不動産の名義変更で贈与税はいくらかかる？注意点と特例を解説

ご家族から家や土地などの不動産を引き継ぐ際、多くの方が「名義変更（登記）」の手続きを思い浮かべるでしょう。
しかし、ここで最も注意しなければならないのが贈与税です。

「ただ名前を変えるだけ」「家族間だから大丈夫」と思っていても、税務上は「高額な資産を無償で受け取った」と判断され、受贈者に思わぬ贈与税がかかるケースは少なくありません。

また、名義変更が節税目的の場合、相続まで待ったほうが有利になる場合もあります。

本記事では、不動産の名義変更で贈与税がかかるケース・かからないケースを整理したうえで、
贈与税がいくらかかるのかを解説します。

「名義変更と相続、どちらがいいのか」といった点にも触れているので、最後までご確認ください。

不動産の名義変更で贈与税はかかる？

不動産の名義変更を考えたとき、多くの方がまず気になるのが「名義を変えるだけで、贈与税はかかるのか？」という点ではないでしょうか。

結論から言うと、不動産の名義変更＝必ず贈与税がかかるわけではありません。

ただし、名義変更の理由や方法によっては、贈与税の対象になるケースとならないケースがはっきり分かれます。

まずは、自分のケースがどこに当てはまるのかを確認してみましょう。

名義変更＝必ず贈与税がかかるわけではない

不動産の名義変更は、すべてが「贈与」として扱われるわけではありません。

税務上は、名義変更の背景にある実態（お金のやり取りがあるか、法的な原因は何か）が重視されます。

たとえば、以下の場合は原則として、贈与税の対象にはなりません。

• 相続によって名義が変わる場合
• 時価で売買し、適正な代金を支払っている場合

一方で、相続や売買といった法律上の原因がなく、生前に対価を支払わずに名義だけを移す場合は、税務署から「財産を無償で受け取った＝贈与」と判断され、贈与税がかかる可能性があります。

名義変更で贈与税がかかるケース・かからないケース【早見表】

不動産の名義変更における贈与税の扱いは、次の4つに整理できます。

それぞれについて見ていきましょう。

A：名義変更のみ（原則、贈与税あり）

売買代金を支払わずに、不動産の名義だけを移す場合は、税務上「無償で財産を受け取った」と判断され、原則として贈与税がかかります。

たとえば、以下のようなケースは、典型的な贈与税の対象です。

• 親から子へ、無償で土地や家の名義を変更した
• 共有持分を対価なしで一方に移した

この記事では、主にこのケースについて、贈与税がいくらかかるのかなどを詳しく解説していきます。

B：相続（贈与税ではない）

被相続人が亡くなり、相続によって不動産の名義を変更する場合は、贈与税ではなく相続税の対象になります。

この場合、以下のような扱いになります。

• 贈与税はかからない
• 代わりに、相続税がかかるかどうかを判断する

C：時価で売買（原則、贈与税ではない）

不動産を時価相当額で売買し、適正な代金の支払いがある場合も、原則として贈与税はかかりません。

ただし、以下のような場合は、差額部分が「みなし贈与」として贈与税の対象になることがあるため注意が必要です。

• 親族間で著しく安い価格で売買した場合
• 形式だけ売買で、実質的に代金を支払っていない場合

D：離婚の財産分与（原則、贈与税になりにくい）

離婚に伴う財産分与として不動産の名義を変更する場合は、原則として贈与税はかかりません。

これは、財産分与が「夫婦の共有財産を清算する行為」と考えられているためです。

ただし、分与の内容が明らかに過大な場合などは、贈与と判断される可能性もあるため注意が必要です。

また、財産分与で不動産を移転した側に、「みなし譲渡所得課税」が発生する場合があります。

なぜ名義変更すると贈与税がかかるのか

不動産の名義変更で贈与税が問題になるのは、名義変更が単なる手続きではなく、所有権そのものが移転する行為だからです。

税務上は「書類上どうなっているか」ではなく、実質的に財産が誰から誰へ移ったのかが重視されます。

所有権の無償移転は税務上「贈与」とみなされる

不動産の名義を変更するということは、法律上、その不動産の所有者が変わることを意味します。

この際、「売買代金を支払っていない」「相続や売買などの法律上の原因がない」にもかかわらず名義だけを変えると、税務上は「財産を無償で譲り受けた＝贈与」とみなされます。

