固定資産評価証明書とは？相続での取得方法・取得できる人・見方を解説

相続の手続きを進める中で、「固定資産評価証明書」という書類の取得や見方に悩む方は少なくありません。

この書類は、亡くなった後の名義変更（相続登記）に必要になるだけでなく、相続税がかかるかどうかを判断したり、生前に「自分の不動産はいくらになるのか」を把握して遺言書や分割案を検討したりする場面でも使われます。

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内と決められています。
不動産の評価や手続きを誤ると、限られた期間の中でやり直しが必要になることもあります。

そこでこの記事では、固定資産評価証明書はどこで・誰が取得できるのか、どの数字を見ればよいのかといった基本から、相続で間違えやすい注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。

固定資産評価証明書とは？相続で何に使う書類？

固定資産評価証明書でわかること

固定資産評価証明書とは、市区町村が管理する「固定資産課税台帳」に記載された、土地や建物といった不動産の固定資産評価額を証明する書類です。

この証明書を見ることで、次のような情報を確認できます。

• 不動産の所在地・地番・家屋番号
• 土地・建物の区分（宅地・居宅など）
• 固定資産税評価額（価格）
• 課税標準額（固定資産税計算用の金額）

相続の場面では、不動産の価値を把握するための基礎資料として使われることが多く、
相続登記や相続税申告、生前対策など、さまざまな手続きの起点となる書類です。

相続で必要になる主な場面

固定資産評価証明書は、相続において主に次のような場面で必要になります。

相続登記（名義変更）のため

法務局で不動産の名義を相続人へ変更する際、登録免許税を計算する基礎として、固定資産税評価額が用いられます。

この評価額を証明する書類として、固定資産評価証明書の提出が求められます。

相続税の申告のため

相続税がかかるかどうかを判断する際や、建物の相続税評価額を算出する際に、固定資産税評価額を参考にします。（建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。）

ただし、土地の評価は原則として路線価や倍率方式で行うため、固定資産評価証明書の「価格」をそのまま使うわけではありません。

生前対策（遺言書作成・分割案検討）のため

生前に不動産の評価額を把握しておくことで、遺言書の作成や遺産分割案の検討がしやすくなります。

不動産の価値を曖昧にしたまま進めると、相続発生後に親族間でトラブルになる原因にもなりかねません。

「名寄帳（なよせちょう）」も一緒に確認を

相続では、不動産を漏れなく把握することが非常に重要です。

固定資産評価証明書は、原則として特定の土地や建物を指定して取得する書類です。
そのため、相続人が把握していない不動産があると、取得漏れが起こる可能性があります。

そこでおすすめなのが、名寄帳（なよせちょう）の確認です。

名寄帳とは、亡くなった人がその市区町村内に所有している不動産を一覧で確認できる書類です。
名寄帳を先に取得しておけば、以下のような見落としやすい不動産の把握につながります。

