定期借地権の相続税評価とは？借地権・底地ごとの計算方法を解説

定期借地権が設定された土地を相続した場合、その相続税評価額はどのように計算するのでしょうか。

定期借地権には「借地権（土地を借りる権利）を相続した側」と「底地（土地を貸している側）を相続した側」という2つの立場があり、それぞれで評価方法が異なります。

また、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権や、一時使用目的の借地権など種類によっても計算の仕方が変わるため、混乱しやすいテーマのひとつです。

この記事では、定期借地権の種類ごとの相続税評価方法を整理したうえで、具体的な数値を用いた計算例もあわせて解説します。相続税申告を控えており「自分のケースではいくらになるのか」を把握したい方は、ぜひ参考にしてください。

定期借地権や相続税評価額の意味

定期借地権の相続税評価とは

定期借地権とは、あらかじめ契約期間が決まっており、期間満了後は更新されずに借地権が消滅する借地権をいいます。

通常の借地権（普通借地権）とは異なり、地主が土地を確実に取り戻せる点が特徴です。

相続税の申告では、被相続人（亡くなった方）が保有していたすべての財産を評価する必要があります。

定期借地権を保有していた場合（借地権者）や、定期借地権が設定された土地を所有していた場合（底地権者）も同様に、それぞれの財産価値を金額として評価しなければなりません。

この評価の基準となるのが「相続税評価額」です。相続税評価額とは何か、また財産ごとの計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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必要な確認｜どちらの立場で計算するのか

定期借地権に関する相続税評価を理解するうえで、まず「自分がどちらの立場にあるか」を確認することが重要です。

借地権者と底地権者（地主）では計算方法がまったく異なります。この記事では、それぞれの立場に応じた計算方法を分けて解説します。

定期借地権の種類と相続税評価上の位置づけ

定期借地権には、借地借家法に基づく以下の3種類があります。

種類によって契約期間や利用目的が異なり、相続税評価の方法も一部異なるので、それぞれの違いを理解しておきましょう。

（1）一般定期借地権

一般定期借地権は、長期にわたって土地利用権を持つ権利として、地域区分に応じて異なる評価方式で評価します。

• 契約期間：50年以上
• 利用目的：用途制限なし（居住用・事業用いずれも可）、実務上は住宅用で用いられる例も多い
• 特徴：期間満了時に建物を取り壊して土地を返還するのが原則

（2）事業用定期借地権等

事業用定期借地権等は、利用目的が限られるものの、契約期間が一般定期借地権よりも短くできる点に特徴があります。

• 契約期間：10年以上30年未満、または、30年以上50年未満
• 利用目的：専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするため、居住用は不可
• 特徴：コンビニや飲食店などの事業者が活用するケースが多い

（3）建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、期間満了時の建物の取り扱いが特殊なため、評価上も個別検討が必要になる場合があります。

• 契約期間：30年以上
• 利用目的：居住用・事業用いずれも可
• 特徴：期間満了時に地主が建物を買い取ることを契約時に約束する

【補足】一時使用目的借地権の制度もあり

定期借地権とは異なりますが、類似の制度として、一時使用目的借地権というものが存在します。

• 契約期間：特に制限なし
• 利用目的：一時使用の目的のため
• 特徴：他の借地権と比べて短期間の利用が可能

建設現場や一時的な興行場など、一時的な事業をする際に必要となる臨時的な設備を所有することを目的とするために設定する借地権です。

一時使用目的といえるかどうかについては、利用目的・契約期間・建物の種類や構造などから判断します。

一時使用目的の借地権は、地上権に準ずる権利と評価することが相当であるかどうかにより、評価方法が異なります。

定期借地権（借地権側）の相続税評価額の計算方法

定期借地権（借地権を持つ側）の相続税評価額は、財産評価基本通達27の2および国税庁の定める評価通達に基づいて計算します。

財産評価基本通達とは、国税庁が定めた相続税の財産評価ルールをまとめたものです。詳しくは以下の記事をご参照ください。

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定期借地権相続税評価額の計算式

定期借地権の価額は、原則として、課税時期（被相続人の死亡の日）において借地権者（借地人）に帰属する経済的利益およびその存続期間をベースとして算出した価額により評価を行います。

しかし、具体的な計算方法は財産評価基本通達では明示されてないため、この方法による場合には専門家に評価してもらわなければ算出が困難でしょう。

一方、定期借地権等の設定時と課税時期とで借地権者に帰属する経済的利益に変化がないなど、課税上弊害がない場合は、以下の簡易的な計算方法により、評価額を計算することができます（財産評価基本通達27-2）。

Aの「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」とは、次の金額の合計額です（財産評価基本通達27-3）。

