離婚の財産分与で贈与税はかかる？不動産譲渡の税金は？例外も解説！

• 離婚の財産分与では贈与税はかからない？
• 離婚する妻に不動産譲渡する時の税金は？

財産分与とは、離婚する際に、夫婦の共有財産を清算する制度です。

外から見れば、夫名義の不動産やお金を妻に渡す（譲渡する）ように見えるので、贈与税などがかからないか不安になりますよね。

しかし、贈与ではないので、離婚時の財産分与には、基本的に贈与税はかかりません。

とはいえ、財産分与について、例外的に税金が課税される可能性もあります。たとえば、財産分与の金額があまりに高額である場合、偽装離婚だった場合などです。

また、離婚の財産分与で不動産を譲渡する場合、譲渡する側、譲渡される側の双方に税金がかかる可能性があります。

この記事では、離婚の財産分与で問題になる税金や、税金対策について網羅的に解説しています。

ぜひ最後までご覧ください。

離婚で財産分与されると贈与税を払う？

離婚の財産分与とは？

離婚の財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して積み上げてきた財産（共有財産）を、離婚の際に分け合う制度です。

財産分与の主な目的は、夫婦間の財産を清算することですが、離婚後の生活を経済的に支える目的や、慰謝料的な意味合いが含まれる場合もあります。

財産分与を請求できる期間は、原則として離婚後5年以内です。ただし、2026年4月1日より前に離婚した場合は、従来どおり離婚後2年以内が期限となるため、離婚した時期によって期限が異なる点にご注意ください。

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原則、財産分与には贈与税がかからない！

離婚にともなう財産分与については、原則として贈与税はかかりません。

他人の物やお金をもらった場合、贈与税は発生します。

しかし、財産分与は夫婦間で共有財産を山分けする制度であって、贈与ではないので、基本的には贈与税は発生しないのです。

離婚の財産分与で贈与税がかかる例外2つ？

ただし、財産分与について、例外的に贈与税が課されるケースもあります。

具体的には、次の2つの例外に該当するケースは贈与税が課税される可能性があります。　

• 財産分与の額が常識からして多過ぎる場合
  →多過ぎる部分に贈与税がかかる

• 税金逃れの偽装離婚で財産分与をした場合
  →取得した財産に贈与税がかかる

例外①財産分与の額が多過ぎる場合

財産分与に贈与税が課税される1つ目の例外は、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮しても、財産分与の金額が多過ぎる場合です。

この場合、その多過ぎる部分について贈与税が課税されます。

具体例その①

たとえば、夫名義の居住用マンションを売却し、その不動産売却代金を財産分与するとします。

この場合、そのマンションは夫婦の共有財産ではあれど、夫名義であるため、不動産売却代金は、いったん夫のポケットに入ります。

その後、夫から妻に対して、財産分与がおこなわれます。そして、財産分与の対象となる金額として、1億円あると仮定しましょう。

さて、実務では、財産分与は、夫婦で2分の1の割合で分け合うのが原則です（2分の1ルール）。

したがって、通常であれば、1億円の半分である5000万円を、夫から妻に対して分与することになるでしょう。

具体例その②

では、夫から妻に対して、9500万円を財産分与したらどうなるのでしょうか。

この場合、2分の1ルールにしたがえば、元妻が財産分与された金額のうち、夫婦の共有財産の2分の1を超える部分（4500万円）が多過ぎるといえそうです。

そのため、多過ぎる4500万円について、妻に贈与税が課税されるおそれがあります。

なお、金銭に限らず、居住用不動産そのものを元妻に財産分与した場合も、同様に贈与税が問題になるおそれがあります。

例外②税金逃れのため偽装離婚をした場合

財産分与に贈与税がかかる2つ目の例外は、贈与税等の税金を免れるために偽装離婚をした場合です。

贈与税逃れ、相続税逃れのために離婚をして、一方に財産を取得させた場合、税金が課税されるおそれがあります。

偽装離婚が見抜かれた場合、贈与税が課税されるのは、離婚にともなう財産分与によって取得した財産全部についてです。

不動産の財産分与をうける側の税金

不動産の財産分与で贈与税はかからない？

離婚時に金銭ではなく、不動産として財産分与を受けることもあります。

この場合も、財産分与は贈与ではないため、基本的に贈与税を支払う必要はありません。

ただし、金銭での財産分与と同様に、分与額が過大な場合や、税金逃れを目的とした偽装離婚と認定された場合などは、課税される可能性があります。

不動産の財産分与で問題になる3つの税金

離婚時に土地や建物の財産分与を受けた場合、以下の税金が課税される可能性があります。

以下、それぞれ詳しく解説します。

①登録免許税

登録免許税とは、登記名義を変更する際に必要となる税金です。

登記手続き費用は、財産分与を受けた側（登記権利者）が負担するのが一般的ですが、当事者の合意次第で折半したり、相手方の負担とすることもできます。

財産分与を原因として所有権の移転登記を行う場合、登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

「課税価格」とは固定資産税評価額を指します。

固定資産税評価額は、毎年4月に市区町村から送付される「固定資産税納税通知書」に同封の「固定資産税課税明細書」に記載された「価格」または「評価額」で確認できます。

また、不動産所在地の市区町村役場の窓口または郵送で「固定資産評価証明書」を取得して確認する方法もあります。

②固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金です。

固定資産税の計算方法は、一般的に以下のとおりです。

財産分与の時期によっては、すでに所有者でないにもかかわらず固定資産税が課税される場合があります。トラブルを避けるため、所有期間に基づく日割り計算で公平に負担する取り決めをしておくと安心です。

