借地権の相続税評価額はいくら？計算方法や注意点を解説

親が地主から土地を借りて家を建てていた場合、その「借地権」も相続財産のひとつです。

借地権には相続税がかかりますが、計算方法については借地権の種類や、権利金の支払いの有無、地代の金額などにより異なります。

この記事では、借地権の相続税評価額の計算方法を、借地権割合の調べ方や具体的な計算例を交えながらわかりやすく解説します。

普通借地権・定期借地権・使用貸借の違いについても整理していますので、ご自身の状況に照らし合わせながらお読みください。

借地権は相続税の課税対象｜種類を紹介

借地権とは

借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てるために使う「土地の利用権」のことです。土地そのものを所有しているわけではありませんが、その土地を使える権利には経済的な価値があります。

たとえば、親が地主（土地の所有者）に地代を払いながら土地を借り、そこに自宅を建てて住んでいた場合、親が持っていたのは「借地権」という財産です。

借地権は相続税の課税対象になる

借地権は、土地の所有権と同様に相続財産として扱われ、相続税の課税対象になります。土地そのものを持っていなくても、土地を利用できる権利に価値があるためです。

相続が発生した場合、借地権の評価額を正しく計算して、相続税申告に含める必要があります。

借地権の主な種類

借地権にはいくつかの種類があり、種類によって相続税評価の方法が異なります。まず自分の状況がどれに当てはまるか確認しましょう。

「地代を払っているかどうか」が大きな判断ポイントのひとつです。

ただし、地代がない場合でも直ちに使用貸借と決まるわけではなく、契約内容や当事者間の負担関係、合意内容などによっては賃貸借（借地権）と判断されることがあります。

相続税評価上は、使用貸借であれば借地権は原則として評価しません（ゼロ）が、該当性の確認が必要です。

ご自身の状況が使用貸借に当たるかどうか不明な場合は、相続に強い弁護士や税理士に確認することをおすすめします。

借地権の相続税評価額の計算方法

相続税評価額の基本的な考え方

相続税評価額とは、相続税を計算するための財産の価値のことで、国税庁が定めたルールに基づいて算出します。

不動産の場合、実際の売買価格（時価）ではなく、路線価などをもとにした独自の評価方法を使います。

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借地権の相続税評価額の計算式｜自用地評価額と借地権割合

借地権（普通借地権）の相続税評価額は、次の計算式で求めます。

• 自用地評価額：その土地を自分で所有して使っていると仮定した場合の評価額（路線価 × 面積などで計算）
• 借地権割合：土地の価値のうち借地権が占める割合（国税庁が地域ごとに設定）

シンプルな式ですが、「自用地評価額」と「借地権割合」それぞれの求め方を正しく把握することが重要です。以下で詳しく説明します。

自用地評価額の計算方法

自用地評価額の計算方法には、土地の所在地によって「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価や評価倍率は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」で確認可能であり、路線価は全国の主要な道路に面した土地に設定されています。

郊外や農村部など路線価が設定されていない地域では、倍率方式によるため評価倍率を利用しましょう。

固定資産税評価額は、毎年4月ころに市区町村役場から送付される「固定資産税課税明細書」を見るのが手っ取り早いです。

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借地権割合の調べ方

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の評価額全体（自用地評価額）のうち、借地権が占める割合のことです。

国税庁が地域ごとに設定しており、一般的に30%〜90%の範囲で設定されています。

都市部ほど借地権割合が高くなる傾向があります。

たとえば、借地権割合が60%の地域であれば、自用地評価額3,000万円の土地の借地権評価額は「3,000万円 × 60% ＝ 1,800万円」となります。

路線価図・評価倍率表での確認方法

借地権割合は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

路線価図で確認する場合 路線価図には、路線価の数字とともにアルファベット（A〜G）が記載されています。このアルファベットが借地権割合を示しています。

路線価図上の単位は千円であるため、たとえば路線価図に「300D」と書かれていれば、路線価が1㎡あたり300,000円、借地権割合が60%（D）であることを示しています。

