家なき子特例とは？要件や注意点をわかりやすく解説

両親と同居していない場合の実家の相続については、一定の要件を満たすことで、実家の土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等・同居親族以外の親族等）」（通称：家なき子特例）という強力な制度を利用できます。

親御さんと離れて暮らしている方にとって、将来の実家の相続は大きな不安の種ではないでしょうか。「相続税が高くて実家を売らなければならないかも」と心配される方も少なくありません。

小規模宅地等の特例（家なき子特例）を利用することができれば、このような不安を解消することも可能といえるでしょう。

本記事では、この特例の仕組みから最新の要件、そして「損をしないための注意点」まで、専門的な知識を噛み砕いてわかりやすく解説します。

家なき子特例とは？最大で数千万円の節税も

家なき子特例とは、同居していない子供（家なき子）が、亡くなった人（被相続人）が住んでいた自宅の敷地などを相続する場合、土地の評価額を大幅に割り引いてくれる制度です。

小規模宅地等の特例の一種で、被相続人に配偶者も同居親族もいない場合に、家なき子が相続できるように制定されました。

実家の土地が330㎡（約100坪）までであれば、評価額が80%オフになります。

このように、評価額が数千万円単位で下がるため、相続税がゼロになったり、納税額を大幅に抑えられたりする可能性があります。

この他にも小規模宅地等の特例により土地の評価額を減額する方法が存在します。
詳しく知りたい方は『小規模宅地等の特例の要件をわかりやすく解説。計算方法や注意点もわかる』の記事をご覧ください。

家なき子特例（小規模宅地等の特例）の要件

家なき子特例を受けるための要件について、被相続人側と相続人側に分けて解説を行います。

被相続人側の要件

家なき子特例を受けるために必要な被相続人側の要件は、以下の通りです。

被相続人が未婚の場合だけでなく、配偶者がすでに他界しているといったケースも含まれます。

小規模宅地等の特例は、配偶者や同居人に対して優先して適用されるため、家なき子特例を利用する場合は配偶者や同居人がいないことが要件となるのです。

相続人側の要件

家なき子特例を受けるための相続人側の要件は、以下の通りです。

相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないこと

相続人が相続開始の時点で、以下のような「持ち家」に住んだことがないという事実が必要になります。

• 相続人本人の持ち家
• 相続人本人の配偶者の持ち家
• 相続人の3親等以内の親族の持ち家
• 相続人本人と特別の関係がある法人の持ち家

特別の関係がある法人とは、相続人本人に近い親族やその関係者が所有している家屋などが考えられます。

相続開始時の住居を過去に一度でも所有していないこと

相続開始時点で住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがないことです。

自宅を売却して賃貸として住み続ける「リースバック」といった方法では、特例を利用することはできなくなっています。

相続した宅地を申告期限まで保有すること【重要】

申告期限である、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月の間、相続した宅地を所有し続けることが必要です。

基本的には、被相続人が死亡した翌日から10ヶ月間が申告期限となるでしょう。

家なき子特例は廃止ではなく改正された

家なき子特例は廃止されていませんが、平成30年度（2018年度）の税制改正により、要件が変更となりました。

これは、家なき子特例の悪用を防ぐためです。

変更された要件と、改正によりどのような悪用を防げるようになったのかという点を解説します。

家なき子特例の改正内容｜悪用を防ぐため

家なき子特例は、悪用を防ぐという目的のために要件の改正がなされました。

改正前の家なき子特例の要件は、以下のようなものでした。

• 被相続人に配偶者や同居の親族がいない
• 宅地を相続した取得者は、相続の３年前までに「自己または自己の配偶者」の持ち家に住んだことがない
• 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する

改正によって、以下の要件が加わったのです。

• 宅地を相続した取得者は、相続の３年前までに「３親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがない
• 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがない

改正により、平成30年4月1日以降の相続では、改正後の要件を満たす必要があります。

家なき子特例の改正によりできなくなった手段

家なき子特例の改正により、以下ような手段で家なき子特例の要件を満たすという悪用を防ぐことが可能となりました。

持ち家の名義を親族（親や子）に変える

自分名義の家を親や子（被相続人の孫）に贈与・売却し、名義だけを書き換えてそのまま住み続けるという方法です。

改正前は、「相続の３年前までに自己または自己の配偶者の持ち家に住んだことがない」という要件であったため、親や子の名義の家であれば家なき子特例を利用することができました。

