財産評価基準書とは？読み方と土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）を解説

財産評価基準書とは、相続税の申告で「土地の評価額」を計算するために使う、国税庁公表の公式資料です。

親が亡くなり相続の手続きを進める中で、「この土地はいくらで評価されるのか？」と悩む方は少なくありません。

相続税では、土地や株式などの財産を評価額に換算する必要があります。
そのうち、土地の評価で必要になる具体的な数値（路線価・評価倍率など）を確認する際に使うのが財産評価基準書です。

この記事では、自分で相続税申告を検討している方や、評価額の根拠を知りたい方に向けて、財産評価基準書の見方や土地評価の進め方を分かりやすく解説します。

財産評価基準書とは？相続税評価で使う「公式な計算ルール」

財産評価基準書は、相続税の申告で土地などの財産の価値を計算するときに参照する、国が定めた公式資料です。

相続税では本来、財産は「亡くなった日の時価」で評価しますが、土地の時価を個別に判断するのは現実的ではありません。

そこで、相続税評価の考え方や計算方法が財産評価基本通達として整理されています。
この通達に沿って土地の評価を行う際に、具体的な数値（路線価や評価倍率）を確認するための資料が、財産評価基準書です。

まずは土地評価の方法を確認｜路線価方式と倍率方式

土地の相続税評価では、すべての土地に共通の計算方法が使われるわけではありません。
土地の所在地によって、あらかじめ「路線価方式」または「倍率方式」のどちらかが指定されています。

まずは、自分の土地がどちらの方式で評価されるのかを確認することが、評価額を計算する第一歩です。

（1）路線価方式（市街化区域など）

路線価方式は、道路（路線）ごとに1㎡あたりの価格（路線価）が定められている地域で用いられる評価方法です。
主に、市街化区域や住宅地・商業地などで採用されています。

補正率は、土地の使いにくさを評価額に反映させるための調整係数です。
たとえば、次のような事情がある土地では、路線価そのままではなく、補正率をかけて評価を下げます。

• 奥行きが極端に長い
• 形がいびつ（不整形地）
• 崖地や高低差がある

これらの補正率は、財産評価基準書に定められた数値を使って計算します。

（2）倍率方式（郊外・農村部など）

倍率方式は、路線価が設定されていない地域で用いられる評価方法です。
主に、郊外や農村部などが該当します。

評価倍率は、地域ごとに国税庁が定めており、「1.1倍」「1.2倍」などの数値として指定されています。

この倍率は、国税庁が公開している財産評価基準書（評価倍率表）で確認できます。

どちらを使うかは財産評価基準書でわかる｜確認方法は？

路線価方式か倍率方式かで迷った場合は、次の手順で確認してみましょう。

1. 「評価倍率表」を確認する
   国税庁HP：財産評価基準書から、土地がある市区町村の「評価倍率表（一般の土地等用）」を開きます。
2. 「固定資産税評価額に乗ずる倍率」欄を見る
   該当する町名・地番を探し、倍率欄を確認します。
3. 記載内容で判定する
   「路線」と書かれている→ 路線価方式（路線価図を確認する）
   「1.1」などの数字が書かれている→ 倍率方式（その数字をかけて評価する）

財産評価基準書の読み方｜評価額を出すまでのステップ

ここからは、国税庁が公表している財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）を実際に使って、土地の評価額を確認する手順を解説します。

順番どおりに進めれば、初めての方でも迷わず評価額の算出までたどり着けます。

（1）評価する年分を選ぶ

財産評価基準書を使ううえで、もっとも注意が必要なのが「年分」です。
選ぶ年を間違えると、評価額そのものが誤ってしまいます。

• 生前対策で調べる場合：
  将来の相続に備えて概算を知りたい場合は、公表されている最新の年分を使って問題ありません。
• 相続申告で使う場合：
  相続税の申告では、必ず「亡くなった年（相続開始年）」の年分を使用します。

なお、財産評価基準書は毎年7月頃に公表されます。
たとえば、2025年1月に亡くなった場合でも、2025年分の基準書は2025年7月に公表されるため、それを待ってから評価を行う必要があります。

（2）都道府県別の路線価図・倍率表を探す

年分を選択したら、次に土地の所在地をもとに資料を探します。

• 路線価方式の場合：
  都道府県を選択後、「路線価図」の項目を開き、該当の地域を選択すると路線価図を確認できます。
• 倍率方式の場合：
  都道府県を選択後、「路線価倍率表（一般の土地等用）」の項目を開き、該当の地域を選択すると、倍率が記載された資料を確認できます。

（3）記号と補正率を読み取る（路線価方式の場合）

路線価図では、道路ごとに数字とアルファベットの組み合わせが表示されています。

たとえば、道路上に「200D」と書かれている場合、次のように読みます。

• 200： 1㎡あたりの単価（単位は千円）。つまり20万円です。
• D：借地権割合を示す記号です。A～Gまであり、それぞれに割合が決められています。自用地（自分が所有し、自分で使っている土地）の場合は、この記号は基本的に計算に影響しません。