なお、表示方法は地域によって異なる場合があります。市区町村・地番をもとに検索できます。

普通借地権の相続税評価方法

普通借地権の原則的な評価方法

普通借地権では、権利金の授受があるケースが一般的であり、その場合は原則的な借地権評価を行います。

評価方法は前述の基本計算式のとおりです。

借地権上の建物を賃貸している場合の評価方法

普通借地権の対象となっている土地に建物が建てられ、その建物が賃貸物件として利用されている場合は、貸家建付借地権として評価されます。

貸家建付借地権の評価方法は以下の通りです。

借家権割合は全国一律30％であり、賃貸割合とは賃貸している部分の床面積の割合のことです。

たとえば、同じ床面積の部屋が10室あるアパートで、7室が貸し出されており、残り3室が空室の場合、賃貸割合は70%となります。

権利金の支払いがない普通借地権の評価方法

普通借地権の設定を行った際に権利金が支払われていない場合は、地代の金額により評価方法が以下のように異なります。

地代の計算方法については、それぞれ以下の通りです。

• 固定資産税等：底地権者（賃貸人）が支払う、土地にかかる固定資産税・都市計画税
• 実際の地代：相続開始時に実際に支払っている1年間の地代
• 通常の地代：「過去3年間の自用地評価額の平均値✕（1－借地権割合）✕6％」
• 相当の地代：「過去3年間の自用地評価額の平均値✕6％」

その他の借地権の相続税評価方法

定期借地権の評価

定期借地権は、契約期間が満了すると更新されずに終了する借地権です。

契約残存期間が短くなるほど権利の価値が下がるため、評価方法が普通借地権と異なります。

定期借地権の評価は、定期借地権の類型（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権など）や契約内容（権利金の有無、地代水準、残存期間等）により算定方法が異なり、残存期間だけで一律に決まるものではありません。

国税庁の財産評価基本通達等に基づき個別に算定します。

一時使用目的の借地権の評価

土地に一時的に建物を建てて利用したい場合の借地権です。目的の期間が経過すれば、原則として更新されずに契約は終了となります。

一時使用目的の借地権は、地上権に準ずる権利と評価することが相当であるかどうかにより、評価方法が異なります。

賃借権の登記がされている、設定の対価として権利金や一時金の支払のある、堅固な構築物の所有を目的としているといった事情がある場合は、地上権に準ずる権利と評価されることが多いでしょう。

法定地上権割合とは、残存期間に応じて異なり、具体的な割合は以下の通りです。

使用貸借（無償使用）の評価

親族間で地代を払わず土地を無償で借りている「使用貸借」の場合、借地権の評価額は原則としてゼロです。

使用貸借は借地借家法の適用対象外となり、民法の規律に従います。

使用貸借では借地借家法による強力な保護が受けられず、返還時期は契約の目的・期間・当事者の合意等により左右されます。

財産的価値が認められないことから、相続税評価上は借地権としての評価額はゼロとなります。

この場合、土地は「自用地評価額」のままで評価され、借地権の控除は受けられません。

なお、地代がない場合でも直ちに使用貸借と確定するわけではなく、契約内容や負担関係等により賃貸借（借地）と判断されることがあります。

ご自身の状況が使用貸借に当たるかどうか不明な場合は、相続に強い弁護士や税理士に確認することをおすすめします。

借地権の相続税評価額の具体的な計算例

実際の数字を使って、借地権の相続税評価額を計算してみましょう。

計算例（1）路線価方式の場合

前提条件

• 土地の面積：150㎡
• 路線価：400,000円/㎡（路線価図に「400C」と記載）
• 借地権割合：C＝70%
• 補正なし

計算手順

1. 自用地評価額を計算する
   自用地評価額 ＝ 400,000円 × 150㎡ ＝ 6,000万円
2. 借地権の相続税評価額を計算する
   借地権評価額 ＝ 6,000万円 × 70% ＝ 4,200万円

この場合、借地権の相続税評価額は4,200万円となります。

計算例（2）借地権割合が低い地域の場合

前提条件

• 土地の面積：200㎡
• 路線価：150,000円/㎡（路線価図に「150F」と記載）
• 借地権割合：F＝40%
• 補正なし

計算手順

1. 自用地評価額を計算する
   自用地評価額 ＝ 150,000円 × 200㎡ ＝ 3,000万円
2. 借地権の相続税評価額を計算する
   借地権評価額 ＝ 3,000万円 × 40% ＝ 1,200万円