しかし、改正後は「３親等以内の親族の持ち家に住んだことがない」という要件が追加されたため、このような方法では特例の要件を満たさなくなったのです。

自分の会社（同族会社）に家を売却する

経営している同族会社に自宅を買い取らせ、名義を会社に変えた上で社宅として住み続けるという方法です。

こちらも、改正前なら「相続の３年前までに自己または自己の配偶者の持ち家に住んだことがない」という要件を満たします。

しかし、改正後は「特別の関係がある法人の持ち家に住んだことがない」という要件が追加されたため、特例の要件を満たさなくなったのです。

関係会社名義で購入した家に住むという方法についても、改正によって特例は利用できなくなっています。

リースバック等の形式的な売却を行ったうえで居住する

所有していた自宅を親族や第三者に売却し、そのまま賃借人として住み続けるリースバックなどを利用する方法です。

形式上は自己所有の家屋ではなくなるので、形式的な売却を行い3年を経過すれば、家なき子特例の要件を満たすことが可能となっていました。

しかし、改正によって「相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがない」という要件を満たさなくなるので、家なき子特例を利用することができなくなったのです。

改正後は「本当に家を持っていない人」に対象を絞るためのルールが追加されています 。

特例の適用範囲が大幅に狭まったため、「家なき子特例は実質的に廃止された」という声が出ましたが、実際には悪用を防ぐための改正にすぎません。

家なき子特例に関するよくある疑問

具体的には、以下の要件を満たせば、特例を利用することができます。

• 被相続人が相続開始直前に要介護認定または要支援認定を受けていたこと
  • 入居時点での認定は不要。相続開始時点での認定で判定
• 入所していた施設が法令で定められた老人ホーム等であること
  • 特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅など
• 入所後、自宅を事業用に使用していないこと
  • 賃貸に出していないこと
• 入所後、被相続人と生計を一にしていた親族以外が居住していないこと

ただし、親が入所した後に、子供（家なき子）が入れ替わりで実家に住み始めた場合は、原則として特例が使えなくなるため注意が必要です。

所有する他の不動産に、相続開始前3年以内に相続人が住んでいない、という要件を満たすことが可能なためです。

ただし、賃貸物件を過去3年以内に自己住居としていた場合には、要件を満たさないことに注意が必要です。

また、持ち家を貸し出しておいて自分は賃貸物件に3年以上住んでいたとしても、合理性がなく、あからさまな節税行為であると判断されると、特例を受けられなくなる可能性があります。

家なき子特例の要件として、「相続した宅地を、相続開始から10か月間所有し続けている」というのがあります。

「所有し続ける」という要件ですので、宅地を賃貸することは可能です。

ただし、売却してしまったら所有しているという要件は満たさなくなります。

家なき子特例を利用する場合の注意点

相続税申告は必須

家なき子特例を利用して納税額が0円になる場合でも、必ず税務署への申告が必要です。

期限内に申告を行わない場合は、特例による減税を受けることができなくなるので、申告書と必要な書類とともに申告を行いましょう。

相続税の期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。1日でも遅れると、特例が受けられず多額の納税を迫られる「大損」のリスクがあります。

特例利用のために適切な書類を用意する

家なき子特例は要件が複雑なことから、添付するべき書類が多くなっています。

添付が必要となる書類は、以下の通りです。

戸籍の附票は、被相続人が亡くなった後に作成されたもので、過去の住所遍歴が分かるものが必要となります。

2や3に関する書類としては、賃貸借契約書や相続開始前３年以内に居住していた不動産の全部事項証明書などが考えられます。

不動産の全部事項証明書は、法務局で取得することができます。

相続税の申告書に、これらの書類を添付して申告を行いましょう。

家なき子特例を利用する際は税理士に相談を

家なき子特例を利用する際には、要件を満たしているのかという点について専門家である税理士に相談することをおすすめします。

家なき子特例は要件が複雑なため、要件を満たしているつもりでも、過去の不動産登記履歴から否認される可能性があるのです。

そのため、専門家である税理士に相談してチェックしてもらいましょう。

税理士に相談すれば、要件を満たしているかどうかだけでなく、今後要件を満たすための方法や、要件を満たすことにより、どの程度の減税となるのかといったことも知ることが可能です。