たとえ「名義を変えただけ」「家族内の話」であっても、不動産という高額な資産をタダでもらっている以上、贈与税の課税対象になるという考え方です。

親子・夫婦でも贈与税の対象になる理由

贈与税は、「誰からもらったか」ではなく、「1人が1年間にどれだけの財産を無償で受け取ったか」を基準に課税されます。

そのため、以下のような近い親族間であっても、無償で不動産の名義を移せば、原則として贈与税の対象になります。

• 親から子へ
• 夫から妻へ

特に不動産は評価額が高くなりやすいため、安易に名義変更をすると、基礎控除（年110万円）を大きく超え、想定以上の贈与税が発生するケースも少なくありません。

【いくらかかる？】名義変更の贈与税を自分で概算する方法

不動産の名義変更で贈与税がかかる場合、次に気になるのは「結局、いくら払うことになるのか」ではないでしょうか。

贈与税額を算出するには、まずその不動産が税務上いくらと評価されるかを知る必要があります。

ここでは、以下の2ステップで、概算方法を確認していきます。

1. 不動産の評価額を出す
2. その評価額をもとに贈与税を計算する

（1）不動産の評価額を計算する

贈与税や相続税では、不動産の価値を実際に売れる価格（実勢価格）ではなく、税務上の評価基準に基づいて計算します。

• 土地
  路線価方式（または倍率方式）→国税庁が公表する「路線価図」や倍率表で確認します。
• 建物（家屋）
  固定資産税評価額→毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できます。
• マンション
  「建物（専有部分）の固定資産税評価額」と「土地（敷地権）の持分に応じた路線価評価」額を合算して評価します。

なお、2024年1月以降、タワーマンションなど市場価格と評価額の乖離が大きい物件について、評価方法が見直され、従来より高く評価されるケースがあります。

目安の法則

あくまで目安ですが、一般的に、各不動産の評価額は以下が目安となることが多いです。

• 土地の相続税・贈与税評価額：実勢価格の約80％前後
• 建物の評価額：建築費の約60〜70％程度

「思っていたより評価額が低い」と感じる場合もありますが、それでも不動産は高額になりやすく、贈与税の負担が大きくなる点には注意が必要です。

（2）評価額をもとに贈与税を計算する

不動産の評価額が分かったら、次は贈与税額を計算します。

贈与税は、1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に、
税率をかけて算出します。

計算式は次のとおりです。

贈与税の税率と控除額は、以下の通りです。

贈与税率表（特例贈与財産：父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与）

【具体例】評価額2,000万円の土地を子に贈与した場合

父（65歳）が子（30歳）に、相続税評価額2,000万円の土地を贈与するケースで計算してみましょう。

評価額2,000万円の土地でも、約586万円もの贈与税が発生する点は要注意です。

さらに、名義変更には贈与税以外にも、以下のような費用がかかります。

• 登録免許税：
  2,000万円 × 2％ ＝ 約40万円
• 不動産取得税：
  約60万円前後（軽減措置適用後）

合計すると、名義変更だけで約686万円の負担になる可能性があります。

税金負担を抑える「2つの制度」と注意点

不動産の名義変更で贈与税が高額になる場合、「何か使える特例はないのか？」と考える方も多いでしょう。

名義変更（贈与）に関して、検討されることが多い制度は2つあります。

ただし、いずれも使えば必ず得という制度ではありません。条件や将来の相続まで含めて、慎重に判断する必要があります。

（1）配偶者控除（おしどり贈与）

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（またはその購入資金）を贈与する場合、基礎控除110万円とあわせて最大2,110万円まで贈与税がかからない制度です。

主に、以下の場合に活用が検討されます。

• 自宅を夫婦の共有名義にしたい
• 配偶者に住まいを確実に残したい

メリット

生前に、配偶者へ確実に住まいの名義を移すことができます。

注意点（デメリット）

配偶者控除を使っても、名義変更に伴う登録免許税や不動産取得税は別途発生します。

また、相続まで待てば使えるはずだった小規模宅地等の特例（最大80％減）が使えなくなるなど、結果として相続時のほうがトータルの税負担が軽くなるケースも少なくありません。

