所有不動産記録証明制度とは？メリットや手数料、必要書類を解説

「亡くなった親がどこに不動産を持っていたか分からない」「実家の片付け中に見知らぬ土地の権利証が出てきた」

上記のような悩みを抱える相続人は少なくありません。

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記を行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、そもそも被相続人がどこにどんな不動産を持っていたのかを把握できなければ、登記申請すらできません。

そこで登場したのが「所有不動産記録証明制度」です。2026年2月2日に施行されたこの新制度を活用すれば、全国の法務局から、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化した証明書を取得できます。

本記事では、制度の概要から申請方法、手数料、必要書類、そして相続税申告との関連まで詳しく解説します。

所有不動産記録証明制度とは

制度の概要

所有不動産記録証明制度は、登記官が特定の人物について所有権の登記名義人として記録されている不動産を全国一括で検索し、その結果を証明書として交付する制度です。

従来、登記記録は土地や建物ごとに作成されており、「特定の人がどこにどんな不動産を持っているか」を全国横断で調べる仕組みは存在しませんでした。

そのため、相続人が被相続人の所有不動産を把握しきれず、相続登記が放置されるケースが多発していたのです。

従来の調査方法「名寄帳」との違い

これまで、被相続人の所有不動産を調査する主な方法は、市区町村が作成する「名寄帳」を取り寄せることでした。名寄帳は、その自治体内で特定の人が所有する不動産を一覧化した書類です。

しかし、名寄帳には手続きの限界があります。

名寄帳の最大の問題点は、各市区町村単位でしか情報を取得できないことです。

被相続人が複数の自治体に不動産を所有していた場合、心当たりのある全ての市区町村に個別に請求しなければならず、見落としのリスクが高まります。

一方、所有不動産記録証明制度なら、全国どこの法務局からでも一括で申請でき、全国の登記記録を検索できます。これは、財産調査の効率を飛躍的に高める画期的な制度と言えるでしょう。

所有不動産記録証明制度の5つのメリット

全国の不動産を一度に把握できる

従来は、被相続人の不動産がどこにあるか分からない場合、心当たりのある市区町村に片っ端から名寄帳を請求する必要がありました。

所有不動産記録証明制度なら、1回の申請で全国の登記記録を検索できるため、「見知らぬ土地の権利証が出てきた」といったケースでも効率的に調査できます。

どこの法務局からでも申請可能

所有不動産記録証明書は、全国すべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で申請できます。自宅近くの法務局から申請しても、北海道から沖縄まで全国の不動産情報を取得できます。

オンライン申請に対応

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用すれば、オンラインでの申請も可能です。窓口に出向く時間がない方や、遠方に住んでいる方にとって大きなメリットです。

相続登記漏れの防止に効果的

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記申請を怠ると10万円以下の過料の対象となります。

所有不動産記録証明制度を活用することで、被相続人名義の不動産を網羅的に把握し、登記漏れを防止できます。

生前対策にも活用できる

この制度は、所有権の登記名義人本人も利用できます。将来の相続に備え、自分名義の不動産を整理したい方、遺言書作成の基礎資料として活用したい方にも有用です。

「自分でも把握していなかった不動産」が見つかるケースもあるかもしれません。

申請できる人と必要書類

申請できる人

所有不動産記録証明書を請求できるのは、以下の方です。

• 所有権の登記名義人本人（法人を含む）
• 登記名義人の相続人その他の一般承継人（法人を含む）
• 上記の方から委任を受けた代理人

必要書類一覧

被相続人の過去の氏名や住所を検索条件として指定する場合は、それらを証する書類（除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなど）も必要です。

添付書類に不足がある場合は補完が必要となり、期間内に補完されないと証明書が交付されない場合があります。

申請方法と手続きの流れ

所有不動産記録証明制度の申請方法は以下の3つです。

• 窓口申請：全国どこの法務局・地方法務局（支局・出張所）でも可
• 郵送申請：返送用封筒と切手を同封
• オンライン申請：「登記・供託オンライン申請システム」の申請用総合ソフトを使用

手続きの3ステップ

（1）請求

請求書に必要事項（請求者の氏名・住所、検索条件となる登記名義人の氏名・住所等）を記入し、必要書類を添えて提出します。検索条件は複数指定することも可能です。

請求書の様式は法務省のウェブサイトからダウンロードできます。

（2）検索

登記官がシステムに検索条件を入力し、全国の登記記録から該当する不動産を抽出します。検索は、氏名の前方一致＋住所の市区町村一致、または氏名の前方一致＋住所の末尾5文字一致でヒットする仕組みです。

（3）交付

検索結果をもとに証明書が作成され、窓口交付または郵送で受け取ります。該当する不動産がない場合は、その旨を記載した証明書が交付されます（この場合も手数料がかかります）。

手数料・費用

所有不動産記録証明書の交付手数料は、申請方法によって異なります。

手数料・費用の計算例

書面請求で、検索条件を4件指定し、証明書を1通請求する場合：

検索条件4件 × 1通 × 1,600円 ＝ 6,400円

検索条件が増えるほど手数料は高くなりますが、名寄帳のように市区町村ごとに請求する手間を考えれば、コストパフォーマンスは高いと言えます。

制度利用時の注意点と限界

検索精度には限界がある

システムは氏名・住所をもとに検索するため、登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合、不動産が抽出されないことがあります。

