借地権割合とは？路線価図での調べ方と相続税評価への使い方

借地権割合とは、土地の評価額全体のうち、借地権の価値が占める割合のことです。

借地権者が亡くなり借地権を相続する場合には、借地権割合が借地権の財産的な価値を算出する際の要素となります。

借地権割合が高いほど、借地権の財産的価値が高くなるので、相続税額も高額になりやすいのです。

ただし、借地権の財産的価値については借地権割合以外にも様々な要素をもとに算出する必要があるので、計算が複雑になるケースもあります。

本記事では、借地権割合の意味や確認するための方法、借地権の相続財産としても価値を計算するための方法などを解説しています。

借地権を相続した場合の相続税額が気になる方は、ぜひ一度ご覧ください。

借地権割合とは何か？基本をわかりやすく解説

そもそも借地権とは

「借地権（しゃくちけん）」とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。土地の所有者（地主）から土地を借り、その上に家や建物を建てている状態がこれにあたります。

土地を「持っている側」と「借りている側」では、それぞれに財産としての価値が生まれます。

• 借地権者（土地を借りている人）：建物を建てて利用できる権利＝「借地権」
• 土地所有者（地主）：貸している土地そのもの＝「底地（そこち）」

借地権は土地の所有権よりも制限された権利ですが、「敷地の固定資産税や都市計画税がかからない」「所有権付きの土地よりも安く購入できる可能性が高い」といったメリットがあります。

相続が発生したとき、この「借地権」も財産として相続税の対象となるのです。

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の評価額全体のうち、借地権の価値が占める割合のことです。

たとえば、ある土地の評価額が1億円で借地権割合が70%であれば、借地権の評価額は7,000万円、底地の評価額は3,000万円ということになります。

この割合は土地の場所ごとに国税庁が定めており、都市部ほど高く（70〜90%）、郊外や農村部ほど低く（30〜40%）なる傾向があります。

借地権割合は、相続税を計算するうえで「その土地における借地権の価値の強さ」を示す数値です。相続税評価額は、この割合を使って算出します。

「自用地」との違い

自用地（じようち）とは、土地の所有者が自分で使っている土地のことです。借地権のような権利関係が一切ない、いわゆる「更地（さらち）」に近い状態を指します。

自用地の評価額をベースにして、借地権割合を掛け合わせることで借地権の評価額が計算されるのです。

詳しい計算方法は後述します。

借地権割合を路線価図で確認する方法

路線価図のアルファベット記号の意味

国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」を見ると、道路に数字とアルファベットが記されています。このアルファベットこそが借地権割合を示す記号です。

たとえば路線価図に「300C」と記されていれば、「路線価が1㎡あたり30万円、借地権割合が70%」という意味になります。

路線価図の実際の読み方

路線価図は国税庁の「財産評価基準書」（路線価図・評価倍率表）のウェブサイトで無料で確認できます。手順は以下のとおりです。

1. 国税庁の路線価サイトにアクセスする
2. 対象土地の都道府県・市区町村を選択する
3. 地図上で対象の道路を探し、記載されている数字とアルファベットを確認する

以下の図を参考に、路線価サイトにおいて被相続人が亡くなった年を選択し、相続した土地の都道府県・市区町村を選択してください。

地域を選択後に、路線図を選択します。

選択した地域の市町村が出てくるので、路線価を調べたい地域を選択してください。

さらに細かい選択が可能となります。

上記の画面でさらに選択すると、路線価図が表示されます。

路線価や借地権割合の確認を行いましょう。

関連記事

相続税の路線価とは？調べ方と計算方法を解説【土地の評価額・補正まで】

路線価のない土地（倍率地域）の場合

山間部や農村部など、路線価が設定されていない「倍率地域」の土地については、路線価図ではなく「評価倍率表」を使って自用地評価額を算定します。

「評価倍率表」は路線価図と同様に、国税庁の「財産評価基準書」（路線価図・評価倍率表）のウェブサイトで確認することが可能です。

路線価図の場合と同様に、被相続人が亡くなった年度の「評価倍率表」を地域を選択して確認しましょう。

倍率地域でも借地権割合が定められている地域ではその割合を用いますが、借地権割合の表示がない場合などは、権利金・地代の実態や慣行等を踏まえた個別判断が必要になることがあります。

路線価地域とは計算方法が異なる点にも注意が必要です。

借地権割合を使った相続税評価額の計算方法

借地権の評価額の計算式

借地権の相続税評価額は、次の計算式で求めます。

自用地としての評価額は、路線価方式の場合は「路線価×地積×各種補正率等」により算定します（奥行価格補正・不整形地補正・間口狭小補正・側方路線影響加算など、土地の形状や状況に応じた補正が必要です）。

