住宅購入資金の生前贈与で活用できる非課税制度｜要件や注意点を解説

住宅購入資金の生前贈与で活用できる非課税制度は2つあります。

「20年以上の婚姻期間がある夫婦が使える非課税制度」と、「父母・祖父母が子・孫へ贈与する際に使える非課税制度」です。

どちらも多額の購入資金を非課税で贈与できる、有益な制度ではありますが、利用にあたり知っておきたい注意点がいくつか存在します。

この記事では、住宅購入資金の生前贈与で活用できる2つの非課税制度について、適用を受けるための要件や、利用するにあたっての注意点などをわかりやすく解説します。

住宅購入資金の生前贈与の非課税制度は２つ

まず生前贈与とは、相続税の負担を軽減するために、相続税の課税対象となる財産を、生前に子や孫に移転するというものです。

しかし、一定額以上の贈与には贈与税が課税され、さらに贈与税の税率は相続税の税率よりも高く設定されています。

そこで、今回紹介する2つの住宅購入資金の生前贈与の非課税制度などの非課税枠を利用すれば、その非課税枠内は贈与税はかかりませんので、より効果的に贈与税と相続税をあわせた納税額全体を節税することができます。

住宅購入を目的とした資金の贈与の非課税制度には「20年以上の婚姻期間がある夫婦が使える非課税制度」と「父母・祖父母が子・孫へ贈与する際に使える非課税制度」があります。まずはじめに、それぞれの制度の概要と、適用を受けるための要件について解説します。

20年以上の婚姻期間がある夫婦が使える非課税制度

20年以上の婚姻期間がある夫婦間で、居住用不動産、または居住用不動産の取得資金を贈与された場合には、贈与税が2,000万円まで非課税になります。

この非課税制度は正式には「贈与税の配偶者控除の特例」といい、通称では「おしどり贈与」とも呼ばれています（以下、配偶者の非課税制度と表記します）。

配偶者の非課税制度は年間110万円の基礎控除と併用できます。

配偶者の非課税制度の適用を受けるための主な要件は、次のとおりです。

なお、この適用を受けるには、贈与税額がゼロとなるときでも、贈与税の申告書を所轄税務署に提出しなければならないので注意してください。

父母・祖父母が子・孫へ贈与する際に使える非課税制度

直系尊属（父母・祖父母）から、居住用住宅の新築や既存住宅の購入・増築などのための資金を贈与された場合には、一定の限度額まで贈与税が非課税になります（省エネ等住宅は1,000万円、一般住宅は500万円）。

この非課税制度は正式には「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」といいます（以下、住宅取得資金の非課税特例と表記します）。

住宅取得資金の非課税特例は、年間110万円の基礎控除や相続時精算課税の特別控除2,500万円、教育資金の贈与の非課税、結婚・子育て資金の贈与の非課税と併用できます。

なお、現行の適用期限は令和8年12月31日までとなっているため注意してください。

住宅取得資金の非課税特例の適用を受けるためには、受贈者に対しての要件と、住宅に対しての要件をそれぞれ満たしている必要があります。

まず、受贈者の主な要件はこちらです。

次に、対象になる住宅の主な要件はこちらです。

なお、この適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、この特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に一定の必要書類を添付して、所轄税務署に提出する必要があるため注意してください。

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住宅購入資金の生前贈与についての注意点

贈与者の死亡時に相続税の対象になることがある

贈与者が亡くなった場合、暦年課税で死亡前3年以内に受けた贈与（税制改正により2027年1月1日から順次拡大されていき、2031年1月1日からは死亡前7年以内）と、相続時精算課税制度を適用して受けた贈与については、生前贈与した財産が相続税の課税対象となることがあります。

ただし、住宅購入資金の生前贈与については、それぞれの非課税枠の中で贈与をおこなった場合、贈与税・相続税を負担することなく、家族に対して財産を移転することができます。以下で制度ごとに解説します。

配偶者の非課税制度

贈与税の非課税制度の適用を受けた財産のうち、その非課税枠に相当する部分の価額は、相続財産の生前贈与加算の対象とはならず、相続税の課税価格に加算されません。

住宅取得資金の非課税特例

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与についても、住宅取得資金の非課税特例の適用を受けた贈与額のうち、その非課税枠以下の金額は、暦年課税、相続時精算課税のいずれの場合も、相続財産の生前贈与加算の対象とはならず、相続税の課税価格に加算されません。

相続時に相続税の特例を利用できないことがある

直系尊属（父母・祖父母）からの住居資金取得の贈与で使える「住宅取得資金の非課税特例」に関する注意点です。

通常は、相続で居住用の宅地を取得するとき、一定の要件を満たす場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

小規模宅地等の特例は、取得した宅地の評価額を最大で80％減額できる制度で、大きな相続税の節税効果が期待できますが、住宅取得資金の非課税特例を利用して生前贈与で住宅を取得した場合には、この制度を利用できません。

具体的には、被相続人の居住の用に供されていた「特定居住用宅地等」については、制度適用のために以下の3つの要件のいずれかを満たしている必要があります。

上記要件の3つ目の別居親族の要件の１つに、「相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがない者」というものがあります。

被相続人の子や孫が住宅購入資金の贈与の非課税の適用を受けて住宅を取得していた場合には、配偶者または同居親族がいない場合でも、この小規模宅地等の特例を利用することはできません。

相続ではかからない不動産取得税が課税される

贈与された資金で不動産を購入すると、贈与税のほかに、不動産取得税と登録免許税が課税されます。

不動産取得税は、文字通り不動産を取得したことに対して課せられる税金です。

また、登録免許税は、取得した不動産の所有権を登記するための手続きに対して課せられる税金です。

既存住宅を取得した場合は、不動産の移転登記にかかる登録免許税の税率（2%）が相続の場合の税率（0.4%）より高くなります。

不動産取得税と登録免許税について詳しく知りたい方は、ぜひ関連記事をお読みください。

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住宅購入資金の生前贈与のご相談は税理士へ

今回紹介した2つの住宅購入資金の贈与の非課税制度を利用して生前贈与を行うと、非課税内であれば贈与税がかからずに資金または居住用不動産を贈与できます。

しかし、場合によっては生前贈与ではなく相続で財産を取得した方が節税になることもあります。

もしご自身の状況にあった贈与や相続の仕方がわからないという方は、ぜひ一度税理士にご相談ください。

「両親や祖父母が元気なうちから財産や相続の話をするのは気が引ける」と思われる方もいるかもしれませんが、少しでも多くの財産を子ども・孫世代に渡すためには、税理士への相談が最も確実です。

実際に相続が始まってから「生前贈与を活用しておけばよかった」と後悔することはだれも望んでいないはずです。

また、生前贈与を受けたものの税金がいくらかかるかわからないとお困りの方や、贈与税の手続きに不安がある方も、お気軽に税理士にお問い合わせください。