• 私道や共有名義の土地
• 使われていない古い建物
• 相続人が存在を知らなかった不動産

相続手続きをスムーズに進めるためにも、「名寄帳で全体を確認してから、固定資産評価証明書で個別の評価額を確認する」という流れで進めるのが安心です。

なお、名寄帳は市区町村ごとにしか確認できないため、市区町村をまたぐ不動産は別途取得が必要です。

【取得方法】固定資産評価証明書はどこで取得する？

固定資産評価証明書は、不動産が所在する自治体で取得します。
住民票のある市区町村や、相続人の住所地ではない点に注意が必要です。

具体的な取得窓口や、取得方法について見ていきましょう。

不動産の所在地ごとの取得窓口

固定資産評価証明書の取得窓口は、不動産の所在地によって次のように異なります。

複数の市区町村に不動産がある場合は、それぞれの自治体で個別に取得する必要があります。

相続手続きを進める際は、名寄帳などで不動産の所在地をあらかじめ確認しておくとスムーズです。

取得方法は3つ（窓口・郵送・オンライン）

固定資産評価証明書の取得方法は、主に次の3つがあります。
自治体によって対応状況が異なることもあるため、事前に公式サイトで確認しておくと安心です。

窓口で取得

市区町村役場や都税事務所の窓口に、必要書類を持参して直接請求する方法です。

その場で交付されるケースが多く、急いでいる場合に向いています。

郵送で請求

自治体のホームページから申請書をダウンロードし、必要書類・手数料（定額小為替など）・返信用封筒を同封して郵送する方法です。

平日に役所へ行く時間が取れない方や、遠方の不動産を相続した場合に便利です。

オンライン申請

マイナンバーカードを利用し、オンラインで申請できる自治体も増えています。

ただし、対応していない自治体もあるため、利用できるかどうかは個別に確認が必要です。

【取得できる人】親族なら勝手に固定資産評価証明書を取れる？

固定資産評価証明書には、不動産の評価額や所在地などの個人情報が記載されています。
そのため、誰でも自由に取得できるわけではなく、取得できる人の範囲が決まっています。

相続の場面では、「親族だから大丈夫だろう」と思っていても、立場によっては委任状や追加書類が必要になるケースもあるため注意が必要です。

委任状なしで取得できる人

法定相続人は、原則として委任状なしで固定資産評価証明書を取得できます。

法定相続人とは、配偶者や子ども、直系尊属（父母など）といった、法律で定められた相続人を指します。

窓口や郵送で請求する際に、以下のことを戸籍謄本などで証明できれば、委任状は不要です。

• 被相続人が亡くなったこと
• 自分が法定相続人であること

委任状や別書類が必要な人

次のような立場の人は、固定資産評価証明書を取得する際、委任状や権利を証明する書類が必要になります。

代理人（友人・知人・専門家など）

相続人本人ではない第三者が請求する場合、相続人からの委任状が必要です。

相続人以外の受遺者（遺言で財産を譲り受ける人）

遺言書によって不動産を取得する立場にある場合は、遺言書の写しなど、権利関係を証明できる書類の提出を求められます。

事実婚（内縁）のパートナー

法律上の配偶者ではないため、原則として法定相続人には該当しません。
この場合、遺言書などによって権利が明確になっていない限り、固定資産評価証明書の取得が認められないケースが多い点に注意が必要です。

必要書類チェックリスト

窓口や郵送で固定資産評価証明書を請求する際、一般的には次の書類が必要です。

• 申請書（市区町村の窓口または公式サイトから入手）
• 被相続人が亡くなったことがわかる書類（除籍謄本など）
• 相続人であることがわかる書類（戸籍謄本など）
• 窓口に来る人の本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 手数料（1件あたり300円〜400円程度 ※自治体により異なります）

必要書類や取得条件の細かい運用は自治体ごとに異なるため、不安がある場合は、事前に取得先の自治体へ確認しておくと安心です。

【取得時の注意点】証明書の「年度」に要注意

固定資産評価証明書を取得する際、特に注意したいのが「どの年度の証明書が必要か」という点です。

相続税申告と相続登記では、求められる年度が異なるため、取り違えると手続きが進まなくなることがあります。

相続税申告と相続登記で使う「年度」は異なる

固定資産税評価額は、原則として3年に1度評価替えが行われますが、相続の実務で重要なのはこの周期ではなく、「どの年度の証明書を使うか」です。

証明書の年度は、毎年4月1日に切り替わります。
そのうえで、相続手続きごとに必要な年度は次のとおり異なります。

相続税申告の場合

相続税申告では、被相続人が亡くなった日が属する年度の固定資産評価証明書を使用します。

たとえば、2026年の3月中に亡くなった場合は2025年度、2026年4月以降に亡くなった場合は2026年度の評価額が基準になります。

相続登記の場合

相続登記では、法務局へ申請する時点の最新年度の固定資産評価証明書が必要です。
相続の発生時期ではなく、「申請時点」で判断される点に注意しましょう。

たとえば2026年1月に亡くなり、その年の5月に名義変更（登記）をする場合、申告用には「2025年度」、登記用には「2026年度」の計2種類が必要になることがあります。

年度を間違えるとどうなる？間違えやすい要注意ケース

必要な年度と異なる固定資産評価証明書を提出してしまうと、再取得が必要になり、手続きがストップするケースがあります。

よくあるのが、次のようなパターンです。

• 相続税申告用に取得した証明書を、そのまま相続登記にも使おうとした
• 4月以降に登記申請をするのに、前年度の証明書を提出してしまった
• 相続発生から時間が経ち、取得した証明書の年度が古くなっていた

