親の持ち家で同居していると相続税が軽減される！同居の要件を解説
持ち家を相続したときは、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税を大幅に軽減できる場合があります。
この特例を被相続人と同居していた親族が利用するには、原則として、相続開始の直前において被相続人と生活の拠点を同じくしていたことが必要です。
もっとも、仕事による単身赴任や介護のための同居などでは、「同居」にあたるかどうかの判断が難しいケースも少なくありません。
この記事では、小規模宅地等の特例の概要や、相続税で同居と認められる判断基準、単身赴任や介護などケース別の考え方、同居と認められなかった場合に検討できる、いわゆる「家なき子特例」について解説します。
LINEで無料相談
メールで問い合わせ目次
持ち家の相続税は「小規模宅地等の特例」で評価額を大幅減額
持ち家を含む相続では、「小規模宅地等の特例」を利用することで、相続税の負担を大きく軽減できる場合があります。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす場合に、相続税を計算する際の土地の評価額を大幅に減額できる租税特別措置法上の特例制度です（租税特別措置法 第69条の4）。
各土地における、小規模宅地等の特例の限度面積・減額割合は以下のとおりです。
| 土地の種類 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
※参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
たとえば、自宅の土地（特定居住用宅地等）は330㎡まで評価額を最大80％減額できます。
評価額とは、相続税を計算する際の基準となる財産の価額のことです。
この特例は、相続税の負担によって生活や事業の基盤となる土地を手放さざるを得なくなることを防ぐために設けられています。
小規模宅地等の特例の適用条件
小規模宅地等の特例を適用できるかどうかは、土地の利用状況と、誰がその土地を相続したかによって決まります。
今回解説する「同居」は、被相続人の自宅の土地を誰が相続したかを判断する際の重要な条件です。
特例を適用できるのは以下の相続人です。
| 相続人 | 要件 |
|---|---|
| 配偶者 | なし（同居不要） |
| 同居していた親族 | 相続開始の直前に同居＋申告期限まで居住・保有 |
| 別居していた親族 | 家なき子特例を満たしている |
被相続人の配偶者が土地を相続する場合は、同居していたかどうかにかかわらず、小規模宅地等の特例を利用できます。
親族とは、民法上の「6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族」を指します。
配偶者以外の同居親族は、相続開始直前から申告期限まで引き続きその建物に居住し、申告期限までに遺産分割を完了したうえで、その宅地を取得し、申告期限まで所有していることも要件です。
なお、特例を受けるには、相続税申告書にその旨を記載し、申告期限までに提出する必要があります。
特例の利用により、相続税額が０円となった場合でも申告書の提出を行いましょう。
持ち家の相続税については、関連記事『持ち家の相続税はどのくらい？評価額の出し方と特例利用の節税対策を解説』が参考になりますので、ぜひご覧ください。
申告期限までに遺産分割が完了していなくても特例が利用できるケースがある
申告期限までに遺産分割協議が終了していない場合は、未分割申告を行います。
未分割申告時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておくことで、小規模宅地等の特例については、分割確定後に特例を適用する（更正の請求を行う）余地が残ります。
分割確定後は4か月以内に更正の請求を行うことで還付を受けることが可能です。
また、申告期限後3年を経過する日に一定のやむを得ない事情がある場合は、その翌日から2か月以内に税務署長へ申請し、承認を受けることで特例を適用できる場合があります。
関連記事
相続税は遺産未分割でも申告が必要｜デメリットと申告書の書き方
小規模宅地等の特例の「同居」の条件
小規模宅地等の特例で認められる「同居」は、同じ家に何年以上住んでいたかではなく、被相続人と生活の拠点を同じくし、共に日常生活を送っていたかなどの生活実態をもとに判断されます。
そのため、「3年以上同居していれば適用できる」といった期間の条件はありません。
一時的に同居していた場合や、週に数日だけ同じ家で生活していた場合は、生活実態によっては同居親族と認められないことがあります。
一方で、単身赴任や親の介護など、やむを得ない事情で別居していた場合は、生活実態に応じて特例の適用が認められる可能性があります。
同居条件の根拠となる資料
同居の生活実態を示すための資料としては、以下のようなものが考えられます。
- 住所が被相続人と同じになっている住民票・運転免許証など
- 届け先が被相続人の住所と同じになっている郵便物の記録
- 光熱費の請求書（金額から住んでいる人数が推定できる）
- 同居のために引っ越しした際の領収書
どのような資料が望ましいのかについては個別の事情を考慮する必要があるので、自身に必要な資料を知りたい場合には、専門家である税理士に相談することをおすすめします。
