不動産の相続税評価額とは？土地・建物の計算方法をわかりやすく解説

不動産の相続税を計算する際、その不動産をいくらとするかを示したものが「相続税評価額」です。

不動産の相続税評価額は購入した時の価格や相続発生時の市場価格とは異なり、例えば土地であれば路線価方式や倍率方式といった方法で計算します。

相続税評価額を正しく計算しなければ、相続税の計算にも影響が出ます。

そこでこの記事では、土地と建物それぞれの評価方法・計算手順を、具体的な数値例を交えてわかりやすく解説します。ぜひ最後までご確認ください。

※本記事の情報は2026年時点の税制をもとに作成しています。税法は改正される場合があるため、実際の申告にあたっては税理士などの専門家にご相談ください。

不動産の相続税評価額とは

相続税の計算時に不動産を「いくらとするか」の金額

不動産の相続税評価額とは、相続税を計算する際に、不動産をいくらとするかを示したものです。

不動産に限らず、相続財産の多くはその財産を購入した時の金額や時価から相続税を計算するわけではありません。

一定のルールに沿って「評価額」が算出され、それをもとに相続税を計算します。

不動産の場合、相続税評価額と時価の違いをまとめると次の通りです。

一般的に、相続税評価額は時価より低くなる傾向があります。ただし、乖離の程度は地域・個別事情によって大きく異なります。

不動産の相続税評価額は土地と建物で別々に計算する

不動産には土地と建物がありますが、不動産評価額はそれぞれ別々に計算します。そして、両者の相続税評価額を合計したものが、不動産の相続税評価額となります。

土地の相続税評価額を路線価方式で求めるか倍率方式で求めるかは、以下の方法で確認できます。

1. 「評価倍率表」を確認する
   国税庁「路線価図・評価倍率表」から、土地がある市区町村の「評価倍率表（一般の土地等用）」を開きます。
2. 「固定資産税評価額に乗ずる倍率」欄を見る
   該当する町名・地番を探し、倍率欄を確認します。
3. 記載内容で判定する
   「路線」と書かれている→ 路線価方式（路線価図を確認する）
   「1.1」などの数字が書かれている→ 倍率方式（その数字をかけて評価する）

土地の相続税評価額の計算方法（路線価方式）

路線価方式とは

路線価とは、国税庁が毎年公表する、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの評価額のことです。路線価方式では、この路線価に土地の面積をかけて評価額を算出します。

路線価方式の計算手順

（1）路線価を調べる

国税庁の「路線価図・評価倍率表」（路線価図）で、対象土地に接する道路の路線価を確認します。路線価図には、道路ごとに数字とアルファベットが記載されており、数字が1㎡あたりの価額（千円単位）を示しています。

アルファベットは借地権割合を示しており、人に貸している土地の相続税評価で用います。

（2）地積（土地の面積）を確認する

登記簿謄本（登記事項証明書）または固定資産税の課税明細書で確認できます。

路線価と地積を掛け合わせたものが、路線価方式での相続税評価額です。

なお、補正が必要な場合は（3）で解説するように、補正率も含めた計算をしましょう。

（3）必要な場合は補正率をかける

土地の形状・奥行き・間口の広さなどについて補正率をかけるべき要件に当てはまる場合は、基準の路線価に補正をかけます。

代表的な補正の種類は以下のとおりです。

補正率を用いるケースや具体的な数値については、関連記事『相続税の路線価とは？調べ方と計算方法を解説【土地の評価額・補正まで】』にて詳しく解説しています。

土地の相続税評価額の計算方法（倍率方式）

倍率方式とは

固定資産税評価額に、国税庁が定めた評価倍率をかけて相続税評価額を算出する方法です。

倍率方式の計算手順

（1）固定資産税評価額を確認する

毎年送られてくる固定資産税・都市計画税の課税明細書（または市区町村の固定資産課税台帳）で、固定資産評価額を確認できます。

（2）評価倍率を調べる

国税庁の「路線価図・評価倍率表」（評価倍率表）で、対象土地の所在地・地目（宅地・田・畑など）に対応する倍率を確認します。

固定資産評価額に評価倍率をかけたものが、土地の相続税評価額です。

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建物（家屋）の相続税評価額の計算方法

建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。補正や倍率を適用する必要がなく、計算自体はとてもシンプルです。

なお、建物の評価額は経年とともに下がる傾向にあり、固定資産税評価額は原則として3年ごとの評価替え（基準年度）で見直されます。

また、増改築等があると評価額が変わることがあります。

評価額を確認するときは、相続発生時点で適用される最新の固定資産税評価額を使うようにしましょう。

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不動産の相続税評価額に関するよくある疑問

ただし、2024年1月1日以後に相続または贈与により取得した居住用の区分所有財産（分譲マンション）の相続税評価については、区分所有補正率を用いて相続税評価がなされるようになりました。

築年数が新しい、階数が高い、敷地持分が小さいといった要素のあるマンションほど評価額が高くなります。

これは、戸建て住宅に比べてマンションの相続税評価額が市場価格と大きく乖離していたことへの対応です。

詳しくは関連記事『マンションの相続税はいくら？評価額の計算方法・新ルール・節税対策を解説』の中で解説しています。

これは、自用の土地や建物の相続税評価額から、一定の割合を引く計算がなされるためです。

人に貸している土地や建物の相続税評価額の計算式は、以下の通りです。

• 貸宅地の相続税評価額*
  ＝自用地の評価額×（1－借地権割合）
• 貸家建付地の相続税評価額
  ＝自用地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
• 有償で貸している一軒家の相続税評価額
  ＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）
• 賃貸アパート・マンションの相続税評価額
  ＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

*借地権の種類（普通借地権・定期借地権等）によっては評価方法が異なる場合もある

詳しくは、関連記事『土地の相続税はいくら？評価額の計算方法や節税になる制度を解説』の中で解説しています。

まとめ：不動産の相続税評価額の計算ポイント

不動産の相続税評価額は、相続税を計算する際の基準となる重要な金額です。

不動産は「土地」と「建物」で評価方法が異なり、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いて計算します。

特に土地は、路線価や倍率だけでなく、奥行き・形状・間口などによる補正が必要になるケースもあり、評価額が大きく変わることがあります。また、マンションや賃貸不動産には特有の評価ルールがあるため注意が必要です。

不動産の相続税評価は計算が複雑になりやすいため、不安がある場合は税理士などの専門家へ相談しながら進めると安心です。