住宅の生前贈与は非課税にできる？資金贈与の非課税制度と注意点

住宅の生前贈与では、父母・祖父母から住宅購入資金の贈与を受けた場合、省エネ等住宅は1,000万円、一般住宅は500万円まで贈与税が非課税となる制度があります（租税特別措置法第70条の2）。また、婚姻期間20年以上の夫婦間では、居住用不動産またはその購入資金の贈与について、2,000万円まで贈与税の配偶者控除を受けられます。

一方で、贈与税が非課税でも、不動産取得税や登録免許税などがかかる場合があります。また、将来実家を相続する際には、マイホームを所有していることで相続税の特例を利用できず、不利になるケースもあります。

この記事では、住宅購入資金の生前贈与で利用できる2つの非課税制度の要件や手続き、注意点に加え、住宅そのものを生前贈与する場合にかかる税金についてもわかりやすく解説します。

住宅購入資金の生前贈与（1）子・孫への贈与での非課税制度

まずは、子・孫への住宅購入資金の生前贈与で使える非課税制度を紹介します。

最大1,000万円まで非課税｜他の控除とも併用可

直系尊属（父母・祖父母）から、居住用住宅の新築や既存住宅の購入・増築などのための資金を贈与された場合には、以下の金額までが非課税です。

この非課税制度は正式には「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」といいます（以下、住宅取得資金の非課税特例と表記します）。

住宅取得資金の非課税特例は、年間110万円の基礎控除や相続時精算課税の特別控除2,500万円とも併用可能です。

なお、現行制度では令和6年1月1日から令和8年12月31日までに受けた贈与が対象です（国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」）。延長の有無は現時点で未定です。

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「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」の適用条件

住宅取得資金の非課税特例が適用されるには、受贈者と対象となる住宅がそれぞれ条件を満たしている必要があります。

まず、受贈者の主な要件はこちらです。

次に、対象になる住宅の主な要件は以下のとおりです。

住宅購入資金の生前贈与（2）夫婦間の贈与での非課税制度

続いて、夫婦間での住宅購入資金の生前贈与で使える非課税制度を見ていきましょう。

2,000万円まで非課税｜基礎控除とも併用可

20年以上の婚姻期間がある夫婦間で、居住用不動産、または居住用不動産の取得資金を贈与された場合には、贈与税が2,000万円まで非課税になります。

この非課税制度は正式には「贈与税の配偶者控除の特例」といい、通称では「おしどり贈与」とも呼ばれています（以下、配偶者の非課税制度と表記します）。

配偶者の非課税制度は年間110万円の基礎控除と併用できます。

「贈与税の配偶者控除の特例」の適用条件

配偶者の非課税制度の適用を受けるための主な要件は、次のとおりです。

なお、この適用を受けるには、贈与税額がゼロとなるときでも贈与税の申告書を所轄税務署に提出しなければならないので注意してください。

住宅そのものを生前贈与する場合の税金

住宅購入資金ではなく、親が所有する住宅（土地・建物）そのものを生前贈与することも可能です。ただし、資金贈与のような専用の非課税措置はなく、以下のような税金がかかります。

• 贈与税
  住宅の評価額（建物は固定資産税評価額、土地は路線価等）を基に課税。暦年課税では年間110万円の基礎控除があり、相続時精算課税では年間110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を利用可能
• 登録免許税
  所有権移転登記に原則2％（相続による取得は0.4％）。一定の要件を満たす住宅用家屋には軽減措置が適用される場合あり
• 不動産取得税
  贈与による取得は課税対象（相続による取得は非課税）

相続時精算課税では、年間110万円を超える贈与については、特別控除の範囲内で贈与税がかからない場合でも、原則として贈与税の申告が必要です。

また、相続時精算課税を選択して贈与した住宅は、贈与者が亡くなった際に、贈与時の価額を基に相続税の課税価格へ加算されます（令和6年以降の贈与は年間110万円の基礎控除後の残額が加算対象）。

登録免許税や不動産取得税の観点では、相続で取得したほうが取得コストを抑えられるケースが多くあります。贈与を急ぐ事情があるかどうかも含めて検討することが大切です。

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住宅購入資金の生前贈与における注意点・デメリット

住宅購入資金の生前贈与では多額のお金を非課税で贈与でき、一見お得です。しかし、実は以下のような形で思わぬ税金が発生したり、思っていたほど節税にならなかったりすることがあります。

• 家具購入費や余った資金は課税対象になる
• 住宅取得資金の非課税特例以外の贈与は相続税の対象になることがある
• 「小規模宅地等の特例」が使えず実家などの相続時に税金が高くなる
• 取得した不動産には不動産取得税がかかる

