続税対策でマンションの購入は有効？メリットと注意点も解説

「相続税対策でマンションを購入する」という話を聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。

実はこの仕組みは簡単で、たとえば、1億円を現金で相続したときにかかる相続税よりも、その1億円でマンションを購入し、そのマンションを相続したときにかかる相続税の方が安いからなのです。

一方で、近年の裁判例や法改正などを理解していないと、マンションを購入するだけで相続税対策になるとは限りません。

この記事では、なぜマンション購入が相続税対策になるのか解説します。

また、これから相続税対策でマンション購入を検討している方に向けて、マンション購入のメリットと注意点をご紹介します。

相続税対策でマンションを購入する理由

マンション購入が相続税対策になる理由は、以下の3点です。

不動産は相続税評価額が低くなる

相続税は、課税対象となる財産の相続税評価額をもとに算出されます。

相続税評価額とは、相続税を計算する際の基準となる財産の評価額です。

原則として相続開始時の時価を基準としますが、土地や建物などは、国税庁が定める財産評価基本通達などの評価方法に従って算定します。

相続する財産が現金であれば、取得する金額がそのまま相続税評価額になりますが、不動産や株式など時価の算出が難しい財産は、相続税法で定められた相続税評価額の計算ルールに沿って算出します。

その結果、マンションの相続税評価額は、現金の相続税評価額の6割程度になることが多いのです。

以下で、1億円のマンションを相続した場合の相続税評価額の計算方法を解説します。

計算過程は読み飛ばしても構いませんので、一番下の算出した相続税評価額をご確認ください。

関連記事

マンションの相続税はいくら？評価額の計算方法と新ルールを解説

賃貸でさらに相続税評価額が下がる

購入したマンションを賃貸に出す場合には、より相続税評価額を下げられます。

賃貸借契約により居住用家屋を貸す場合、借地借家法の規定により所有者が自由に利用できなくなります。

具体的には、賃借人（借りる側）に退去してもらう場合には正当な理由が必要であったり、立退料が必要になったりするのです。

不動産の評価では原則、所有者の利用範囲に制限が生まれる分、相続税評価額も下がります。

以下で、マンションを人に賃貸すると、どのくらい相続税評価額が下げられるのか解説します。

関連記事

貸家の相続税評価方法｜計算式や空室、マンションについても解説

小規模宅地等の特例を適用できる

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした不動産を相続する際に、その土地の相続税評価額を減額できる制度です。

自宅用のマンションを相続した場合には、その土地の相続税評価額を、330㎡を限度面積として80%減額できます。

賃貸マンションを相続した場合には、その土地の相続税評価額を、200㎡を限度面積として50%減額することが可能です。

しかし、小規模宅地等の特例の適用にはいくつかの要件があります。

また、特例の適用によって相続税がゼロ円になった場合でも相続税の申告が必要となっています。

小規模宅地等の特例の適用をご検討されている方は、一度相続税に強い税理士にご相談ください。

関連記事

小規模宅地等の特例とは？要件・計算方法をわかりやすく解説【フローチャート付き】

相続税対策でマンションを購入するメリット

ここでは、前述した相続税評価額を安くできる点以外に、相続税対策でマンションを購入することにより得られるメリットを紹介します。

家賃収入が得られる

賃貸マンションの場合には、毎月家賃収入が得られます。

入居者が定着すれば安定した収益源となり、その収益を元手にさらに不動産購入を行うこともできるでしょう。

マンション購入の際の相場や適正価格が気になる方は、以下のサイトをご覧ください。

ローン残額が相続財産から差し引ける

ローンを組んでマンションを購入した場合、相続時にローンの残額を相続財産から控除することが可能です。

これを債務控除といいます。

相続税は相続財産に対してかかるため、相続財産を減らすことは相続税を減らすことになります。

しかし、実際に不動産ローンを債務控除するケースは多くありません。

不動産のローンを契約するときには、団体信用生命保険（団信）に加入することがほとんどです。

団信とは、契約者が死亡もしくは高度障害などにより、ローンが返済できなくなった場合に、保険金によってローンの残額がすべて返済されるというものです。

そのため、契約者が亡くなり、相続が発生した時点でローンが完済されるため、そもそもローンが相続財産に含まれないのです。

このようなことから、相続税対策として投資用マンションを購入する場合は、あえて団信に加入せず、ローン残額を債務控除として利用する方法も考えられますが、相続人に返済義務が残る点に注意が必要です。