関連記事
小規模宅地等の特例とは？要件・計算方法をわかりやすく解説【フローチャート付き】
同居による相続税の節税効果の具体例
同居要件が満たされることで小規模宅地等の特例を利用した場合と、特例が利用できなかった場合の相続税の違いについて、以下の例で計算を行います。
具体例
- 相続人：息子１人
- 相続財産：土地（300㎡・評価額5,000万円）、建物（評価額2,000万円）、現金500万円
上記の例で、息子が被相続人と同居していたことから小規模宅地等の特例を利用できる場合の相続税額は、以下のようになります。
特例適用がある場合の相続税額
- 土地の評価額：5,000万円×20%（80%減額）＝1,000万円
- 相続税評価額：1,000万円（土地）+2,000万円（建物）+500万円（現金）＝3,500万円
- 基礎控除額：3,600万円（3,000万円+600万円×1）
- 課税遺産総額：3,500万円－3,600万円＝0円
- 相続税額：0円
一方、息子が小規模宅地等の特例を利用できない場合の相続税額は、以下のようになります。
特例適用がない場合の相続税額
- 相続税評価額：5,000万円（土地）+2,000万円（建物）+500万円（現金）＝7,500万円
- 基礎控除額：3,600万円（3,000万円+600万円×1）
- 課税遺産総額：7,500万円－3,600万円＝3,900万円
- 相続税額：3,900万円×20%−200万円＝580万円
実際の計算では、ほかに利用できる控除や特例も考えられますが、小規模宅地等の特例を利用できるかどうかで、相続税額は大きく変わる可能性があるといえるでしょう。
同居と認められるケース
親が亡くなり、子供が自宅を相続する場合を例に、同居と認められるケースを解説していきます。
子供が単身赴任していた
子供が仕事の都合などでやむを得ず単身赴任していた場合は、同居と認められる場合があります。
赴任期間が終了すれば親と同居していた自宅に戻ることが想定でき、生活の拠点は変わっていないと判断されるためです。
親が老人ホームに入居していた
一定の要件を満たす場合は、老人ホームへ入居していた場合でも、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。
主な要件は、次のとおりです（ここでは同居親族が取得する場合の要件を挙げています）。
- 被相続人が要介護認定等を受けていた※
- 老人福祉法等に規定される老人ホームなどへ入居していた
- 老人ホーム入居後、自宅が事業用や第三者の居住用として利用されていない
- 老人ホーム入居前から被相続人と同居していた親族が、相続開始時から申告期限まで引き続きその自宅に居住している
※要介護認定の申請中に亡くなったが、相続開始後に要介護認定がなされた場合を含む
実務上は、老人ホーム入居前の住所の履歴を確認するため、被相続人の戸籍の附票を取得する必要があります。
なお、親が老人ホームへ入居した後に子が自宅へ住み始めた場合は、老人ホーム入居前から同居していた親族には該当せず、同居親族として小規模宅地等の特例を適用することはできません。
参考：老人ホームに入所していた被相続人が要介護認定の申請中に死亡した場合の小規模宅地等の特例
親が入院していた
親が入院中に亡くなった場合にも、同居として認められます。
退院後は自宅に戻ると想定されており、生活の拠点は依然、子供と同居していた自宅だと判断されるためです。
しかし、親が入院していても同居と認められないこともあります。
たとえば子供が、親が入院した後に親の自宅に引っ越してきた場合は、同居の期間がないため同居とは認められません。
また、退院することはないだろうと親の持ち物などを処分してしまった場合、退院後に同居していた自宅へ戻ることを想定していなかったとみなされ、同居として認められなくなるおそれがあります。
区分登記していない二世帯住宅に住んでいた
二世帯住宅の登記には、単独登記、共有登記、区分登記の3種類があります。
単独登記または共有登記の場合は、建物全体が一つの住宅として扱われるため、生活実態によっては同居親族として小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。
一方、区分登記された二世帯住宅は、それぞれが独立した住宅として扱われるため、原則として同居親族には該当せず、小規模宅地等の特例を適用できません。
同居とは認められないケース
親が亡くなり、子供が自宅を相続する場合を例に、同居とは認められないケースを解説していきます。
介護のために一時的な同居をしていた
親を介護するために一時的に同居をしていたケースは、原則として同居とは認められません。
子供の生活の拠点は別にあり、親とは一緒に住んでいなかったと考えられるためです。
同居として認められるためには、子供の生活の拠点も、親が生活していた自宅にあることが条件になります。
平日は別の家に住んでいて、休日のみ帰ってきていた
休日のみ親と子供が同じ家で過ごしていた場合も、同居とは認められません。
一週間のうち、ほとんどを別々に過ごしており、生活の拠点も別々だったと考えられるためです。
住民票のみを移した
住民票を親の自宅がある住所地に移しただけでは同居とは認められません。
同居は住民票に記載されている住所ではなく、実際に生活の実態があったかどうかで判断されます。
