定期借地権の相続税評価とは？借地権・底地ごとの計算方法を解説

定期借地権の相続税評価は、原則として借地権者に帰属する経済的利益と存続期間をもとに行い、課税上弊害がない場合には、財産評価基本通達27-2に定められた簡便法で計算できます。

定期借地権には、「借地権（土地を借りる権利）を相続した場合」と、「底地（土地を貸している側の土地）を相続した場合」の2つの立場があり、それぞれ評価方法が異なります。

また、一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権など、種類によって適用される評価方法が異なるため、相続税評価の中でもわかりにくいテーマのひとつです。

この記事では、定期借地権の種類ごとの相続税評価方法を整理するとともに、借地権者・底地権者それぞれの評価方法や、具体的な数値を用いた計算例もわかりやすく解説します。相続税申告を控えており、「自分のケースでは相続税評価額がいくらになるのか知りたい」という方は、ぜひ参考にしてください。

定期借地権や相続税評価額の意味

定期借地権とは

定期借地権とは、あらかじめ契約期間が定められており、期間満了後は更新されずに借地権が消滅する借地権です。

通常の借地権（普通借地権）とは異なり、契約の更新がなく、契約期間の満了によって借地関係が終了する点が特徴です。定期借地権には、一般定期借地権や事業用定期借地権等など複数の種類があります。

相続税の申告では、被相続人（亡くなった方）が保有していたすべての財産を評価する必要があります。定期借地権も相続財産に含まれるため、相続税評価額を算出しなければなりません。

定期借地権を保有していた借地権者だけでなく、定期借地権が設定された土地（底地）を所有していた底地権者についても、それぞれの権利や土地を相続税評価額に基づいて評価します。

相続税評価額とは何か、また財産ごとの計算方法については、関連記事『相続税評価額とは？土地や建物ごとの計算方法・調べ方と固定資産税評価額との違い』で詳しく解説しています。

必要な確認｜どちらの立場で計算するのか

定期借地権に関する相続税評価を理解するうえで、まず「自分がどちらの立場にあるか」を確認することが重要です。

借地権者と底地権者（地主）では計算方法がまったく異なります。この記事では、それぞれの立場に応じた計算方法を分けて解説します。

定期借地権の種類と相続税評価上の位置づけ

定期借地権には、借地借家法に基づく以下の3種類があります。

種類によって契約期間や利用目的が異なり、相続税評価の方法も一部異なるので、それぞれの違いを理解しておきましょう。

（1）一般定期借地権

一般定期借地権は、長期にわたって土地利用権を持つ権利として、地域区分に応じて異なる評価方式で評価します。

• 契約期間：50年以上
• 利用目的：用途制限なし（居住用・事業用いずれも可）、実務上は住宅用で用いられる例も多い
• 特徴：期間満了時に建物を取り壊して土地を返還するのが原則

（2）事業用定期借地権等

事業用定期借地権等は、利用目的が限られるものの、契約期間が一般定期借地権よりも短くできる点に特徴があります。

• 契約期間：10年以上30年未満、または、30年以上50年未満
• 利用目的：専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするため、居住用は不可
• 特徴：コンビニや飲食店などの事業者が活用するケースが多い

（3）建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、期間満了時の建物の取り扱いが特殊なため、評価上も個別検討が必要になる場合があります。

• 契約期間：30年以上
• 利用目的：居住用・事業用いずれも可
• 特徴：期間満了時に地主が建物を買い取ることを契約時に約束する

【補足】一時使用目的借地権の制度もあり

定期借地権とは異なりますが、類似の制度として、一時使用目的借地権というものが存在します。

• 契約期間：特に制限なし
• 利用目的：一時使用の目的のため
• 特徴：他の借地権と比べて短期間の利用が可能

建設現場や一時的な興行場など、一時的な事業をする際に必要となる臨時的な設備を所有することを目的とするために設定する借地権です。

一時使用目的といえるかどうかについては、利用目的・契約期間・建物の種類や構造などから判断します。

一時使用目的の借地権は、地上権に準ずる権利と評価することが相当であるかどうかにより、評価方法が異なります。

定期借地権（借地権側）の相続税評価額の計算方法

定期借地権（借地権を持つ側）の相続税評価額は、財産評価基本通達27の2および国税庁の定める評価通達に基づいて計算します。

財産評価基本通達とは、国税庁が定めた相続税の財産評価ルールをまとめたものです。詳しくは以下の記事をご参照ください。

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財産評価基本通達とは？記載内容や総則6項の注意点を解説

定期借地権相続税評価額の計算式

定期借地権の価額は、原則として、課税時期（被相続人の死亡の日）において借地権者（借地人）に帰属する経済的利益およびその存続期間を基に評定した価額により評価します。

