家なき子特例とは？別居でも使える要件や改正内容をわかりやすく解説

家なき子特例とは、被相続人と同居していない親族（子など）が、相続や遺贈で家を取得する際に、一定の要件を満たすことで、家の土地の評価額を330㎡までの部分について最大80%減額できる「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」の一種です。

この特例を利用できれば、家を相続した際の相続税額を大きく減らせるでしょう。

ただし、家なき子特例は、改正によって利用するための要件が以前よりも厳しくなっている点に注意が必要です。

本記事では、この特例の仕組みから最新の要件、そして「損をしないための注意点」まで、専門的な知識を噛み砕いてわかりやすく解説します。

家なき子特例（小規模宅地等の特例）とは？わかりやすく解説

同居していなくても小規模宅地等の特例が使える

家なき子特例とは、被相続人と同居していない親族であっても、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を利用できる制度です。相続だけでなく、遺言による遺贈で取得した場合も対象になります。

本来、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）は、被相続人の配偶者や同居相続人が自宅を引き継ぐ場合に適用されるものです。

しかし、たとえば仕事の都合などで親（被相続人）と別居しており、自宅を所有せず賃貸住宅などに住んでいる子（相続人）が自宅を引き継ぐケースもあるでしょう。

そうした場合、「被相続人に配偶者がおらず、相続開始の直前に被相続人の自宅に住んでいた相続人がいないこと」「土地を取得する人が過去3年以内に自分や一定の親族などの持ち家に住んでいないこと」など複数の要件を満たしていれば、小規模宅地等の特例を使えるのです。

このように、「被相続人と同居はしていないものの、自身で自宅を所有しておらず、家を相続する人」を対象とした特例であることから、一般的に「家なき子特例」と呼ばれています。

なお、同居していたかどうかは、同じ建物に住んでいたという事実だけで決まるわけではありません。

国税不服審判所が、1階と2階が区分登記され、玄関や台所なども別々になっている二世帯住宅について、親が住む1階とは別の2階に住んでいた子は、親と同居していた親族にあたらないと判断した事例があります。この事例では、子が2階部分を所有して住んでいたため、家なき子特例の要件も満たしませんでした（平成28年9月29日裁決）。

この裁決は現在とは異なる制度下の事案ですが、二世帯住宅では、登記や建物の構造だけでなく、実際の生活状況などによって同居にあたるかどうかの判断が分かれることがあります。特例を利用する場合は、自分が要件を満たすか確認しておきましょう。

家なき子特例で土地の評価額はいくら安くなる？

被相続人と同居していない親族が家なき子特例を使うと、家の土地の330㎡（約100坪）までの部分について、評価額が80%減額されます。

具体例

このように、評価額が数千万円単位で下がるため、相続税がゼロになったり、納税額を大幅に抑えられたりする可能性があります。

なお、家なき子特例は、小規模宅地等の特例のうち「特定居住用宅地等」に適用される制度です。
そのため、被相続人が住んでいた自宅の敷地が対象であり、賃貸アパートや事業用不動産の敷地には適用できません。

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家なき子特例（小規模宅地等の特例）の要件

家なき子特例を受けるための主な要件は、以下の通りです。ここでは、相続や遺贈で土地を取得する人を「取得者」と呼びます。

1. 被相続人に配偶者・同居相続人がいない：被相続人側
2. 相続開始前3年以内に自分や親族などの持ち家に居住していない：取得者側
3. 相続開始時に住んでいる家屋を過去に一度も所有したことがない：取得者側
4. 相続した宅地を申告期限（10か月）まで保有する：取得者側

（1）被相続人に配偶者・同居相続人がいない

家なき子特例を利用する場合は、被相続人に配偶者がおらず、かつ、相続開始の直前に被相続人の自宅に住んでいた相続人（相続放棄があった場合は、放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないことが要件となります。

「配偶者・同居相続人がいない」ケースには、被相続人が未婚の場合だけでなく、配偶者がすでに他界している場合も含まれます。

なお、同居についての判断が難しいケースもあるので、以下の関連記事も合わせてごらんください。

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（2）相続開始前3年以内に持ち家に居住していない

取得者が相続開始前3年以内に、以下の者が所有する国内の家屋に住んだことがないという事実が必要になります。

• 取得者本人
• 取得者の配偶者
• 取得者の3親等以内の親族
• 取得者と特別の関係がある法人

ただし、相続開始の直前に被相続人が住んでいた家屋は、この判定の対象から除かれます。

特別の関係がある法人とは、取得者本人やその親族が経営支配している同族会社などをいいます。

「家なき子の特例」は持ち家の奨励、家の承継、やむを得ず別居せざるを得なかった人への救済の側面から作られた制度のため、「持ち家がない」というのが要件となっているのです。

自分が共有者になっている家に住んでいた場合も注意が必要です。

国税不服審判所が、取得者が配偶者と住んでいたマンションについて、前回の相続に係る未分割財産として家族との共有状態にあった期間でも、取得者が所有する家屋にあたると判断した事例があります。そのため、家なき子特例の適用は認められませんでした（平成13年12月25日裁決）。

この裁決は平成30年度改正より前の事案ですが、共有持分でも「家屋を所有していた」と判断されることがある点は参考になります。親から相続した実家の持分を持ったまま住んでいる場合などは、家なき子特例の要件を満たすか確認しておきましょう。