同じ土地に別々の建物を建てて住んでいた
同じ土地に親と子がそれぞれ別の建物を建てて暮らしていた場合は、原則として同居親族とは認められません。
同じ敷地内であっても、それぞれの建物が独立した住居として利用され、親子がそれぞれの建物を生活の拠点としていた場合は、別居と判断されるのが一般的です。
ただし、親と子が生計を一にしている場合は、「生計一親族の居住用宅地等」という別の類型として、子の居住部分の敷地に特例が適用できる可能性があります。
同居が認められない場合は「家なき子特例」
被相続人との同居が認められない親族でも、条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を適用できることがあります。
家なき子特例とは
家なき子特例とは、被相続人との同居が認められなかった親族でも、一定の条件を満たした場合に「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができる特例です。
上記で「同居とは認められないケース」に分類されていた状況でも、条件を満たしていれば小規模宅地等の特例を適用し、土地の評価額を最大で80%下げることができます。
家なき子特例の適用条件
家なき子特例を適用するための主な要件は次のとおりです。
- 被相続人に配偶者や、被相続人と同居していた相続人がいないこと
- 特例を受ける本人が、相続開始前3年以内に「自己」「自己の配偶者」「3親等内の親族」「自己と特別の関係がある法人」が所有する家屋に住んだことがないこと
- 相続開始時に居住している家屋を、過去に所有していたことがないこと
- 相続した土地（宅地等）を、相続税の申告期限まで所有し続けていること
つまり、家なき子特例は、被相続人に配偶者や同居していた相続人がおらず、相続開始前3年以内に自己や配偶者などが所有する家屋に居住していない親族が利用できる制度です。
関連記事
家なき子特例とは？別居でも使える要件や改正内容をわかりやすく解説
家なき子特例の判断は難しい
家なき子特例は、平成30年度税制改正により適用条件が厳しくなりました。
しかし、要件を満たせば、特定居住用宅地等に該当する土地について330㎡まで評価額を80％減額できるため、相続税を大きく抑えられる可能性があります。
本来適用できるにもかかわらず見落としてしまうと、大きな節税の機会を逃してしまうかもしれません。
ご自身で特例の適用可否を判断するのが難しい場合は、相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。
相続税の同居要件についてよくある質問
Q. 同居していたことを税務署にどうやって証明する？
同居していたかどうかは、住民票の記載だけで判断されるわけではありません。
税務上は、その家が生活の拠点だったかを基準に、日常生活の状況や他に生活の拠点がないかなどを総合的に判断します。
実務では、住民票のほか、水道光熱費の利用状況や郵便物の宛先など、生活実態を示す資料が判断材料となることがあります。
Q. 週末だけ親の家に帰って一緒に過ごしていたが同居になる？
週末だけ実家で過ごしていても、生活の拠点が別の場所にある場合は、原則として小規模宅地等の特例における「同居」には該当しません。
税務上は、どこで日常生活を送っていたかといった生活実態をもとに判断されます。
Q. 家なき子特例は自分で要件を満たしているか判断できる？
平成30年の税制改正以降、家なき子特例の適用要件は複雑化し、適用できるかどうかの判定が難しくなっています。
過去の居住状況や住宅の所有状況など、細かな要件を確認する必要があるため、自身で適用の可否を判断するのは簡単ではありません。
適用を検討する場合は、相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。
同居要件を満たしているかどうかは税理士に相談を
同居の要件を満たしており、小規模宅地等の特例を利用できるかどうかについては、専門家である税理士に相談しましょう。
同居要件の判断は生活実態や個別の事情によって判断が異なるため、一律に結論を出せるものではありません。
また、同居していなくても適用できる可能性がある「家なき子特例（被相続人の居住用宅地等を取得した家なき子の特例）」は、適用できれば宅地の評価額を大幅に減額できる可能性があります。
一方で、適用要件は複雑で、自身が要件を満たしているか判断するのは簡単ではありません。
ご自身のケースで同居と認められるか、家なき子特例を適用できるか判断に迷う場合は、相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。
アトム相続税理士法人では税理士に無料相談することが可能です。
相談予約は24時間いつでも受け付けているので、小規模宅地等の特例を利用できるかどうかが気になる方は、一度ご連絡ください。
監修者
アトム相続税理士法人
税理士岡野誠治
2022年税理士試験合格 2023年税理士登録
相続税専門の税理士法人に3年以上勤務し、約100件の相続税申告に携わりました。
相続税のご相談は、大切なご家族を亡くされた後という、心身ともに大変な時期に直面されるケースがほとんどです。
専門的な知識はもちろん、寄り添う姿勢を大切に、一つひとつの案件に丁寧に向き合うことを心がけています。