（2）相続時精算課税制度

60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与する場合に選択できる制度です。

この制度を選ぶと、累計2,500万円までの贈与について、贈与税がかからなくなります。

メリット

• 多額の不動産を一度に名義変更しやすい
  高額な不動産でも、贈与税の負担を抑えて名義変更できます。
• 毎年110万円まで非課税・申告不要（2024年改正）
  2024年1月以降の贈与からは、2,500万円の特別控除とは別に、毎年110万円の基礎控除が新設されました。この110万円の範囲内については申告も不要です。
• 110万円以下の部分は相続時の持ち戻し不要
  この新しい基礎控除分については、将来相続が発生した際も、相続財産に加算されません。現行制度では、完全に非課税で資産を移転できる枠といえます。

デメリット

• 110万円を超えた贈与分は相続時に加算される
  贈与者が亡くなった際、基礎控除110万円を超える部分は、贈与時の評価額で相続財産に加算され、相続税が計算されます。
• 一度選ぶと暦年課税には戻れない
  相続時精算課税制度を選択すると、暦年課税には戻れません。
• 届出が必要
  初めてこの制度を使う年に、税務署へ届出書を提出する必要があります。

なお、この110万円の基礎控除は、暦年課税の110万円控除とは別枠です。

相続時精算課税を選択した場合、暦年課税の基礎控除は使えなくなり、代わりにこの新しい基礎控除が適用されます。

住宅・家・マンション・土地｜不動産別の注意点

不動産の名義変更にかかる贈与税の考え方は共通していますが、不動産の種類によって注意すべきポイントが異なります。

ここでは、住宅・マンション・土地それぞれについて、名義変更の際に特に気をつけたい点を整理します。

住宅の名義変更（ローン残あり／持分移転）

住宅の名義変更では、住宅ローンが残っているかどうかが重要な判断ポイントになります。

たとえば、住宅ローンが残っている状態で以下のような名義変更をする場合、ローンの返済義務を誰が負っているかによって、贈与と判断される範囲が変わることがあります。

• 親から子へ名義を移す
• 夫婦の共有名義を一方にまとめる

また、共有名義の住宅について、持分の一部だけを無償で移転すると、増えた持分の分が贈与税の対象になる点にも注意が必要です。

「名義だけ変えるつもり」でも、実質的には財産の移転とみなされるケースが多いため、ローン残高と名義の関係は必ず確認しておきましょう。

マンションの名義変更（区分所有・敷地権）

マンションを名義変更する場合は、建物（専有部分）と土地（敷地権）がセットで評価される点が特徴です。

そのため、以下を合算した金額が、贈与税の計算基礎になります。

• 建物の固定資産税評価額
• 土地の敷地権持分に応じた路線価評価額

「建物だけ」「部屋だけ」という感覚で名義を変えると、土地部分の評価を見落としやすいため注意が必要です。

また、マンションは立地や築年数によって評価額の差が大きく、特に高層マンションなどでは、市場価格と税務上の評価額の関係にも注意が必要です。

土地の名義変更（評価が難しいケース）

土地の名義変更は、不動産の中でも特に評価が難しいケースが多いといえます。

理由としては、以下が挙げられます。

• 路線価方式か倍率方式かの判断が必要
• 接道状況や形状によって評価が変わる
• 分筆や共有解消で評価額に差が出やすい

特に、共有地を分筆したり、一部の土地だけを名義変更した場合には、形式上は公平でも、評価額に偏りが生じて贈与と判断されることもあります。

土地については、「同じ面積だから大丈夫」と自己判断せず、評価額ベースで確認することが重要です。

名義変更前に知っておきたい注意点

不動産の名義変更は、贈与税だけを見て判断すると、思わぬ不利やトラブルにつながることがあります。

特に、「誰に名義を移すのか」「どのタイミングで行うのか」によって、注意すべき点が大きく変わります。

遺留分トラブルのリスク

特定の人にだけ高額な不動産を贈与すると、他の相続人が最低限受け取れるはずの財産（遺留分）を侵害する可能性があります。

生前は問題にならなくても、相続が発生した後に「不公平だ」としてトラブルに発展するケースも少なくありません。

「7年加算ルール」の段階的適用

2024年（令和6年）1月1日から、生前贈与に関するルールが厳格化されました。