この場合、借地権の相続税評価額は1,200万円となります。

借地権の相続税額はいくらになるのか

相続税評価額と相続税額は別物

借地権の相続税評価額が計算できたとしても、それがそのまま相続税の納税額になるわけではありません。

相続税額は、すべての相続財産の評価額を合計したうえで、基礎控除や各種控除を差し引いた課税遺産総額に税率をかけて計算します。

借地権の評価額は、あくまでも相続財産全体の一部です。

相続税額の計算の流れ（概要）

相続税額の計算は、大きく次のような流れで行います。

1. 相続財産（借地権・預貯金・不動産など）をすべて洗い出す
2. 各財産の相続税評価額を計算する
3. 正味の遺産額（評価額の合計から借金などを引いた額）から基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を差し引く
4. 課税遺産総額を法定相続分で按分し、税率を適用して相続税総額を計算する
5. 各相続人の取得割合に応じて税額を按分する

相続税の計算方法の全体像については、以下の記事で詳しく解説しています。

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借地権相続における注意点

小規模宅地等の特例が使える場合がある

借地権が小規模宅地等の特例の対象となる場合があります。

適用要件を満たし、かつ限度面積の範囲内であれば評価減（例：特定居住用宅地等の場合は80%減額）を受けられるため、相続税を大幅に抑えられる可能性があるのです。

主な適用要件（特定居住用宅地等の場合）

• 亡くなった方が住んでいた自宅の敷地に借地権が設定されていること
• 配偶者が相続する場合、または一定の要件を満たす同居親族が相続する場合 など
• 限度面積：330㎡まで
• 相続税額がゼロになる場合でも相続税の申告書を提出すること

ただし、取得者・居住継続要件・申告要件など、適用できるかどうかは相続の状況によって異なります。

詳細な要件や手続きについては、専門家に確認することを強くおすすめします。

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借地権を相続したのなら地主に連絡を

借地権を相続した場合、地主に対して相続した旨を通知し、契約書の名義変更を行いましょう。

借地権は相続により包括承継されるため、原則として地主の承諾なく承継されます。

ただし、契約上の届出義務・名義変更手続、登記等の対抗要件の問題、名義書換料の請求といった実務上の慣行も別途生じ得ます。

トラブルを避けるためにも地主に連絡しておくことが一般的です。

また、地代の支払い義務や契約内容の確認なども、相続後の対応として早めに行いましょう。

建物の相続登記が必要｜義務あり

借地権を相続した場合は、借地権上の建物の登記について相続登記を行い、登記名義人を変更しましょう。

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

また、相続登記が義務化される前に相続が発生したケースでも、相続登記を完了していない不動産については、登記が義務化されているのです。

相続登記申請の期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内となります。

正当な理由がないにもかかわらず相続登記を放置すると、10万円以下の過料が科されるおそれがあるので、相続発生後はなるべく早期に相続登記を行いましょう。

相続登記を行う際には、相続税とは別に登録免許税が課される点に注意してください。

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相続税申告の期限に注意

相続税の申告・納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

被相続人の最後の住所地を管轄している税務署に、申告書や必要書類を提出しましょう。

借地権の評価は複雑なケースもあるため、早めに税理士や弁護士に相談することをおすすめします。

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借地権と貸宅地の評価はセット

借地権の相続が発生するとき、その土地の所有者（地主）側にも「貸宅地（底地）」という財産があります。借地権と貸宅地は表裏の関係にあり、評価の仕組みを整理しておくことが重要です。

たとえば借地権割合が70%の場合、借地人が70%、地主が残り30%の割合で評価額を分け合うイメージです。借地権評価額と貸宅地評価額を合計すると、自用地評価額（100%）になります。

まとめ｜借地権の相続税評価額計算は税理士に相談

借地権の相続税評価額について、重要なポイントを整理します。

• 借地権は相続税の課税対象となる財産で、相続税申告に含める必要がある
• 評価額の基本計算式は「自用地評価額 × 借地権割合」
• 借地権割合は国税庁の路線価図または評価倍率表・借地権割合表等で確認できる（A〜Gの記号で30%〜90%）
• 使用貸借（無償使用）の場合は借地権の評価額は原則ゼロ（ただし使用貸借への該当性の確認が必要）
• 定期借地権は類型・契約内容・残存期間等に応じた個別の評価方法が適用される
• 借地権の評価額がそのまま相続税額になるわけではなく、全体の財産と控除額をもとに税額が計算される
• 一定の要件・限度面積を満たせば小規模宅地等の特例で評価減（特定居住用宅地等の場合は80%）を受けられる場合がある

借地権の評価は、土地の種類や借地権の内容によって複雑になるケースも多く、誤った計算をすると過少申告や払いすぎにつながります。

計算方法に不安な点がある場合は、相続税問題を主に取り扱っている税理士に相談することを検討してください。