住宅購入資金に贈与税はかかる？非課税にする方法や親からの贈与について解説

住宅を購入するとき、親や祖父母から資金援助を受けるケースは珍しくありません。しかし、住宅購入資金の贈与を受けた場合、原則として贈与税がかかります。

もっとも、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を利用すれば、一定の要件のもとで最大1,000万円まで贈与税が非課税になります。また、暦年贈与の基礎控除との併用も可能です。

ただし、適用には受贈者や住宅に関する要件があり、申告も必要です。さらに、住宅ローン控除や将来の相続に影響する場合もあります。

この記事では、住宅取得等資金贈与の非課税制度の概要や要件、申告手続き、利用する際の注意点についてわかりやすく解説します。

住宅購入時に親から贈与を受けると税金はいくらかかる？

住宅購入資金など、お金や財産を贈与する場合、基本的には暦年課税または相続時精算課税となり、いずれにしても一定額を超えると贈与税がかかります。

そこでまずは、暦年課税と相続時精算課税について押さえておきましょう。

なお、住宅購入資金として贈与を受ける場合、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」という特例を使えることがあります。

この点については本記事内で後ほど解説するので、合わせてご確認ください。

暦年課税で住宅購入資金を受け取る場合

暦年課税とは、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与額に対して贈与税を計算する制度です。特に手続きせず贈与をすると、基本的には暦年課税になります。

暦年課税では、年間110万円の基礎控除以内の贈与であれば、贈与税はかかりません。

一方、110万円を超える贈与を受けた場合は、超えた部分に対して贈与税が課税されます。

税率は特例税率か一般税率かにより異なります。

• 特例税率
  直系尊属（父母・祖父母）から18歳以上の子や孫への贈与に適用される、一般税率よりも税負担が軽い税率
• 一般税率
  特例税率の適用対象にならない贈与に適用される税率

相続前3～7年の贈与は相続税の対象になる

暦年課税で贈与した財産のうち、贈与者の死亡前3～7年に贈与されたものは、相続財産として相続税の対象になります。これを「生前贈与加算」と言います。

生前贈与加算の対象期間は従来、贈与者の死亡前3年でした。しかし、2027年1月1日以後、段階的に延長され、最終的には7年となります。

ただし、相続開始の日が2027年1月2日以後の場合、延長された4年間（亡くなる3〜7年前）の贈与については、その4年間に行われた贈与額の合計から100万円を差し引いた残額のみが相続財産に加算されます。

相続時精算課税で住宅購入資金を受け取る場合

相続時精算課税とは、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子や孫へ贈与する場合に選択できる制度です。

相続時精算課税を選ぶには、最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに「相続時精算課税選択届出書」を提出する必要があります。
なお、その年の相続時精算課税の贈与額が110万円を超えるなど贈与税申告が必要な場合は、贈与税申告書に添付して提出します。

相続時精算課税を選択すると、年間110万円の基礎控除（2024年1月以降の贈与に適用）と、累計2,500万円の特別控除までの贈与について贈与税がかかりません。

例えば、親から住宅購入資金として1,000万円の贈与を一括で受けても、ほかに贈与がなければ贈与税は0円です。

ただし、相続時精算課税を利用して贈与された財産は、基礎控除分を除き、将来贈与者が亡くなった際に相続財産へ持ち戻して相続税を計算します。

また、一度相続時精算課税を選択すると、暦年課税に戻せない点にも注意しましょう。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは？

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税がかからなくなる制度です。

親から住宅購入資金の援助を受ける予定がある場合は、まず利用できるかどうか確認したい制度といえるでしょう。

なお、対象となるのは住宅の取得や増改築に充てる資金です。そのため、すでに借りている住宅ローンの返済資金として贈与を受けた場合は対象になりません。

住宅購入資金の贈与が最大1,000万円まで非課税になる

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは、住宅取得にあたって資金の贈与を受ける場合、それが省エネ等住宅なら1,000万円、一般住宅なら500万円まで非課税になる制度です。

また、暦年課税の基礎控除110万円とも併用が可能です。

例えば、親から住宅購入資金として1,000万円の贈与を受けた場合、特例を利用しなければ約177万円の贈与税が発生する可能性があります。

一方、省エネ等住宅の要件を満たしていれば、1,000万円全額について非課税措置を利用できるため、贈与税はかかりません。

特例の有無による違いの比較

※親子間の贈与のため特例税率（直系尊属からの贈与）を適用して計算

なお、この制度は令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象です。住宅購入を検討している場合は、贈与の時期にも注意しましょう。

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非課税限度額が1,000万円になる省エネ等住宅とは？

1,000万円の非課税枠を使えるのは、贈与された資金を使って「省エネ等住宅」を取得する場合です。そのためには、以下3つの基準のうちいずれかを満たしている必要があります。