これまで、亡くなる前3年以内に行われた贈与は、相続財産に足し戻して相続税を計算する仕組みでしたが、この期間が7年以内に延長されています。

早めに名義変更を行っても、3～7年以内に相続が発生すると贈与分が相続財産に加算されるのです。

このルールは、2024年以降の贈与から段階的に適用され、完全に7年前まで遡ることになるのは2031年1月以降の相続からです。

ただし、延長された4年間（亡くなる3〜7年前）の贈与については、その4年間に行われた贈与額の合計から100万円を差し引いた残額のみが相続財産に加算されます。

たとえば、亡くなる5年前に200万円を贈与していた場合、「200万円 − 100万円 ＝ 100万円」が、相続財産に加算されることになります。

相続税の「2割加算」

生前に名義変更で贈与した不動産であっても、7年加算ルールや相続時精算課税制度の適用により、相続時には相続税の計算に組み込まれることがあります。

この際、以下の条件に当てはまると相続税額が2割増しになることがある点も、要注意です。

• 被相続人の兄弟姉妹
• 孫（代襲相続人を除く）
• 子の配偶者
• その他、配偶者および一親等の血族以外の人

生前贈与と相続はどちらが損をしない？

実は、不動産に関しては「相続（亡くなった後）」で名義を変更したほうが、結果的に得になるケースが多いというのが実情です。

その最大の理由について解説します。

相続のほうが得な場合が多い2つの理由

生前に名義変更（贈与）をすると、確かに「今の贈与税」は抑えられる場合があります。

しかし、不動産については以下の点から、相続まで待つことでトータルの税負担が軽くなることが多いのが特徴です。

• 相続では小規模宅地等の特例を適用できる場合がある
• 登録免許税・不動産取得税が贈与と相続で違う

相続では小規模宅地等の特例を適用できる場合がある

亡くなった人の自宅を、配偶者や同居していた親族などが相続する場合、土地の評価額を最大80％減額できる制度があります。

この「小規模宅地等の特例」は、相続でしか適用できません。

そのため、生前に不動産を贈与し、相続時点で名義が移った状態だと、本来使えたはずの80％減額が使えなくなることがあります。

結果として、「節税のつもりで名義変更したのに、相続したほうが節税できた」というケースも少なくありません。

登録免許税・不動産取得税が贈与と相続で違う

名義変更そのものにかかる手続き費用も、生前贈与と相続では大きな差があります。

• 登録免許税
  • 相続：固定資産税評価額の0.4％
  • 贈与（名義変更）：固定資産税評価額の2.0％
• 不動産取得税
  • 相続：原則非課税
  • 贈与：課税対象（住宅・土地は軽減措置あり）

贈与による名義変更では、登録免許税率が相続の5倍の税率がかかります。

また、不動産取得税は、相続なら原則としてかからないところ、贈与ではかかってしまうのです。

相続する場合は二次相続を見据えた判断が重要

不動産については、生前に名義変更するよりも「相続」を選んだほうが有利になるケースが多い一方で、相続の内容次第では、将来の税負担が重くなることもあります。

特に注意したいのが、二次相続です。

たとえば、夫が亡くなった際、自宅や財産の多くを妻が相続するとします。この場合、一次相続では「配偶者の税額軽減」などにより、相続税がほとんどかからないことも珍しくありません。

しかし、その後に妻が亡くなると（二次相続）、相続人は子のみとなるのが一般的です。

このとき、以下の点から子が負担する相続税が一気に増える可能性があります。

• 相続人の数が減り、基礎控除額が小さくなる
• 妻が相続した不動産や預貯金が、妻自身の財産として合算される

つまり、「相続のほうが得だから」という理由だけで一次相続ですべてを配偶者に集めてしまうと、二次相続で不利になることがあるという点には注意が必要です。

不動産の名義をどうするかは、一次相続だけでなく、二次相続まで含めて、家族全体での税負担を考えることが重要です。

名義変更に踏み切る前に税理士へ相談を

不動産の名義変更は、単なる手続きではなく、贈与税や相続税が大きく動く判断です。

評価額や使える特例によっては、「今名義を変えるより、相続まで待ったほうが有利」となるケースも少なくありません。

また、2024年以降は生前贈与のルールが見直され、自己判断では不利になりやすい場面も増えています。

名義変更を決める前に、一度、相続に強い税理士に相談し、将来まで含めた税負担を整理しておくことをおすすめします。