• 権利金等の金額
• 保証金等の運用益の金額
• 差額地代の金額

実務では、多くのケースで上記の簡便的な計算方法により評価額が算出されます。

簡便的な計算方法ではあるものの、正確な金額の算出には専門知識が必要となってくるので、専門家である税理士に相談することをおすすめします。

一時使用目的借地権の相続税評価額の計算方法

一時使用目的借地権の相続税評価額については、算出方法が異なります。

一時使用目的の借地権はの評価方法は複数あり、地上権に準ずる権利と評価することが相当であるかどうかにより計算方法が分かれます。

賃借権の登記がされている、設定の対価として権利金や一時金の支払のある、堅固な構築物の所有を目的としているといった事情がある場合は、地上権に準ずる権利と評価されることが多いでしょう。

法定地上権割合とは、残存期間に応じて異なり、具体的な割合は以下の通りです。

貸宅地の相続税評価額の計算方法

底地権者（地主）が相続する底地の評価額は、底地に設定されている借地権の種類によって計算方法が異なります。

普通借地権が設定された貸宅地の計算式

普通借地権（一般の借地権）が設定された貸宅地の評価については、次の計算式が原則的に用いられます。

借地権割合とは、その地域の土地価格に占める借地権の価値の割合のことで、国税庁の「路線価図・評価倍率表」に記載されています。一般的には30〜90%の範囲で設定されており、都市部ほど高い傾向があります。

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一般定期借地権が設定された底地の計算式

借地権割合が80％や90%の地域の場合

一般定期借地権が設定された貸宅地については、A地域（借地権割合90%）・B地域（80%）の場合は、以下2つの計算方法で算出された金額の少ないほうが評価額となります。

• その宅地の自用地としての価額－定期借地権等の価額
• その宅地の自用地としての価額－その宅地の自用地としての価額×残存期間に応じた割合

「残存期間に応じた割合」とは、定期借地権等の残存期間に応じて次のとおり定められています。

借地権割合が30％～70％の地域の場合

一方、C～G地域（借地権割合70～30%）における、一般定期借地権が設定された貸宅地の評価額は、課税上弊害がない限り、次の計算式が用いられます。

「一般定期借地権に相当する価額」は、下記の方法により求めます。

基準年利率、複利年金現価率は、国税庁ホームページに掲載されている「財産評価関係 個別通達目次」で確認することが可能です。

借地権割合30～70％地域における底地割合は以下の通りです。

課税上弊害がある場合は、A地域（借地権割合90%）・B地域（80%）の場合の評価方法で評価します。

課税上弊害がある場合とは、次のようなケースです。

• 一般定期借地権の借地権者と借地権設定者が、親族や同族法人等など特殊な関係にある場合
• 特殊な関係がなくても、税負担を回避する目的があったと判断される場合

事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の底地評価

事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権が設定されている底地の評価は、借地権割合が80％または90%の地域の場合における一般定期借地権等が設定された貸宅地と同様の方法となります。

小規模宅地等の特例が利用できるのかを検討

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を大きく軽減できる制度です。定期借地権に関しては、以下のように整理できます。

借地権への適用

借地権者（土地を借りている側）が相続する定期借地権（賃借権・地上権等）に小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、権利の内容・評価対象（宅地等に該当するか）・被相続人等の使用状況などを踏まえた個別判断が必要です。

適用可否は個々の事情によって異なるため、税理士への相談が推奨されます。

※借地権者への適用は権利の内容・使用状況等によって個別に判断が必要です。機械的に上表の区分が当てはまるわけではなく、要件の確認が不可欠です。

底地（貸付事業用宅地等）への適用

底地権者（地主）が相続する底地は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となる可能性があります。

この場合、200㎡までの部分について評価額を50%減額することが可能です。

ただし、貸付事業用宅地等には相続開始前3年以内に新規に貸付けに供したものが除外される等の制限があります。

詳細な要件や例外の有無については個別に確認が必要です。

また、特例を利用するためには相続税の申告が欠かせない点にも注意しましょう。

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定期借地権の評価額を算出したら次にすること

相続税の計算を行う

定期借地権の相続税評価額を計算できたら、次は相続税全体の計算に進む必要があります。相続税は、すべての財産の評価額を合算したうえで、各種控除を差し引いてから計算します。

定期借地権の評価額は、その相続税計算の「財産評価」ステップのひとつに過ぎません。全体の流れを把握するためには、相続税計算の全体プロセスを理解することが重要です。

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相続税の申告や納付が必要なら期限内に

相続税額の計算を行った結果、相続税の申告や納付が必要となった場合には、期限内に管轄の税務署へ申告や納付を行いましょう。

相続税申告の期限は、相続の開始があったことを知った日（通常、被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内です。

期限内に、被相続人の最後の住所地を管轄している税務署へ申告書や必要書類の提出を行ってください。

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定期借地権の評価は専門家への相談もご検討ください

定期借地権が相続財産となっている場合には、専門家である税理士に相続税の計算に関する相談を行いましょう。

定期借地権の相続税評価は、複利年金現価率の取得・計算手順の正確な理解・小規模宅地等の特例の適用判断など、複数の専門的な判断が求められます。

計算を誤ると過大申告や過少申告につながる可能性もあるため、不安な場合は相続専門の税理士に計算方法に関する相談や依頼を行いましょう。