相続時精算課税と住宅取得等資金贈与は併用できる｜メリットと併用の流れも解説

相続時精算課税制度と住宅取得等資金贈与の非課税制度は併用することができます。

2つの制度を併用すると、一定の要件を満たす場合、子どもや孫が住宅を取得するための資金について、贈与時に最大3,610万円まで贈与税がかからないことがあります。

子どもや孫に資金援助したい方にとっては非常に頼もしい制度ですが、それぞれの制度には利用するための条件や、知っておきたい注意点が存在します。

この記事では、相続時精算課税制度と住宅取得等資金贈与の非課税制度を併用して資金贈与すべきケースや、それぞれの制度の利用条件・利用における注意点を解説します。

相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の非課税制度は併用できる

併用すると贈与時に最大3,610万円まで贈与税がかからない

相続時精算課税制度と住宅取得等資金贈与の非課税制度は併用できます。

たとえば、両制度の要件を満たし、同一年中に1人の贈与者からのみ省エネ等住宅の取得資金の贈与を受け、相続時精算課税の特別控除を過去に利用していない場合は、贈与時に3,610万円まで贈与税がかかりません。

3,610万円の内訳は、以下のとおりです。

ただし、このうち相続時精算課税制度の特別控除2,500万円を適用した部分は、贈与者が亡くなったときに相続税の課税価格へ加算されます。したがって、3,610万円の全額が、相続税まで含めて非課税になるわけではありません。

また、どちらの制度にも利用要件があります。それぞれの制度の詳しい概要と利用要件を見ていきましょう。

相続時精算課税制度とは

相続時精算課税制度の非課税枠

相続時精算課税制度とは、原則として、毎年110万円の基礎控除と、贈与者ごとに累計2,500万円の特別控除を利用できる制度です。

2024年1月1日以降の贈与については、年110万円の基礎控除の範囲内であれば、贈与税がかからず、贈与者が亡くなったときも原則として相続税の課税価格に加算されません。

一方、年110万円の基礎控除を超えた部分は、2,500万円の特別控除によって贈与時の贈与税がかからなくても、贈与者が亡くなったときに、原則として贈与時の価額で相続税の課税価格に加算されます。年110万円の基礎控除と2,500万円の特別控除を超えた部分には一律20％の贈与税がかかり、納めた贈与税は将来の相続税額から控除されます。

相続時精算課税制度の利用条件

相続時精算課税制度を利用できるのは、原則として、贈与をした年の1月1日時点で60歳以上の父母や祖父母から、同日時点で18歳以上の子どもや孫などに贈与する場合です。

ただし、住宅取得等資金を贈与する場合は、住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するかどうかにかかわらず、一定の条件を満たせば、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税制度を選択できます。

これは、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」によるものです。

住宅取得等資金贈与の非課税制度と併用する場合は、非課税枠を超える住宅取得等資金があるときに、その超えた部分について相続時精算課税制度を適用できます。

ただし、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」を適用できるのは、令和8年12月31日までの贈与に限ります。

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住宅取得等資金贈与の非課税制度とは

住宅取得等資金贈与の非課税枠

住宅取得等資金贈与の非課税制度とは、直系尊属（父母や祖父母）から住宅取得等の資金を贈与する場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

具体的に非課税になる贈与額は以下のとおりです。

省エネ等住宅とは、一定の断熱性能や省エネルギー性能を満たす住宅のことをいい、具体的には以下のいずれかを満たすことなど、要件があります。（2024年1月1日以降）

なお、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅または2024年6月30日までに建築された住宅については、旧基準（断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）が適用可能です。

住宅取得等資金贈与の利用条件

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するためには、贈与者・受贈者と、取得する住宅にそれぞれ条件があります。

贈与者・受贈者の条件

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用できるのは、直系尊属（父母や祖父母）から、贈与を受けた年の1月1日の時点で18歳以上の子どもや孫に、「住宅を取得・新築・増改築するための資金」を贈与する場合です。

また、受贈者の贈与を受けた年の合計所得が2,000万円以下（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、1,000万円以下）でなければなりません。

過去に住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用したことがある場合、再度利用できるかどうかは、過去に適用を受けた年などによって異なります。

平成21年分から令和5年分までにこの非課税制度の適用を受けた人は、一定の場合を除き、令和6年分から令和8年分までの現行制度を利用できません。一方、現行制度ですでに非課税の適用を受けた金額がある場合は、1,000万円または500万円から既適用額を差し引いた残額が非課税限度額となります。

取得する住宅の条件

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てる必要があります。

また、原則として同日までにその住宅に入居しなければなりません。ただし、翌年3月15日までに入居できなくても、その後遅滞なく入居することが確実であると見込まれる場合には、必要書類を提出することで制度を利用できる場合があります。