この路線価に、土地の形状や利用状況に応じた補正率をかけ、さらに土地の面積（地積）を乗じることで、評価額を算出します。

補正率については、この後詳しく解説します。

基準書を使った評価で見落としやすい減額調整

土地の評価は、路線価や倍率といった基準書の数字をそのまま当てはめれば終わりではありません。

土地の形状や利用状況によっては、評価額を適正に引き下げる調整が認められており、これを見落とすと、本来より高い評価額で相続税を計算してしまうおそれがあります。

ここでは、財産評価基準書を使った評価で、特に見落とされやすいポイントを確認しておきましょう。

奥行価格補正などの個別補正

土地が道路に接している形や奥行きには、さまざまなパターンがあります。

たとえば、道路から極端に奥行きが長い土地や、逆に奥行きが短すぎる土地は、一般的な使いやすい土地と比べて利用価値が下がります。

その分を考慮するため、補正率を乗じて評価額を調整します。

代表的なものとして、次のような補正があります。

• 奥行価格補正：奥行きが標準から外れている場合
• 不整形地補正：土地の形がいびつな場合
• 間口狭小補正：道路に接する幅が狭い場合
• 崖地補正：高低差や崖がある場合

これらの補正率は、路線価図には記載されておらず、財産評価基準書の本文や補正率表で確認して適用します。

小規模宅地等の特例（最大80％オフ）

小規模宅地等の特例は、基準書に載っている補正とは性質が異なる制度です。

亡くなった人が住んでいた自宅の土地を、配偶者や一定の親族が引き継ぐ場合、330㎡までの部分について評価額を最大80％減額できます。

この特例が使えるかどうかによって、「相続税がかかるかどうか」「相続税はいくらになるか」が大きく変わるケースも少なくありません。

ただし、適用には居住状況や取得者、申告手続きなどの細かい要件があるため、単純に「自宅だから必ず使える」とは限らない点には注意が必要です。

詳しくは、関連記事『ケース別・小規模宅地等の特例の計算方法と計算例！適用要件や注意点も解説』をご覧ください。

土地を分筆して評価する場合の考え方

1つの土地を複数の相続人で取得する場合、分筆（切り分け）して評価することがあります。

この場合、評価は分筆後の土地ごとに行われます。

分筆の結果、以下のような事情が生じると、それぞれの土地に個別補正が適用され、評価額が下がるケースもあります。

• 土地の形が不整形になる
• 道路に接する間口が狭くなる

その結果、土地全体としての評価額の合計が抑えられることもありますが、分筆の方法やタイミングによっては逆効果になることもあるため、慎重な判断が必要です。

評価額が決まったあとに確認すべきポイント

土地の評価額が算出できたら、そこで終わりではありません。

その評価額をもとに、相続税がかかるかどうか、さらにどのように分けるのが妥当かを確認する必要があります。

そこでポイントとなるのが、基礎控除と二次相続です。これらについて見ていきましょう。

基礎控除を超えるかどうか

相続税は、すべての財産の評価額を合計した金額が、基礎控除額を超える場合にのみ課税されます。

評価額の合計が、この金額以下であれば、原則として相続税はかかりません。

二次相続を見据えた分割の考え方

一次相続（最初の相続）では、配偶者の税額軽減により、配偶者が取得する財産が1億6,000万円まで非課税になるケースも多くあります。

そのため、「とりあえず今回は配偶者に多く相続させて、税額をゼロにする」という分け方を選びがちですが、ここには注意が必要です。

配偶者が多くの財産を相続していた場合、その配偶者が亡くなった時の二次相続において、相続税の負担が大きくなる可能性があるからです。

これは、以下の理由が関係しています。

• 相続人が子のみになる
• 法定相続人の数が減り、基礎控除額も少なくなる

目先の税額だけで判断するのではなく、二度の相続を通して、トータルで損をしない分割を考えることが重要です。

詳しくは、関連記事『二次相続の相続税は高くなる！相続税の早見表や節税対策を解説』にて解説しています。

財産評価基準書についてよくある疑問

財産の種類ごとに、評価の根拠となる資料やルールが異なります。

このうち、数値がまとまった「基準書」として毎年公表されているのは、土地評価に使う路線価図・評価倍率表のみです。
株式や預貯金などは、財産評価基本通達に定められた評価ルールに従って算出します。

たとえば上場株式の場合、一定期間の株価平均など複数の基準から、最も低い価格を選択できる仕組みになっています。

土地以外の財産も含めた評価方法については、関連記事『財産評価基本通達とは？相続税評価額の決まり方と例外が生じる場面』にて解説しています。

たとえば、被相続人が1月に亡くなった場合でも、その年の基準書が7月に公表されるまでは、正式な評価は行えません。

ただし、以下のような場合は、税務署から評価方法を確認される可能性があります。

• 著しく実態とかけ離れた評価になっている場合
• 土地の利用状況や形状を十分に反映していない場合

また、令和6年以降、マンションについては市場価格との乖離を是正する新しい評価ルールが適用されています。

評価に迷うケースや、評価額が大きくなる場合は、早めに専門家へ相談することも検討すると安心です。

不安なときは早めに専門家へ相談を

財産評価基準書を正しく使えば、土地の評価額を自分で算出すること自体は十分可能です。
実際、路線価や倍率を確認し、手順どおりに進めれば、評価の全体像は見えてきます。

ただし、以下の点のように、判断が難しい部分も少なくありません。

• 土地の形が複雑な場合の補正率の判断
• 分筆や利用状況をどう評価に反映するか
• 申告後に指摘を受けやすいポイントの確認

「この計算で本当に合っているのか不安」「申告期限の10か月が迫っている」と感じた場合は、相続税に詳しい税理士へ一度相談することも有効な選択肢です。