例えば、婚姻前の旧姓で登記されている不動産や、転居前の住所で登記されている不動産は、検索漏れの可能性があります。

過去の氏名・住所が判明している場合は、それらも検索条件として追加指定することをお勧めします。

同姓同名の別人の不動産が抽出される可能性

検索は氏名の前方一致で行われるため、同姓同名または類似の名前の別人が所有する不動産が結果に含まれることがあります。

証明書の記載内容だけで判断せず、必要に応じて登記事項証明書を取得して確認することが重要です。

コンピュータ化されていない登記は対象外

登記簿がコンピュータ化されていない不動産（一部の閉鎖登記簿など）は検索対象になりません。また、表示登記のみで所有権の登記がされていない不動産も対象外です。

評価額は分からない

所有不動産記録証明書に記載されるのは、不動産の所在・地番・家屋番号などの登記情報のみです。

相続税評価額や固定資産税評価額は記載されません。評価額の確認には、別途、固定資産税評価証明書や固定資産課税台帳（名寄帳）の取得が必要です。

交付までに時間がかかる場合がある

制度開始当初は申請が集中し、交付まで2週間程度かかる場合があるとされています。相続税申告の期限が迫っている場合は、余裕を持って早めに申請することをお勧めします。

相続税申告・相続登記との関連

財産調査の漏れが招く深刻なリスク

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。この期間内に被相続人のすべての財産を調査し、正確に申告しなければなりません。

もし申告後に申告漏れの不動産が発覚した場合、修正申告が必要となり、以下のようなペナルティが発生する可能性があります。

所有不動産記録証明制度を活用して財産調査の精度を高めることは、これらのペナルティを回避する上で非常に有効です。

相続登記義務化への対応

2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象となります。

所有不動産記録証明制度は、まさにこの相続登記義務化に伴う環境整備策の一つとして創設されました。登記漏れを防ぎ、スムーズに相続手続きを進めるためにも、この制度を有効活用しましょう。

活用が特に有効なケース

所有不動産記録証明制度は、以下のようなケースで特に威力を発揮します。

疎遠だった親族の相続

長年疎遠だった叔父や叔母が亡くなり、突然相続人になったケースでは、被相続人の財産状況がほとんど分からないことが珍しくありません。所有不動産記録証明制度なら、全国規模で効率的に不動産を調査できます。

独身・子なしの方の相続

独身で子どもがいない方が亡くなった場合、兄弟姉妹やその子（甥・姪）が相続人となりますが、被相続人と同居していたわけではないため、財産の全容を把握することが困難です。

不動産投資を行っていた被相続人の相続

被相続人が各地に投資用不動産を所有していた場合、どこにいくつ物件があるのか把握しきれないことがあります。名寄帳を各市区町村から取り寄せるより、所有不動産記録証明制度で一括調査する方が効率的です。

生前対策として自分の不動産を整理したい

将来の相続に備え、遺言書作成の基礎資料として自分名義の不動産を整理しておきたい方も、この制度を活用できます。「忘れていた不動産」が見つかるかもしれません。

見知らぬ権利証が出てきた

実家の片付け中に「見たことのない土地の権利証」が出てきた場合、その土地がどこにあるのか分からないこともあります。

所有不動産記録証明制度なら、被相続人名義の不動産を全国から検索できるため、不明な不動産の特定に役立ちます。

二次相続・将来世代への影響

今回の相続で見落とした不動産は、将来の二次相続で大きな問題を引き起こす可能性があります。

負動産化のリスク

地方の山林や利用価値の低い土地を相続登記せずに放置すると、時間の経過とともに相続人が増え（数次相続）、権利関係が複雑化します。

いざ処分しようとしても、数十人の相続人全員の同意が必要となり、事実上、売却も活用もできない負動産と化してしまいます。

子や孫世代への負担

相続登記が義務化された今、登記漏れの不動産を放置すれば、子や孫の世代が過料のリスクや複雑な相続手続きの負担を背負うことになります。

今のうちに所有不動産記録証明制度を活用して全ての不動産を洗い出し、適切に処理しておくことが、次世代への責任ある対応と言えるでしょう。

「地方の山林なんて価値がないから放っておけばいい」という考えは危険です。相続登記をしないと過料の対象になるだけでなく、管理不全で近隣に損害を与えた場合の損害賠償責任を問われる可能性もあります。

まとめ｜制度活用のポイント

2026年2月2日に施行された所有不動産記録証明制度は、相続人の財産調査を大幅に効率化する画期的な制度です。最後に、活用のポイントをまとめます。

• 早めに申請する
  制度開始当初は混雑が予想されます。相続税申告の期限を見据え、余裕を持って申請しましょう。
• 検索条件を工夫する
  被相続人の過去の氏名・住所も検索条件に含めることで、検索漏れを減らせます。
• 名寄帳と併用する
  所有不動産記録証明制度と名寄帳はそれぞれ長所があります。必要に応じて併用しましょう。
• 評価額は別途確認
  相続税申告には固定資産税評価証明書などが必要です。所有不動産記録証明書だけでは評価額は分かりません。

複雑な相続や判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。