関連記事

相続税と住宅ローンの関係｜団信の有無で債務控除はどう変わる？

不動産はインフレに強い

不動産を購入しておくと、インフレが生じた場合の対策となります。

インフレとは、正式にはインフレーションといい、物の価値が上がり、相対的に現金の価値が下がっていく状態のことです。

そのため、資産が現金ばかりの人にとっては不利な状況といえるでしょう。

しかし、資産を現金から不動産に変えておけば、所有している不動産の価値が上がっていくため、現金のみを資産として所有しているよりも有利になります。

また、インフレ状態では消費者物価指数が上昇傾向にあるため、家賃も上昇しやすくなる点でも有利といえるでしょう。

損益通算で所得税を節税できる可能性がある

サラリーマンが賃貸マンションの家賃収入を受け取っている場合のメリットです。

損益通算は、同じ年の利益と損失を合算することをいいます。

つまり、マンション管理において不動産所得がマイナスになってしまった場合、同じ年のサラリーマンとしての給与所得のプラスと損益を通算して、所得税を節税することが可能です。

ただし、不動産所得の損失のうち、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分は損益通算の対象外となるため、赤字の全額を給与所得と相殺できるわけではない点に注意してください。

相続税対策でマンション購入する際の注意点

マンション購入は相続税対策として大きな効果がありますが、気をつけなければいけない注意点もあります。

空室のリスクを理解しておく

購入したマンションを賃貸に出す場合、その立地や周辺状況によってはずっと空室のままということも考えられます。

まず、空室のデメリットとして、家賃収入の減少が挙げられます。

賃貸割合が低下するため、相続税評価額の減額の程度も低下するでしょう。

さらに、空室の場合には、マンションが貸家建付地や貸家として認められず、賃貸による相続税評価額の減額が受けられない可能性もあります。

ただし、一時的な空室（入居者の入れ替わりによる短期間の空室など）については、賃貸されているものとして扱われ、評価減が維持される場合もあります。

このような賃貸市場で人気のない物件は、仮に売りに出したとしても元の価格で売れるとは限りません。

所得税や住民税が増加してしまう可能性がある

賃貸マンションを購入した場合、家賃収入によって所得が増加し、所得税や住民税の負担が大きくなってしまう恐れがあります。

相続税の減額に成功しても、そのほかの税金による負担が増えてしまったのであれば、節税効果として不十分と考えることもできるでしょう。

相続税以外の税金も含めた節税対策を行いたい場合には、賃貸マンションの取得が必ずしも最適とは限らない点に注意してください。

相続税の納税資金が不足しないか確認する

現金でマンションを取得した場合に、相続税の納税資金に充てる現金がなくなってしまわないよう注意が必要です。

相続税の納税は、原則として相続の開始があったことを知った日（一般的に死亡日）の翌日から、10か月以内に現金一括で納税することになります。

そのため、現金を不動産に変えている場合は、相続税評価額を下げた後の相続税額が手元に残った現金で支払えない恐れがあるのです。

納税資金不足の対策として挙げられるのは、銀行のローンでマンションを購入することです。

ローンでマンションを購入すると、手元の現金を減らすことなく、マンションの相続税評価減を享受することができます。

ただし、不動産投資ですから、不動産収入から経費を引いた残りでしっかりと毎月の返済ができるのか、ある程度の空室期間までは余裕があるのかなどを慎重に判断しなければいけません。

関連記事

相続税の支払い方法7選｜どこでどうやって払う？納付時の注意点も解説

不動産は遺産分割がしづらい

相続人が複数いる場合、不動産の遺産分割のしにくさがデメリットになることもあります。

不動産を共有分割するという選択肢もありますが、共有分割は全共有者が同意しないと売却や、建物の形状を大きく変えるような大規模修繕などの契約行為ができません。

また、マンションについて何か契約をする際には、原則として共有者全員が契約書にハンコを押すことになります。

例えば、マンションが老朽化したので、大規模修繕をしようというときに、兄は持分に応じた修繕費を払えるけれども、弟は家計が厳しく修繕費を払えないという場合、弟は契約書にハンコを押したがらないでしょうから、大規模修繕の契約ができなくなるのです。

これは売却や不動産を担保に供して借入をする場合にも同じことがいえます。

行き過ぎた相続税対策は認められない恐れ【判例あり】

相続税対策のための節税行為があまりにも行き過ぎている場合、税務署がマンションの評価額を実勢価格で再評価する可能性があります。

実際、極端な節税を目的としたタワーマンションの購入・売却に対し、裁判で通常の計算方法により算出される評価額が否認された判例があるのです（令和4年4月19日最高裁判所判決）。

令和4年4月19日最高裁判所判決の事実の概要

被相続人が90歳を超えてから金融機関から借り入れを行ってマンションを複数購入し、数年後に被相続人が亡くなりました。

その後、被相続人が購入したマンションの本件相続による財産の価額を、財産評価基本通達の定める評価方法により評価し、マンション購入時の借入金を他財産と相殺することで、相続税額を0円として申告したのです。