こうした場合、法務局や税務署から差し替えを求められることがあり、証明書を取り直す手間が発生します。

固定資産評価証明書を取得する前に、「この手続きでは、どの年度の証明書が必要か」を確認しておくことで、無駄な取り直しや手続きの遅れを防ぐことができます。

【固定資産評価証明書の見方】相続で見るべき数字は？

固定資産評価証明書には、複数の金額や項目が記載されています。
しかし、相続の手続きで見るべき数字は限られています。

ここでは、相続税申告や相続登記で本当に確認すべきポイントを整理します。

基本的には「価格（評価額）」を確認

固定資産評価証明書で、相続において最も重要なのが「価格（評価額）」の欄です。

証明書には主に次の2つの金額が記載されていますが、相続で使うのは原則として「価格（評価額）」になります。

価格（評価額）とは？

固定資産税評価額とも呼ばれ、不動産そのものの価値を示す金額です。
相続では、建物の相続税評価額や相続登記における登録免許税の計算にそのまま使用されます。

課税標準額は通常使わない

課税標準額は、固定資産税を計算するために、各種特例や調整を加えた後の金額です。

固定資産税の計算専用の数字であり、相続税評価や相続登記の計算には通常使いません。

「課税標準額のほうが小さいから、こちらを使えば税金が安くなるのでは？」と誤解されがちですが、相続の手続きでは使用しない点に注意しましょう。

相続税評価額の目安（土地の場合）

土地の相続税評価額は、固定資産評価証明書の「価格（評価額）」をそのまま使うわけではありません。

相続税申告では、土地については原則として路線価方式（または倍率方式）を用いて評価します。

評価水準の目安としては、次のように考えられることが多いです。

• 実勢価格（実際に売買される価格）：100%
• 相続税評価額（路線価等）：約80%
• 固定資産税評価額（証明書の価格）：約70%

このように、固定資産評価証明書は「土地の相続税評価額を直接示す書類ではない」ものの、不動産の価値を把握するための参考資料として重要な役割を果たします。

建物については「価格（評価額）」をそのまま使い、土地については「路線価等で別途計算する」という違いを押さえておくことが、相続手続きをスムーズに進めるポイントです。

固定資産評価証明書を使った相続の考え方

固定資産評価証明書で把握できる不動産の評価額は、今回の相続（一次相続）だけでなく、将来の二次相続にも大きく影響します。

相続税には、配偶者の生活を守るための「配偶者の税額軽減」という制度があります。

配偶者が実際に取得した正味の遺産額が、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額までであれば、配偶者に相続税はかかりません。

この制度を活用すれば、一次相続における税負担を大きく抑えることができます。

しかし、一次相続で配偶者が多くの不動産を相続した場合、以下の要因から将来の二次相続（配偶者が亡くなったときの相続）では相続税負担が重くなるリスクもあります。

• 相続人の人数が減る
• 基礎控除額が小さくなる
• 税率が上がる

固定資産評価証明書を使って現在の不動産評価額を正しく把握しておくことで、目先の税額だけで判断せず、一次相続と二次相続を通したバランスのよい遺産分割を検討しやすくなります。

まとめ｜何から手をつければいい？

不動産の相続では、まず「名寄帳」と「固定資産評価証明書」を揃えることから始めましょう。

名寄帳で不動産を漏れなく把握し、固定資産評価証明書で評価額を確認することで、相続登記や相続税申告に向けた全体像が見えてきます。

また、自宅の土地の評価額を最大80％減額できる小規模宅地等の特例などの特例は、たとえ適用により納税額がゼロ（無税）になっても、相続税の申告書を提出することが必須要件です。

申告を忘れてしまうと、数千万円単位の評価減が受けられなくなる可能性もあります。

「書類を集める時間がない」
「実家が遠方で、取得手続きが難しい」
「不動産の評価額が高く、節税対策が必要かもしれない」

このような場合は、無理に一人で進めず、早めに相続の専門家へ相談することも検討しましょう。