たとえば、省エネ性能が基準に届かなくても、耐震等級2以上やバリアフリー対応であれば1,000万円の非課税枠を利用可能です。証明には「住宅性能証明書」などの添付が必要となります。

購入する住宅が省エネ等住宅に該当するかどうかは、販売元のハウスメーカーや不動産会社に確認しましょう。

なお、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅または令和6年6月30日までに建築された住宅については、旧基準（断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）が適用可能です。

住宅取得等資金贈与の非課税特例を受けるための要件

住宅取得等資金の非課税措置を利用するには、受贈者（もらう人）と住宅の両方で要件を満たす必要があります。

もらう人（受贈者）の主な要件

住宅取得等資金贈与の適用を受けるには、資金をもらう側（受贈者側）が以下の要件を満たしている必要があります。

特に見落としやすいのが所得制限と入居条件です。

所得には年収だけでなく不動産売却による譲渡所得なども含まれるため、住み替えを予定している場合は事前に確認しておきましょう。

物件（住宅）の主な要件

なお、床面積は40㎡以上240㎡以下となっていますが、40㎡以上50㎡未満の住宅でこの特例を適用できるのは、受贈者の合計所得が1,000万円以下の場合です。

合計所得が1,000万円超2,000万円以下でこの特例を使う場合、床面積は50㎡以上240㎡以下でなければなりません。

要件の詳細は国税庁のページ（No.4508）で確認できます。

よくある失敗パターン3選

制度の要件は細かく、気づかないうちに適用が受けられなくなるケースが少なくありません。以下の3つは特に多い失敗パターンです。

①贈与のタイミングを間違えた

住宅取得等資金の非課税措置は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住（または居住見込み）している必要があります。

注意すべきは、新築マンションや建売住宅の場合、原則として3月15日までに完成引き渡しが済んでいなければならない点です。竣工が遅れて引き渡しが4月以降になると、特例が使えなくなります。

贈与を受けるタイミングは、住宅の引き渡しスケジュールを確認してから決めましょう。

②合計所得金額が2,000万円を超えてしまった

年収だけでなく、自宅の売却益（譲渡所得）も合計所得に加算されます。

たとえば、年収600万円のサラリーマンが今の自宅を売却して1,800万円の売却益が出ると、合計所得金額は2,000万円を超え、この特例は使えなくなります。住み替えの方は特に注意が必要です。

③義父母からの贈与だった

この制度は直系尊属（実の父母・祖父母）からの贈与に限られます。配偶者の親（義父母）からの贈与は対象外です。

ただし、義父母と養子縁組をしている場合は直系尊属として扱われるため、適用が可能になります。

親からの支援を受けて住宅を購入する際の注意点

非課税措置を使うと住宅ローン控除が小さくなる可能性がある

住宅取得等資金の非課税措置と住宅ローン控除は併用できます。

ただし、住宅ローン控除は年末時点の住宅ローン残高をもとに控除額が計算されるため、親から多額の贈与を受けて頭金を増やすと、その分借入額が少なくなり、住宅ローン控除で受けられる節税効果も小さくなります。

例えば、5,000万円の住宅を購入する場合、以下の2つのケースでは後者の方が住宅ローン残高が少ないため、住宅ローン控除額も小さくなる可能性があります。

• 頭金500万円、住宅ローン4,500万円
• 頭金1,500万円（うち親からの贈与1,000万円）、住宅ローン3,500万円

もっとも、住宅ローン控除による節税額が減ったとしても、住宅取得等資金の非課税措置によって贈与税を大きく抑えられるケースは少なくありません。

そのため、「住宅ローン控除が減るから贈与を受けない方がよい」というわけではなく、贈与税の節税額と住宅ローン控除額の両方を考慮して判断することが大切です。

別途、不動産取得税・登録免許税がかかる

住宅取得等資金の非課税措置を利用しても、住宅や土地を取得した際にかかる税金まで非課税になるわけではありません。

住宅を取得すると、贈与税とは別に次のような税金が発生します。

例えば、親から1,000万円の援助を受けて住宅を購入し、住宅取得等資金の非課税措置によって贈与税が0円になったとしても、不動産取得税や登録免許税が発生する可能性があります。

もっとも、一定の要件を満たす新築住宅や中古住宅については、不動産取得税や登録免許税にも軽減措置が設けられています。

住宅購入後に想定外の出費で困らないよう、贈与税だけでなく住宅取得時にかかる税金もあらかじめ確認しておきましょう。

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相続時に小規模宅地等の特例が使えない可能性がある

住宅取得資金の贈与を受けて住宅を取得すると、親の相続で実家などの不動産を相続する際、小規模宅地等の特例が使えない可能性があります。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす土地について、評価額を軽減できる特例です。
例えば自宅の土地（特定居住用宅地等）について、一定の要件を満たしこの特例を適用すれば、相続税評価額を限度面積330㎡までの部分について最大80%減額できます。

