店舗併用住宅の相続税評価は大幅減額できる？特例の適用条件を解説

1階を事業用の店舗として利用していて、2階を居住用の生活スペースにしているような住宅を、「店舗併用住宅」といいます。

事業用や居住用の土地を相続した場合、一定の要件を満たせば、「小規模宅地等の特例」によって相続税評価額を大幅に下げられる可能性があります。

では、1つの建物が事業用であり、同時に居住用でもある店舗併用住宅ではどうなるのでしょうか。

店舗併用住宅では、事業用部分と居住用部分に分け、それぞれの区分について所定の要件を満たす場合に、小規模宅地等の特例を適用できます。

この記事では、店舗併用住宅における相続税評価額の求め方や、小規模宅地等の特例の適用について解説します。

店舗併用住宅の相続税評価

店舗併用住宅の相続税評価額

まず、小規模宅地等の特例を適用する前の、店舗併用住宅の相続税評価額についてです。相続税評価額とは、相続した財産の「相続税法上の時価」のことで、相続税を計算するときに使用します。

また、住宅のような不動産を相続したときは、土地と建物の相続税評価額を別々に算出します。

相続税評価額の基本的な考え方や調べ方については、『相続税評価額とは？土地や建物ごとの計算方法・調べ方と固定資産税評価額との違い』をご覧ください。

土地の相続税評価額

相続した土地の相続税評価額を求める方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価という、道路に面した土地1㎡あたりの標準価額が設定されている地域は路線価方式を用い、設定されていない地域は倍率方式を使います。

路線価方式では、路線価を土地の形状や接道状況などに応じた各種補正率で補正した後、その金額に土地の面積を乗じて相続税評価額を算出します。各種補正が不要な標準的な土地であれば、「路線価×土地の面積」で簡略的に計算できます。

倍率方式では、「土地の固定資産税評価額×評価倍率」で土地の相続税評価額を算出します。

各地域の路線価や評価倍率は、「国税庁｜路線価図・評価倍率表」で該当地域を選択すると確認できます。

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建物の相続税評価額

次に、土地に建っている建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額×1.0」という計算式で算出します。すなわち、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

なお、上記で解説した内容は、事業用の店舗の運営を自らが行っていた場合です。住宅の一部を誰かに貸し出していた場合の相続税評価額は、別の算出方法になるため注意してください。

相続した建物の一部、またはすべてを第三者に貸し出していた場合の計算方法は、関連記事『貸家の相続税評価方法｜計算式や空室、マンションについても解説』をお読みください。

小規模宅地等の特例の適用

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、土地を相続したときに一定の要件を満たせば、区分ごとに定められた限度面積まで、その土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

特例を適用できる土地は、被相続人が事業に使っていた「特定事業用宅地等」や、居住用の自宅などを指す「特定居住用宅地等」など、全部で4種類あります。

特例の適用を受けるには、相続税申告書に適用を受ける旨を記載し、計算の明細書などの必要書類を添付して提出します。

特例の対象となり得る宅地等を取得した相続人等が複数いる場合は、適用する宅地等の選択について全員が同意し、原則として申告期限までに遺産分割を終えていることが必要です。

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店舗併用住宅は事業用部分と居住用部分に分けて適用する

店舗併用住宅では、事業用部分と居住用部分に分け、各部分がそれぞれ所定の要件を満たす場合に、事業用部分には特定事業用宅地等、居住用部分には特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できます。

敷地全体が店舗部分と居住部分の共通敷地として一体的に使用されている場合は、建物の床面積のうち、店舗として事業用に使っている部分と居住用に使っている部分の割合に応じて、土地の面積を按分します。一方、事業専用の駐車場や居住専用の庭など、土地自体の利用区分を明確に分けられる場合は、相続開始直前の実際の利用状況に基づいて区分します。

そして、事業用と居住用に分けられた土地の評価額にそれぞれ小規模宅地等の特例を適用し、相続税評価額を減額します。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、相続開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、貸付事業以外の事業に使用していた宅地等のうち、一定の要件を満たすものです。