それぞれについて詳しく確認していきましょう。

家具購入費や余った資金は課税対象になる

住宅購入資金は、住宅ローンの頭金など、住宅の購入や増改築のために使う資金です。

したがって、家具や家電製品など住宅そのもの以外を購入するために使ったお金は、非課税制度の対象外となります。

また、贈与された住宅購入資金が余り、別の用途で使った場合も、非課税にはなりません。

住宅取得資金の非課税特例以外の贈与は相続税の対象になることがある

贈与者が亡くなった場合、次の贈与は相続税の課税対象となることがあります。

• 暦年課税で受けた贈与
• 相続時精算課税制度を適用して受けた贈与

ただし、住宅取得資金の非課税特例の適用を受けて非課税となった金額は、原則として相続税の課税価格に加算されません。

暦年課税で受けた贈与

暦年課税では、贈与者が亡くなった場合、一定期間内に受けた贈与は相続財産に加算され、相続税の対象となります。これを生前贈与加算といいます。

生前贈与加算の対象期間

相続開始の日が令和9年（2027年）1月2日以後の場合は、延長された4年間（死亡前3年超7年以内）の贈与について、その期間に受けた贈与額の合計から100万円を差し引いた残額のみが相続財産に加算されます。

参考

国税庁「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」

相続時精算課税制度を適用して受けた贈与

相続時精算課税制度では、年間110万円の基礎控除額を超える部分が相続税の課税対象となります。

すでに納めた贈与税がある場合は相続税額から控除されるため、二重に課税されることはありません。

参考

国税庁「相続時精算課税の選択」

「小規模宅地等の特例」が使えず実家などの相続時に税金が高くなる

父母や祖父母から住宅購入資金の贈与を受けてマイホームを取得した場合、父母や祖父母の宅地を相続するときに「小規模宅地等の特例」を利用できないケースがあります。

特例の適用対象となる代表的なケースは、次のとおりです。

• 被相続人の配偶者
• 被相続人と同居していた親族
• 上記に該当する人がいない場合で、持ち家に関する一定の要件を満たす別居親族（いわゆる「家なき子」）

住宅購入資金の生前贈与を受けてマイホームを取得すると、「家なき子」の要件を満たせなくなることがあります。その結果、小規模宅地等の特例を利用できず、父母や祖父母の宅地を相続した際の相続税が高くなる可能性があります。

取得した不動産には不動産取得税がかかる

贈与された資金で不動産を購入した場合は、不動産取得税や登録免許税がかかります。なお、贈与税については、住宅取得資金の非課税特例などの適用により課税されない場合があります。

不動産取得税は、不動産を取得したときに課される税金です。

登録免許税は、不動産の所有権移転登記などの登記手続きに課される税金です。

既存住宅を購入した場合、贈与による所有権移転登記の登録免許税率は原則2％です（軽減措置が適用される場合があります）。一方、相続による所有権移転登記の税率は0.4％であるため、登録免許税の負担は相続の方が小さくなるケースが一般的です。

不動産取得税と登録免許税について詳しく知りたい方は、関連記事『土地の生前贈与は相続税対策になる？手続きや相続とどちらが得かも解説』をお読みください。

住宅購入資金の生前贈与を非課税にする手続き

まず、子や孫が父母・祖父母から住宅資金の生前贈与を受ける場合は、「住宅取得資金の非課税特例」の適用を受けるため以下の手続きが必要です。

続いて、「贈与税の配偶者控除の特例」を受けるためには以下の手続きが必要です。

住宅の生前贈与についてよくある質問

住宅購入資金の生前贈与のご相談は税理士へ

今回紹介した2つの住宅購入資金の贈与の非課税制度を利用して生前贈与を行うと、非課税内であれば贈与税がかからずに資金または居住用不動産を贈与できます。

しかし、場合によっては生前贈与ではなく相続で財産を取得した方が節税になることもあります。

もしご自身の状況にあった贈与や相続の仕方がわからないという方は、ぜひ一度税理士にご相談ください。

「両親や祖父母が元気なうちから財産や相続の話をするのは気が引ける」と思われる方もいるかもしれませんが、少しでも多くの財産を子ども・孫世代に渡すためには、税理士への相談が最も確実です。

実際に相続が始まってから「生前贈与を活用しておけばよかった」と後悔することはだれも望んでいないはずです。

また、生前贈与を受けたものの税金がいくらかかるかわからないとお困りの方や、贈与税の手続きに不安がある方も、お気軽に税理士にお問い合わせください。