この特例を使えるのは、原則として配偶者か同居親族ですが、持ち家のない別居の子（いわゆる「家なき子」）にも適用される場合があります。

しかし、住宅取得等資金の非課税措置を使ってマイホームを購入すると「持ち家あり」の状態になるため、この家なき子の要件を満たせなくなるのです。

親が高額な不動産を所有しているケースでは、非課税措置による節税額（最大1,000万円）を大きく上回る税負担増になることもあります。

どちらの制度を優先すべきかは家族構成や財産状況によって異なるため、住宅購入前に税理士へ相談することをおすすめします。

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住宅購入資金の贈与を申告するための書類と手続き

住宅取得等資金の非課税措置を適用するには、たとえそれによって贈与税がゼロになったとしても、申告が必要です。

申告の際に必要になる書類と、手続きの流れを見ていきましょう。

住宅購入資金の贈与の申告で必要な書類

住宅取得等資金の非課税措置の申告で必要になる書類は、以下の通りです。

住宅購入資金の贈与を申告する流れ

住宅取得等資金の非課税措置を利用する場合の流れは、以下のとおりです。

1. 親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける
2. 住宅を新築・取得・増改築する
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住する
   ※同日後に遅滞なく居住することが確実と認められる場合を含む
4. 必要書類を準備する
5. 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行う

申告方法は、e-Tax（電子申告）、スマートフォン申告、郵送、税務署窓口への持参から選択できます。

なお、住宅取得等資金の非課税措置は、非課税枠の範囲内で贈与税が0円になる場合でも申告が必要です。

申告をしなければ特例は適用されず、通常の贈与として課税される可能性があるため注意しましょう。

無申告が税務署にばれる理由とペナルティ

「親から現金を手渡しでもらえばバレないのでは？」と考える方がいますが、税務署は複数のルートで資金の流れを把握しています。

• KSK（国税総合管理）システム
  個人の収入・過去の相続・不動産取引などをデータベースで一括管理しています。収入に見合わない不動産購入はすぐに把握されます。
• 銀行の記録
  金融機関には取引記録の保存義務があり、税務調査の際に税務署が金融機関へ照会することで資金の流れが把握されます。
• 不動産登記の情報
  住宅をローンなしで購入すると抵当権がつかないため、「購入資金の出どころは？」と税務署が調査するきっかけになります。

住宅取得資金の贈与を受け、申告が必要にもかかわらず怠った場合は、本来の贈与税に加えて以下のペナルティが上乗せされます。

*¹税務調査後の申告の場合、納税額のうち50万円までの部分に15%、50万円超300万円までの部分に20%、300万円超の部分に30%がそれぞれ適用。税務調査の事前通知前に自主的に申告した場合は5%（令和6年1月1日以降の法定申告期限分より適用）
*²延滞税の割合は年により変動します。本文の税率は令和8年（2026年）適用分です。最新の割合は国税庁ホームページをご確認ください。

たとえば、省エネ住宅で1,000万円の贈与を受けて申告しなかった場合、本来0円になるはずの贈与税が約177万円（＋加算税・延滞税）になる可能性があります。

なお、延滞税の税率は年度により異なります。最新情報は、国税庁のホームページなどでご確認ください。

住宅の贈与税に関するよくある質問

銀行振込で記録を残し、あわせて贈与契約書も作成しておくのが安心です。

この非課税措置は、あくまで住宅の「新築・取得・増改築」のための資金が対象です。すでに組んでいる住宅ローンの返済資金に充てる贈与は対象外となります。

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非課税限度額は受贈者1人あたりの上限です。父母のどちらから受け取ったかにかかわらず、受け取った住宅取得等資金の合計額について、省エネ等住宅は1,000万円、一般住宅は500万円までが非課税です。

通常の贈与として課税されます。災害などやむを得ない事情がある場合は、速やかに税務署に相談してください。

満たすべき要件は以下の通りです。

• 昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合）
• それ以前の建築でも、耐震基準適合証明書等で耐震性が証明されたもの
• 購入（取得）後に耐震改修工事を行い、翌年3月15日までに耐震基準に適合した証明を受けたもの

マンションの床面積は専有部分（内法面積）で判定されます。広告に記載されている壁芯面積より狭くなるため、40㎡ギリギリの物件は注意が必要です。

ただし、最終的に翌年3月15日までに住宅を取得し、居住要件などの適用要件を満たさなければ非課税措置は適用されません。

住宅取得資金の贈与税に関するお悩みは税理士へ相談を

住宅取得資金の贈与は、正しい制度活用で大きな節税効果が得られますが、要件の見落としや他制度との兼ね合いで損をするリスクもあります。

特に以下のポイントは、判断を誤ると数百万円～数千万円の差が出ることもあるため、慎重な検討が必要です。

どの制度を組み合わせるのがベストか迷った場合は、相続・贈与に強い税理士へ早めに相談することをおすすめします。