さらに、相続開始から1年も満たない時点で、購入したマンションの売却が行われました。

この申告に対して、税務署は一般的な評価通達の方法による評価（路線価方式）により評価することが著しく不当であると判断し、「財産評価基本通達」第6項に基づき、不動産鑑定によって評価するよう指示し、相続税の更正処分や過少申告加算税の賦課決定処分などを行いました。

この処分に対して、相続人から処分の取り消しを求めて訴訟提起がなされたのです。

令和4年4月19日最高裁判所判決の要旨

最高裁判所は、以下のような理由から国側の処分が適切なものであると判断しました。

• 通達に法的効力は有しないので、鑑定価格が通達額を上回っていたとしても相続税法22条には違反しない
• 租税法の平等原則から、同様の状況にあるものは同様に取り扱われるべきである
• しかし、評価通達によって画一的な評価を行うことが租税負担の公平に反する事情がある場合には、合理的な理由があるため評価通達を上回る額で評価することが認められる
• 本件では、近い将来に発生することが予想される相続税の負担を軽減する意図でマンションの購入やそのための借り入れを行っており、その結果として看過できない著しい不均衡を生じさせている。
• そのため、租税負担の公平に反することから、鑑定価格による評価は適法である

今回の裁判例では、近い将来発生する相続税の負担を軽減するために高額の不動産の購入や借り入れが行われ、評価通達の定める画一的な評価を行うことが著しく不適当と認められました。

そのため、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」という「財産評価基本通達」第6項の適用を認め、不動産鑑定による評価を適法としたのです。

令和4年4月19日最高裁判所判決から考えられる注意点

本判決から、以下のようなケースでは注意が必要です。

• 近い将来、相続が発生する可能性が高い（被相続人が非常に高齢等）
• 相続税の負担を減らすことを主な目的とする
• マンション購入時に多額の借り入れを行う

このような事情がある場合に、通達に従った評価額と時価額に大きな乖離が生じるにもかからわず、評価額で計算を行って相続税申告を行うと、税務調査により評価方法に関する是正を受ける恐れがあるでしょう。

もっとも、これらの事情があるだけで、直ちに通達による評価が否定されるわけではありません。

高齢であったり余命宣告を受けているような方が借り入れを行いつつマンション購入をするようなケースでは、問題がないかどうかを専門家である税理士に相談すべきといえます。

相続税評価額の計算方法が変更となるケースが生じる予定

2026年度税制改正により、賃貸アパートや投資用マンションなどの貸付用不動産の相続について、新たな規制が導入される予定です（2027年1月1日以降の相続に適用）。

なお、本内容は2026年度税制改正大綱（令和7年12月26日閣議決定）に基づくものであり、詳細は通達確定後に変わる可能性があります。

具体的には、被相続人が以下のような不動産を相続開始前5年以内に購入していた場合は、異なる評価方法を採用するというものです（5年ルール）。

• 賃貸アパート（一棟）
• 投資用マンション（区分・一棟）
• 賃貸オフィスビル
• 不動産小口化商品

不動産小口化商品（任意組合型・信託受益権型）は、5年ルールとは別枠の扱いとなり、取得時期にかかわらず通常の取引価額（時価）で評価される改正が適用される予定です。

※上記はあくまで想定される対象例であり、正式な対象範囲は今後発出される通達で確定します。

5年ルールにおける評価額の計算方法

被相続人が相続開始前5年以内に購入した貸付用不動産については、従来の路線価・固定資産税評価額ではなく、以下の方法で評価される予定です。

新評価額＝取得価額を基に地価の変動等を考慮した価額×0.8（80%）

つまり、購入時の価格（取得価額）を基に、その後の地価変動などを加味した金額の80%が相続税評価額となります。

地価が上昇している場合は取得価額を上回る評価額になることもあります。

これからマンションを購入して貸付を行うことで相続税対策を行うことを検討している場合には、法改正による影響について専門家である税理士に相談することをおすすめします。