合意内容は、離婚協議書や公正証書に必ず明記しておきましょう。

③不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物の購入・贈与などで不動産を取得した際に、取得した側に課税される税金です。

離婚時の財産分与で不動産を取得した場合、財産分与の性質によって課税の有無が変わります。

清算的財産分与の場合は不動産取得税が課税されません。ただし、婚姻中に夫婦が協力して形成した共有財産の清算であることが、非課税と認められるための実質的な要件となります。

実務上、財産分与の中心は清算的財産分与です。2分の1の割合で分与しているのであれば、清算的財産分与にあたると考えてほぼ問題ありません。

一方、扶養的財産分与や慰謝料的財産分与と認定された場合は、不動産取得税が課税される可能性があります。そのような事態を避けるためには、清算目的であることが第三者にも明確に伝わるよう、離婚協議書等を作成しておくことが大切です。

離婚で財産分与を受ける側の税金対策

不動産ではなく現金で財産分与を受ける

不動産の財産分与を受ける場合は、登録免許税・固定資産税、場合によっては不動産取得税がかかる可能性があります。現金で財産分与を受けることで、これらの税金を回避できます。

相当な範囲での財産分与を受ける

財産分与を受ける側が最も注意したいのは、分与の額が相当な範囲に収まっているかどうかという点です。

相当な範囲とは、一般的に夫婦共有財産の2分の1を超えない範囲を指します。

相当な範囲での財産分与を実現するためには、夫婦共有財産をすべて把握することが大切です。夫婦の共有名義の財産だけでなく、一方の名義であっても実質的に夫婦の協力によって築いた財産は必ずリストアップしましょう。

通常の分与割合を超えて財産分与を行う場合は、事前に弁護士に相談することで将来的なトラブルを回避できます。

弁護士にご相談いただければ、離婚協議書や公正証書、調停調書等に分与割合の相当性を明記する具体的なアドバイスをいたします。

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贈与税の配偶者控除を利用する

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与した場合、基礎控除110万円に加え、贈与税の申告をすることで2,000万円まで贈与税が非課税になります。この配偶者控除を利用すれば、最大2,110万円まで非課税で居住用不動産を贈与できます。

ただし、この控除を受けるには以下のような要件があります。また、一生に一度しか利用できません。

• 婚姻期間が20年以上であること
• 贈与を受けた財産が国内の居住用不動産（またはその購入資金）であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みであること

もっとも、配偶者控除を利用するメリットがあるかどうかは、不動産の価格や他の財産の有無などによってさまざまです。

税金の問題は複雑です。

離婚と税金の問題について少しでも不安がある方は、無料相談を利用して弁護士や税理士に相談してみましょう。

離婚で財産分与をする側にかかる税金

不動産を財産分与する時の税金（所得税）

離婚の際にマイホームを売却してその代金を財産分与するのではなく、マイホームそのものを財産分与した場合はどうなるでしょうか。

この場合、不動産の時価が購入時の価格より値上がりしているときは、その値上がり部分について譲渡所得税が課税されます。実際に不動産を売却したわけではありませんが、税務上は「財産分与した時の時価で譲渡した」とみなされるため、譲渡所得税がかかります。逆に、購入時より時価が値下がりしていて利益が出ていない場合は、譲渡所得税はかかりません。

なお、不動産だけでなく、株式やゴルフ会員権なども同様で、購入時より値上がりしていれば、その値上がり部分に税金がかかります。

所得税の計算

購入時より値上がりしている不動産を財産分与した場合、譲渡所得税が問題になります。計算方法は以下のとおりです。

まず「不動産の時価 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額」で譲渡所得を算出します。

取得費とは、不動産の購入代金や建築代金などです。取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％相当額を用います。

特別控除の代表例として、居住用財産を譲渡した際に一定の要件を満たすと、時価から最高3,000万円を控除できる特例があります。

次に、譲渡所得に税率をかけて税額を計算します。税率は所有期間によって以下のとおり異なります。

短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合をいい、所得税・復興特別所得税・住民税あわせて39.63％です。

長期譲渡所得とは、同日時点で所有期間が5年を超える場合をいい、税率はあわせて20.315％となります。 なお、所有期間が10年を超える居住用不動産については、長期譲渡所得に該当する場合でも軽減税率が適用され、6,000万円以下の部分は所得税・住民税あわせて14.21％となります。