その場合でも、原則として贈与を受けた翌年12月31日までに入居しなければ、特例の適用を受けられなくなり、修正申告と追加納税が必要です。

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【注意】制度利用は令和8年12月31日まで

現行制度の適用期限は、令和8年（2026年）12月31日です。

期限後に制度が延長されるか、内容が変更されるかは、今後の税制改正によって決まります。制度の利用を検討する際は、贈与を実行する前に最新の制度内容を確認してください。

相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の非課税制度を併用するメリット

相続時精算課税のみを使う場合より、相続税の課税価格への加算額を減らせる

相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の非課税制度を併用すると、相続時精算課税だけを利用する場合よりも、将来の相続税の課税価格に加算される金額を減らせます。

住宅取得等資金贈与の非課税制度を適用した金額は、原則として贈与者が亡くなったときの相続税の課税価格に加算されません。一方、相続時精算課税を適用した金額は、各年の年110万円の基礎控除を差し引いた残額が加算されます。

たとえば、省エネ等住宅の取得資金として2,000万円の贈与を受けた場合、全額に相続時精算課税を適用すると、他に贈与がないことを前提に、年110万円を差し引いた1,890万円が将来の相続税の課税価格に加算されます。

一方、1,000万円に住宅取得等資金贈与の非課税制度を適用し、残りの1,000万円に相続時精算課税を適用した場合、相続税の課税価格に加算されるのは、年110万円を差し引いた890万円です。

このように、併用によって相続税の課税価格への加算額を減らせるため、結果として相続税の負担を抑えられる可能性があります。ただし、実際に相続税が減るかどうかは、贈与者の相続財産や法定相続人の数などによって異なります。

60歳未満でも併用なら相続時精算課税を使える

相続時精算課税制度は、原則として、贈与をした年の1月1日時点で60歳以上の父母や祖父母からの贈与が対象です。

ただし、住宅取得等資金の贈与について一定の要件を満たす場合は、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できる特例があります。

そのため、住宅取得等資金贈与の非課税制度を適用した後も、贈与税の課税価格に算入される住宅取得等資金が残る場合には、60歳未満の父母や祖父母からの贈与でも、両制度を併用できます。

「住宅購入を支援したいものの、まだ60歳に達していない」という場合でも、一定の要件を満たせば両制度を併用できる点はメリットの一つです。

なお、この特例を利用できるのは、令和8年（2026年）12月31日までに住宅取得等資金の贈与を受けた場合です。

相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の非課税制度を併用する流れ

（1）贈与された資金を住宅取得等の対価に充てる

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、贈与された資金を住宅の新築・取得・増改築等の対価に直接充てる必要があります。

そのため、一般的には代金決済前に贈与を受け、その資金を取得代金等の支払いに充てます。すでに取得した住宅のローン返済資金として贈与を受けても、原則として住宅取得等資金には該当しません。

制度を利用できない場合は、相続時精算課税制度のみを利用する方法や、暦年課税による贈与などを検討することになります。

（2）贈与の翌年3月15日までに住宅取得等資金を使い切る

贈与を受けた翌年3月15日までに、贈与された資金の全額を住宅の取得や新築・増改築の対価に充てる必要があります。

使い残しがある場合、その分は非課税の対象外となります。

（3）贈与の翌年3月15日までに住宅に入居する

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するためには、原則として、贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した住宅に入居する必要があります。

工事の遅れなどにより同日までに入居できない場合でも、その後遅滞なく入居することが確実であると見込まれるときは、入居できない事情、入居予定時期、遅滞なく入居する旨などを記載した必要書類を提出することで、特例を適用できる場合があります。

ただし、原則として贈与を受けた翌年12月31日までに実際に入居していなければ、特例の適用を受けられなくなり、修正申告と追加納税が必要です。

（4）両制度を併用する場合は贈与税申告をする

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告書を提出する必要があります。

また、初めて相続時精算課税制度を選択する場合は、相続時精算課税選択届出書と一定の書類を提出します。60歳未満の贈与者に関する住宅取得等資金の特例を利用する場合は、その特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、相続時精算課税選択届出書などを添付します。

両制度の適用によって贈与税額が0円になる場合でも、住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するための贈与税申告は必要です。

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住宅取得等資金の贈与は税理士に相談

相続時精算課税制度と住宅取得等資金贈与の非課税制度は、上手く活用すれば節税対策の頼もしい味方になりますが、利用時にはそれぞれの利用条件や注意点をしっかり理解しておく必要があります。

もし計画通りに制度が適用できないと、多額の贈与税がかかってしまう可能性もあります。

税理士に相談すれば、必要な制度を正しく適用するのはもちろんのこと、相続まで踏まえた節税対策についてもサポートを受けられます。

税理士報酬が気になって、なかなか踏み出せないという方もいらっしゃるかもしれませんが、制度の適用に失敗してしまっては元も子もありません。

まずは一度、お気軽に税理士にご相談されることをおすすめします。