被相続人の事業に使用されていた宅地等を取得した親族は、申告期限までにその事業を引き継いで申告期限まで継続し、宅地等を保有する必要があります。

同一生計親族自身の事業に使用されていた宅地等については、その親族が相続開始の直前から申告期限まで事業を継続し、宅地等を保有することが必要です。

なお、相続開始前3年以内に新たに事業用となった宅地等は、一定の規模以上の事業に使用されていた場合などを除き、原則として対象になりません。

適用できる土地の面積は400㎡を上限とし、評価額の80%を減額できます。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、相続開始の直前まで、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が居住用に使用していた宅地等のうち、一定の要件を満たすものです。

適用要件は取得者によって異なり、配偶者が取得する場合には居住継続要件や保有継続要件はありません。

同居親族が取得する場合は、原則として申告期限まで居住と保有を継続する必要があります。いわゆる家なき子の要件を満たす親族が取得する場合は、申告期限までの保有など、別の要件を満たす必要があります。

適用できる土地の面積は330㎡を上限とし、評価額の80%を減額できます。

なお、特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を併用し、貸付事業用宅地等を選択しない場合は、それぞれの限度面積まで特例を適用できます。

仮に相続した店舗併用住宅の事業用部分に対応する土地が400㎡、居住用部分に対応する土地が300㎡であれば、所定の要件を満たすことで、合わせて700㎡に小規模宅地等の特例を適用できます。

貸付事業用宅地等も選択する場合は、所定の算式による限度面積の調整が必要です。

実際に小規模宅地等の特例の計算をしてみる

ここからは以下のモデルケースだと、小規模宅地等の特例を適用することでどのくらい土地の評価額を下げられるのか計算してみます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等ごとの相続税評価額を求める

まず、用途に応じて土地の面積を按分します。事業用、居住用ともに100㎡であるため、500㎡を半分に割って各宅地の面積は250㎡ずつとなります。

次に、250㎡ずつの土地の相続税評価額を求めます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等の、各相続税評価額が5,000万円であることがわかりました。

小規模宅地等の特例を適用する

求めた各相続税評価額に、小規模宅地等の特例を適用します。

このモデルケースでは、子どもが事業承継・事業継続・居住継続・保有継続などの適用要件を満たすことを前提としています。また、特定事業用宅地等の面積は250㎡で上限の400㎡以内、特定居住用宅地等の面積も250㎡で上限の330㎡以内であるため、土地全体に特例を適用できます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等は評価額の80%を減額できるため、

小規模宅地等の特例を適用したことで、特定事業用宅地等と特定居住用宅地等の、各相続税評価額が1,000万円に減額されました。合わせて2,000万円が、今回相続する店舗併用住宅の土地の相続税評価額になります。

計算が複雑になる場合は税理士に相談

上記のモデルケースは1階と2階で用途が分けられていたため、各宅地の面積が同じで計算も単純なもので済みました。しかし、同じ階を仕切り壁で区切っているケースなども、店舗併用住宅として特定事業用宅地等と特定居住用宅地等で分けて特例を適用できます。

用途ごとの面積が複雑だったり、土地の形がいびつな場合には、正確な数字を出すのが難しいでしょう。少しでも不安がある場合は相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、店舗併用住宅における相続税評価額の求め方と、小規模宅地等の特例について解説しました。

店舗併用住宅だと、その用途に応じて特定事業用宅地等と特定居住用宅地等に分けられ、それぞれに小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

一方、割合に応じて土地の面積を按分する必要があったりと、計算が複雑になることも珍しくありません。

もし相続税評価額の計算を間違えると、その後の相続税の計算も誤る可能性があります。本来納めるべき相続税額よりも多く納めてしまったり、反対に税額を少なく申告してしまったりすることも考えられます。

税額を少なく申告していた場合は、修正申告などによって不足する相続税を追加で納める必要があり、状況によっては過少申告加算税や延滞税が課されることもあります。

土地の相続税評価について悩みを抱えている方や、忙しい日々の中ご自身で相続税申告をするのが困難な方は、ぜひ一度相続税に強い税理士に相談してみてください。