マンション購入による相続税対策でよくある質問

これは、相続する財産に借金（債務）が含まれている場合、課税対象の総額から債務分を差し引くことができるという、相続税計算の「債務控除」を利用した相続税対策です。

また、時価1億円で購入した不動産は、相続税評価額では多くのケースで1億円以下になります。

具体的には、相続税評価額として用いる土地の路線価が時価の7割相当、建物の固定資産税評価額が建築費（再調達原価）の50〜60%程度となることが多いでしょう。

ただし、「借金でマンションを購入すれば、必ず相続税対策になる」というわけではないため注意が必要です。

また、借金が債務控除できるといっても、借金の返済義務がなくなるわけではありません。借金の返済義務は相続人に引き継がれます。

ご自身のケースではマンション購入が相続税対策につながるのか、相続人が借金を返済できるのかなど、借金でマンションを購入する際には検討することが多いです。

より効率的な節税を目指すためにも、相続税に強い税理士にご相談されることをおすすめします。

以下に、ワンルームの購入と、一棟マンションの購入の違いについてまとめました。

ワンルーム購入のメリット・デメリット

ワンルームの購入による相続税対策は、コストやリスクが低く比較的手軽にはじめられるのがメリットです。

サラリーマンの副業としてはじめる方もいるくらいです。

しかしその分、収益率は一棟マンションと比べると低くなります。

次に、ワンルームの購入による相続税対策の一番のデメリットは、空室のリスクが高いことでしょう。

前述した土地の相続税評価額を大幅に下げられる小規模宅地等の特例は、相続発生時に賃貸物件として利用していなければ適用できません。

よって、購入した一室が空室のまま相続が発生してしまうと、小規模宅地等の特例が適用できない場合があり、相続税対策の効果が半減してしまいます。

ただし、退去直後から速やかに新規入居者を募集するなど、いつでも入居可能な状態を維持していた『一時的な空室』であれば、特例の適用が認められる場合もあります。

なお、相続開始前3年以内に新たに賃貸を開始した宅地等は、原則として小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の対象外となります（事業的規模で貸付を行っている場合を除く）。

直前対策として購入する場合は、この点にも十分な注意が必要です。

一棟マンション購入のメリット・デメリット

マンションを一棟購入する相続税対策の一番のメリットは、投資収益率が高く、相続税対策としてより効果的な点でしょう。

単純計算ですが、1億円で購入したマンションの年間の収益が1,000万円だと、10年間貸付を行えば初期投資費用を回収できることになります。

また、空室リスクが分散されるため、ワンルームの購入と比べて収益が安定しやすい点もメリットでしょう。

ただし、初期投資の金額が多く、マンション運営がうまくいかなかった場合のリスクが高いというデメリットがあります。

さらに、融資を受けてマンションを購入する場合でも、頭金として購入金額の2割ほど支払いが必要になるケースがあるのです。

これらのことから、相続税対策のためにマンションを一棟購入する場合には綿密な準備が必要であることがおわかりいただけたと思います。

失敗のリスクを最小限にするためにも、事前に相続税に強い税理士に相談されることをおすすめします。

令和6年からマンションの相続税評価方法が見直された

タワーマンションは、市場価格と相続税評価額の差が大きいことから、相続税対策として注目されてきました。

国税庁の調査によると、マンションの市場価格に対する相続税評価額の割合（評価水準）は、全国平均で42.7％でした。

そこで評価ルールが見直され、令和6年1月1日以後の相続や贈与から、一定の居住用区分所有マンションに新しい評価方法が適用されています。

新たな相続税評価方法の内容

改正内容を一言でいうと、マンションの相続税評価額が、最低でも時価の6割を切らないようになりました。

具体的には、改正後にマンションの相続税評価額を計算するときにも、ひとまずマンション1室に対応する建物部分や土地部分を、今まで通りに評価をします。

しかし、評価水準が時価の6割に満たない場合には、以下の計算式で再計算を行います。

評価水準が市場価格理論値の60％未満の場合は、評価額が補正されます。

この改正は、相続税評価額が下がりすぎることを防ぐ目的で行われました。

税制改正に対応した相続税対策をするには

この税制改正では、「築浅（新築）」「高層マンション」「高層階に所在する部屋」「マンションの敷地が狭い都市型」の場合に相続税評価が高くなる傾向があります。

つまり、逆に「築古」「低層マンション」「低層階に所在する部屋」「敷地に余裕がある郊外型」であれば相続税評価額が高くなりにくいと考えられるでしょう。

ただし、賃貸マンションの購入は不動産投資ですから、築古の郊外型マンションが本当に不動産投資として有効なのかは考える必要があります。

相続税対策でマンションを購入するときは税理士に相談

タワーマンションをはじめとする一部のマンションでは、税制改正により節税効果が薄れてしまいましたが、依然としてマンション購入による相続税対策の効果は健在です。

しかし、やみくもに購入してしまっては節税どころか、かえって負債を抱えてしまうおそれもあります。

また、マンションの相続税評価額の計算方法は複雑です。

もし相続税評価額の計算を誤ってしまうと、申告・納付する相続税の計算にも影響を及ぼし、本来よりも少ない金額で納付してしまった場合には、後からペナルティが課されるおそれもあります。

マンション購入による相続税対策を考えている方は、ぜひ一度、相続税に強い税理士に相談してみてください。