しかし、具体的な算定式は財産評価基本通達では明示されていないため、この方法で評価額を算出するには専門的な知識が必要です。

一方、定期借地権等の設定時と課税時期とで借地権者に帰属する経済的利益に変化がないなど、課税上弊害がない場合は、以下の簡便的な計算方法により評価額を計算できます（財産評価基本通達27-2）。

Aの「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」とは、次の金額の合計額です（財産評価基本通達27-3）。

• 権利金等の金額
• 保証金等の運用益の金額
• 差額地代の金額

課税上の弊害がない場合には、この簡便的な計算方法によって評価額を算出することがあります。簡便的な計算方法ではあるものの、正確な評価額を算出するには専門知識が必要となるため、税理士へ相談することをおすすめします。

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一時使用目的借地権の相続税評価額の計算方法

一時使用目的借地権の相続税評価額は、通常の借地権とは異なる方法で算出します。

一時使用目的の借地権は、地上権に準ずる権利と評価することが相当かどうかによって、評価方法が異なります。

「賃借権の登記がされている」「設定の対価として権利金や一時金の支払いがある」「堅固な構築物の所有を目的としている」といった事情がある場合は、地上権に準ずる権利と評価されることが多いでしょう。

なお、実際には契約内容や地代水準、存続期間なども含め、個々の事情を総合的に勘案して判断されます。

一時使用目的借地権の相続税評価額は、次のとおりです。

「いずれか低い割合」とは、残存期間に応じた法定地上権割合（下表）と、路線価図に記載された借地権割合を比較し、低いほうを採用するという意味です。

法定地上権割合は、残存期間に応じて次のように定められています（相続税法第23条）。

貸宅地の相続税評価額の計算方法

底地権者（地主）が相続する底地の評価額は、底地に設定されている借地権の種類によって計算方法が異なります。

普通借地権が設定された貸宅地の計算式

普通借地権（一般の借地権）が設定された貸宅地の評価については、次の計算式が原則的に用いられます。

ただし、この式が使えるのは普通借地権の場合のみです。

財産評価基本通達25の(1)にいう「借地権」に定期借地権等は含まれないため、定期借地権が設定された貸宅地は同通達27-2を前提に、次項以降の方法で個別に算出します。

借地権割合とは、その地域の土地価格に占める借地権の価値の割合のことで、国税庁の「路線価図・評価倍率表」に記載されています。一般的には30～90%の範囲で設定されており、地域によって異なります。

なお、借地権割合や基準年利率・複利年金現価率は地域や時期によって異なるため、必ず課税時期時点の最新の公表資料で確認してください。

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一般定期借地権が設定された底地の計算式

借地権割合が80％や90%の地域の場合

一般定期借地権が設定された貸宅地については、A地域（借地権割合90%）・B地域（80%）の場合は、以下2つの計算方法で算出された金額の少ないほうが評価額となります。

• その宅地の自用地としての価額－定期借地権等の価額
• その宅地の自用地としての価額－その宅地の自用地としての価額×残存期間に応じた割合

「残存期間に応じた割合」とは、定期借地権等の残存期間に応じて次のとおり定められています。

借地権割合が30％～70％の地域の場合

一方、C～G地域（借地権割合70～30%）における、一般定期借地権が設定された貸宅地の評価額は、課税上弊害がない限り、次の計算式が用いられます。

「一般定期借地権に相当する価額」は、下記の方法により求めます。

基準年利率、複利年金現価率は、国税庁ホームページに掲載されている「財産評価関係 個別通達目次」で確認することが可能です。

借地権割合30～70％地域における底地割合は以下の通りです。

課税上弊害がある場合は、A地域（借地権割合90%）・B地域（80%）の場合の評価方法で評価します。例えば次のようなケースです。

• 一般定期借地権の借地権者と借地権設定者が、親族や同族法人等など特殊な関係にある場合
• 特殊な関係がなくても、税負担を回避する目的があったと判断される場合

事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の底地評価

事業用定期借地権等・建物譲渡特約付借地権が設定された底地は、借地権割合の地域区分にかかわらず、原則として「自用地価額－定期借地権等の価額」により評価します（一定の場合には残存期間に応じた割合による調整があります）。