倍率地域では倍率方式により算定します。

本記事の計算例では、補正のない標準的な土地を前提として「路線価×地積」を自用地評価額として使用しています。

具体的な計算例

以下のような条件をもとに、借地権の相続税評価額を計算します。

• 自用地評価額：30万円 × 100㎡ ＝ 3,000万円（補正なしの場合）
• 借地権評価額：3,000万円 × 70% ＝ 2,100万円

この2,100万円が相続税の課税対象となる借地権の評価額です。

底地（貸宅地）の評価額の計算式

地主（土地所有者）側の相続では、貸している土地＝「底地（貸宅地）」の評価額を計算します。

底地は借地権が設定されている分、自由に使えないため、自用地よりも評価額が低くなるのです。

自用地としての評価額は、路線価方式であれば補正後の額、倍率地域では倍率方式で算定した額を用います。

具体的な計算例（上記と同じ条件）

以下のような条件をもとに、底地の相続税評価額を計算します。

• 底地評価額：3,000万円 × （1 － 70%） ＝ 3,000万円 × 30% ＝ 900万円

自用地評価額3,000万円の土地でも、借地権が設定されていると底地の評価は900万円まで下がることがわかります。

借地権・底地・自用地の評価額の関係を整理

混同しやすい3つの概念を表にまとめます。

関連記事

土地の相続税はいくら？評価額の計算方法や節税になる制度を解説

貸家建付地・借家権割合との違い

借地権に似た概念として「貸家建付地（かしやたてつけち）」があります。これは土地の所有者が建物を建てて他人に賃貸している場合の、その土地の評価方法です。

• 借地権：他人の土地を借りて自分が建物を建てている（土地を借りる権利）
• 貸家建付地：自分の土地に建物を建てて他人に貸している（土地の所有者側の評価）

貸家建付地の評価額には「借家権割合（原則30%）」と「賃貸割合」が別途影響します。

賃貸割合とは賃貸している部分の床面積の割合のことです。

たとえば、同じ床面積の部屋が10室あるアパートで、7室が貸し出されており、残り3室が空室の場合、賃貸割合は70%となります。

借地権割合とは別の概念ですので混同しないよう注意が必要です。

定期借地権・使用貸借は評価方法が異なる

一般的な借地権（普通借地権）のほかに、定期借地権（契約更新のない一定期間の借地契約）や使用貸借（地代を払わずに無償で借りている土地）では、評価方法が異なります。

定期借地権は、一般定期借地権・事業用定期借地権等の類型や、残存期間・権利金・地代の水準等によって評価が変わります。

普通借地権のように借地権割合を機械的に当てはめない場合があるため、通達・個別事情に基づく検討が必要です。

使用貸借は、相続税評価上、原則として借地権としての価額を付さず（使用貸借の評価は原則0）、土地は地主側で自用地として評価するのが基本です。

ただし、契約内容や対価の実態によっては個別判断となる場合があります。

借地権の相続に関する注意点

借地権割合が高いほど相続税評価額も高くなる

借地権割合が高い地域（都市部など）では、借地権の評価額も相応に高くなります。

結果として相続税の課税対象となる財産が増え、相続税額も増加する傾向があるのです。

一方で底地（地主側）の評価額は、借地権割合が高いほど低くなります。「地主側の相続では税負担が軽くなりやすい」という関係も成立します。

賃借人側としては、長期にわたって借り続けたい場合には借地権割合が低いほうが良いといえるでしょう。

もっとも、売却を考えている場合には、借地権の価値が高くなることから、借地権割合は高いほうが良いということになります。

借地権割合は相続税以外にも影響あり

借地権割合は、相続税額を計算する場面以外にも影響があります。

具体的には、「借地権を売却する際の価格決定」「地代や更新料を決める」といった場面で、借地権割合が金額算出の要素となるのです。

小規模宅地等の特例を使うと相続税を抑えられる

相続した借地権付き土地が、被相続人（亡くなった方）の自宅の敷地として使われていた場合など、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が適用できることがあります。

この特例を使うと、相続税評価額を大きく減額できる場合があります。

借地権も一定の要件を満たせば対象となりますので、要件を満たしているかどうかの確認を行いましょう。

特例を利用する場合には、申告書の提出が欠かせない点に注意してください。

関連記事

小規模宅地等の特例の要件をわかりやすく解説。計算方法や注意点もわかる

借地権の相続には地主の承諾は不要

借地権は相続により包括承継されるため、原則として地主の承諾なく承継されます。

地主から名義書換料等を求められることがありますが、相続による承継では原則として支払義務はありません。
ただし、地主との関係維持や実務上の円滑な対応のため、事前に連絡しておくことが一般的です。

一方、借地権を売却や贈与などにより他人へ譲渡する場合には、地主の承諾が必要となります。

土地評価の計算は専門家への相談も検討を

相続財産に借地権がある場合には、専門家である税理士に計算方法に関して相談することをおすすめします。

借地権割合を使った計算の基本的な考え方はシンプルですが、実際の相続税申告では、路線価の補正（不整形地・奥行補正など）や特例の適用可否の判断が絡んでくるため、計算が複雑になることがほとんどです。

特に以下のようなケースでは、税理士などの専門家への相談が有効となるでしょう。

• 対象地が広い・形が複雑・複数の路線に面している
• 定期借地権や使用貸借など通常と異なる権利形態である
• 小規模宅地等の特例の適用可否に迷っている
• 借地権と底地を同時に相続するケース（「借地権・底地の併合」の評価が必要な場合）

まとめ｜借地権割合の基本ポイント

• 借地権割合とは、土地評価額全体に占める借地権の割合で、国税庁が地域ごとに設定している
• 路線価図のA〜Gのアルファベットがそれぞれ90%〜30%の借地権割合に対応している
• 借地権の評価額は「自用地評価額×借地権割合」、底地の評価額は「自用地評価額×（1－借地権割合）」で計算する（自用地評価額は路線価方式なら各種補正等が必要）
• 都市部など借地権割合が高い地域では借地権の評価額が高くなり、相続税負担も大きくなりやすい
• 一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」により大幅な節税が可能なケースもある

借地権付きの土地・建物を相続した場合、評価額の計算は複雑になりがちです。

相続税の申告期限（相続開始を知った日から10か月以内）を念頭に置き、早めに専門家へ相談されることをおすすめします。