財産分与を受ける側も所得税には注意！？

不動産の財産分与を受ける側も、相手の譲渡所得税に注意が必要です。

財産分与の取り決めの段階で譲渡所得税の検討が抜けていると、後から多額の税負担が発生した分与者側に財産分与の取り消しを主張される可能性があるためです。

税金が理由で財産分与が取り消された事例

財産分与の取り消しが認められた実例としては、以下の裁判があげられます。

この事例のように、後で財産分与の効果を否定されないためには、当初から弁護士や税理士等の専門家が関与した上で財産分与の話し合いをするのがおすすめです。

また、仮に後で相手方が「あのときはここまで多額の税金がかかると思っていなかった」と主張しても、専門家が関与していれば税金についても検討した上で合意しているはずなので、そのような主張は認められにくくなります。

不動産を財産分与する側の税金対策

ここでは、居住用不動産が財産分与で問題になる場合に、譲渡所得税を節税する方法を2つご紹介します。

①特別控除を利用する

譲渡所得税には、居住用不動産を財産分与する場合に使える3,000万円の特別控除の特例があります。

以下のような要件を満たしている場合、この特別控除の特例を適用できる可能性があります。

国税庁「タックスアンサー（よくある税の質問）　No.3302　マイホームを売ったときの特例」を参考に一部抜粋し編集しました。くわしい要件、最新の情報についてはご自身でご確認ください。

譲渡所得税の課税対象となる「譲渡所得」は、財産分与をする時の不動産の時価と、不動産を取得した時の価格（改良費なども含む）や譲渡費用などとの差額です。

差額が3,000万円以内であれば、確定申告の際に3,000万円特別控除を適用することで譲渡所得がゼロになり、譲渡所得税は非課税となります。

たとえば、婚姻中にマイホームを4,000万円で購入し、離婚の財産分与時に時価が7,000万円に値上がりしたケースでは、以下のとおり課税譲渡所得がゼロになります。

ただし、この3,000万円の特別控除の特例を受けるには、「夫婦など特別な関係でないこと」が要件の一つとされています。婚姻中（離婚成立前）に財産分与を行うと夫婦間の譲渡とみなされ、特例が使えなくなるため、居住用不動産の財産分与は離婚後に行う必要があります。

②軽減税率

居住用不動産（マイホーム）の所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税に軽減税率が適用される可能性があります。

国税庁「タックスアンサー（よくある税の質問）　No.3305　マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参考に一部抜粋し編集しました。くわしい要件、最新の情報についてはご自身でご確認ください。

なお、この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。値上がり益が3,000万円を超える場合でも、控除後の残額（6,000万円以下の部分）に対して14.21％の軽減税率が適用されます。

くわしい適用条件については、離婚をあつかう弁護士に無料相談したり、国税庁のタックスアンサーを確認したりしてみてください。

離婚で気になる税金（財産分与以外）

離婚の慰謝料に税金はかからない？

離婚する場合、不貞行為（浮気）やDVなどで相手方から精神的苦痛を受けたときは、慰謝料を請求できます。 慰謝料は、相当な額であれば受け取っても所得税・贈与税などの税金はかかりません。

離婚慰謝料の相場は約100万円～300万円といわれています。その範囲を過度に上回る金額の場合、超過部分に贈与税が課税される可能性があります。

また、税金逃れを目的とした偽装離婚と認定された場合は、受け取った財産の全額が贈与税の対象となります。

なお、財産分与（慰謝料的財産分与）として不動産を取得した場合は、不動産取得税が課税される可能性があります。

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養育費に税金はかからない？

養育費は、通常必要と認められる範囲内であれば贈与税はかかりません。

また、親には子に対する扶養義務があるため、扶養義務の履行として支払われる養育費には、所得税も住民税もかかりません。

ただし、養育費を一括払いで受け取った場合は、通常必要と認められる範囲を超えると判断され、贈与税が課される可能性があります。これは、一括で受け取ったお金が預貯金として蓄えられる場合、「必要な都度の給付」とはみなされないためです。

まとまった額の養育費の支払いが必要な場合は、事前に弁護士に相談して税金がかからないよう対策をとっておくと安心です。

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離婚の財産分与の税金のまとめ表

離婚にともなう財産分与では、原則として贈与税は課税されません。ただし、財産分与の金額が過大な場合などは、財産をもらう側に贈与税が課税されることがあります。

【まとめ表①】財産分与と贈与税

また、不動産が財産分与の対象になる場合、不動産を譲渡される側は登録免許税などの税金を納める必要があります。不動産を譲渡する側は、時価が値上がりしていた場合、譲渡所得税を納めなければならない可能性があります。

【まとめ表②】不動産の財産分与と税金

このように離婚の財産分与は、税金についても配慮しながら進める必要があります。財産分与では住宅ローンが問題になることも少なくありません。

財産分与にまつわる問題を円滑に解決するためには、離婚をあつかう弁護士に相談するのがおすすめです。