なお、底地評価にあたり、これとは別に「地積規模の大きな宅地の評価」（財産評価基本通達20-2）による減額を適用できるケースもありますが、認められるとは限りません。一般的な取扱いとして、市街化調整区域内の宅地は原則として同評価の対象外です。

過去の裁決事例では、都市計画法34条12号の区域に所在する事業用定期借地権付きの土地（複合商業店舗の敷地）について、分譲開発が可能な区域であるとの主張が退けられ、適用が認められませんでした（国税不服審判所「令和6年3月6日裁決」）。

面積要件を満たす広い土地であっても、所在する区域の法的な区分によって結論が左右される点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例が利用できるのかを検討

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を大きく軽減できる制度です。定期借地権に関しては、以下のように整理できます。

借地権への適用

小規模宅地等の特例の対象となるのは、「宅地等」、つまり土地または土地の上に存する権利です（国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）。

借地権は「土地の上に存する権利」に該当するため、一定の要件を満たせば、借地権の評価額について小規模宅地等の特例を受けられる場合があります。また、地主が相続する底地についても、借地権等の目的となっている宅地等として特例の対象になることがあります。

定期借地権についても、権利の内容や利用状況などの要件を満たせば特例の対象となる可能性がありますが、適用の可否は契約内容や被相続人の利用状況などを踏まえて個別に判断されます。

なお、以下の減額割合や上限面積は、一般的な要件を満たした場合の目安です。実際に適用できるかどうかは個々の状況によって異なるため、申告前に税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

地代を支払わない使用貸借の場合は、借地権の評価額が原則としてゼロとなるため、小規模宅地等の特例の適用対象にはなりません。

借地権や定期借地権への特例の適用は、契約内容や利用状況などによって判断されます。上記は一般的な取扱いであり、実際に適用できるかどうかは個別の要件を確認する必要があります。

底地（貸付事業用宅地等）への適用

底地権者（地主）が相続する底地は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となる可能性があります。

この場合、200㎡までの部分について評価額を50%減額することが可能です。

ただし、貸付事業用宅地等には、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は原則として対象外となる制限があります（租税特別措置法第69条の4）。一方、被相続人または被相続人と生計を一にする親族が、相続開始前3年を超えて引き続き特定貸付事業（準事業を除く貸付事業）を行っていた場合は、この制限の対象外となることがあります。

詳細な要件や例外の有無については個別に確認が必要です。

また、特例を利用するためには、相続税の申告期限内に申告書を提出することが要件となる点にも注意しましょう。

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定期借地権の評価額を算出したら次にすること

相続税の計算を行う

定期借地権の相続税評価額を計算できたら、次は相続税全体の計算に進む必要があります。相続税は、すべての財産の評価額を合算したうえで、各種控除を差し引いてから計算します。

定期借地権の評価額は、その相続税計算の「財産評価」ステップのひとつに過ぎません。全体の流れを把握するためには、相続税計算の全体プロセスを理解することが重要です。

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相続税の申告や納付が必要なら期限内に

相続税額の計算を行った結果、相続税の申告や納付が必要となった場合には、期限内に管轄の税務署へ申告や納付を行いましょう。

相続税申告の期限は、相続の開始があったことを知った日（通常、被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内です。

期限内に、被相続人の最後の住所地を管轄している税務署へ申告書や必要書類の提出を行ってください。

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定期借地権の評価は専門家への相談もご検討ください

定期借地権が相続財産となっている場合には、専門家である税理士に相続税の計算に関する相談を行いましょう。

定期借地権の相続税評価は、複利年金現価率の取得・計算手順の正確な理解・小規模宅地等の特例の適用判断など、複数の専門的な判断が求められます。

計算を誤ると過大申告や過少申告につながる可能性もあるため、不安な場合は相続専門の税理士に計算方法に関する相談や依頼を行いましょう。

定期借地権の相続税評価についてよくある質問

財産評価基本通達27-2の簡便法を適用する場合には、算式上は評価額がゼロとなることがあります。

一般的には、敷地利用権に対応する持分を基礎として、財産評価基本通達27-2などに基づき定期借地権を評価します。実際の評価方法は、契約内容や持分割合など個別の事情によって異なる場合があります。

財産評価基本通達27-2の簡便法では、残存期間年数に応じた複利年金現価率を設定期間の複利年金現価率で除するため、期間の経過とともに評価額が逓減する仕組みです。