（3）相続開始時に住んでいる家屋を過去に一度も所有したことがない

相続開始時点で住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがないことです。

自宅を売却して賃貸として住み続ける「リースバック」といった方法では、特例を利用できません。

この家屋については、国外の不動産も対象となります。

（4）相続した宅地を申告期限（10か月）まで保有する

相続開始時から、相続税の申告期限（被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内）まで、相続した宅地を所有し続けることが必要です。

売却してすぐに現金化する場合、家なき子特例は使えません。

家なき子特例は廃止ではなく改正｜要件が厳しくなった

家なき子特例は平成30年度（2018年度）の税制改正により、要件が変更となりました。

これにより、家なき子特例の要件が厳しくなり、適用できるケースが狭まりましたが、廃止されたわけではありません。

この改正の目的は、家なき子特例の悪用を防ぐことです。

変更された要件と、改正によりどのような場合に適用ができなくなったのか、見ていきましょう。

家なき子特例の改正内容

家なき子特例の要件は、悪用を防ぐという目的のため改正されました。平成30年4月1日以降の相続では、改正後の要件を満たす必要があります。

改正によって変わった点は、次の通りです。

• 宅地を相続や遺贈で取得した人（取得者）は、相続開始前3年以内に「自己または自己の配偶者」の持ち家に住んだことがない
  →「3親等以内の親族」「取得者と特別の関係がある法人」の持ち家も追加
• 「相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがない」追加

「本当に家を持っていない人」に対象を絞るためのルールが追加されたと言える改正です。

これにより特例の適用範囲が大幅に狭まったため、「家なき子特例は実質的に廃止された」という声が出ましたが、実際には悪用を防ぐための改正にすぎません。

なお、この改正には経過措置が設けられ、平成30年3月31日時点で改正前の要件を満たしていた場合は、令和2年3月31日までに開始した相続に限り、改正前の要件が適用されていました。

改正により家なき子特例が使えなくなったケース

先述の通り、家なき子特例の改正では「本当に家を持っていない人」に対象を絞るためのルールが追加されました。

具体的には、以下のケースでは「家を持っていない」とは認められず、家なき子特例が使えなくなったのです。

持ち家の名義を親族（親や子）に変える

家なき子特例を使おうとする相続人が、自分名義の家を親や子（被相続人の孫）に贈与・売却し、名義だけを書き換えてそのまま住み続けるという方法です。

改正前は、「相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の持ち家に住んだことがない」という要件であったため、親や子の名義の家であれば住んでいても家なき子特例を利用できました。

しかし、改正後は「3親等以内の親族の持ち家に住んだことがない」という要件が追加されたため、このような方法では特例の要件を満たさなくなったのです。

自分の会社（同族会社）に家を売却する

経営している同族会社に自宅を買い取らせ、名義を会社に変えた上で社宅として住み続けるという方法です。

こちらも、改正前なら「相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の持ち家に住んだことがない」という要件を満たします。

しかし、改正後は「特別の関係がある法人の持ち家に住んだことがない」という要件が追加されたため、特例の要件を満たさなくなったのです。

関係会社名義で購入した家に住むという方法についても、改正によって特例は利用できなくなっています。

リースバック等の形式的な売却を行ったうえで居住する

所有していた自宅を親族や第三者に売却し、そのまま賃借人として住み続けるリースバックなどを利用する方法です。

形式上は自己所有の家屋ではなくなるので、形式的な売却を行い3年を経過すれば、家なき子特例の要件を満たすことが可能となっていました。

しかし、改正によって「相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがない」という要件を満たさなくなるので、家なき子特例を利用することができなくなったのです。

家なき子特例を利用するには相続税申告が必須

小規模宅地等の特例では、たとえ相続税が0円になっても相続税申告が必須です。
そのため、家なき子特例を使う場合も、必ず相続税申告をしましょう。

家なき子特例を使う場合に必要な書類と、申告期限について解説します。

家なき子特例の利用のために必要な書類

家なき子特例は小規模宅地等の特例の一種であるため、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、次の明細書を添付します。

• 第11・11の2表の付表1「小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」

上記の書類は、「国税庁ホームページ」から該当する年のものをダウンロードしましょう。

あわせて、小規模宅地等の特例に共通する書類として、次のものを添付します。

• 被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍の謄本（または法定相続情報一覧図の写し）
• 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

なお、家なき子特例は要件が複雑なことから、添付するべき書類が多くなっています。家なき子特例の要件を確認するために添付が必要となる書類は、以下の通りです。

1の書類としては、過去の住所の移り変わりが分かる戸籍の附票の写しなどが考えられます。相続税の申告書にマイナンバーを記載していれば、提出は不要です。

2や3に関する書類としては、賃貸借契約書や相続開始前3年以内に居住していた不動産の全部事項証明書などが考えられるでしょう。

不動産の全部事項証明書は、法務局で取得することができます。

期限までに遺産分割が終わらない場合の添付書類

小規模宅地等の特例を適用するには、原則として申告期限までに遺産分割が完了している必要があります。

申告時点で遺産分割が確定していない場合は、期限内に相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、未分割申告をしましょう。

そして、原則として申告期限から3年以内に分割を完了し、分割が行われた日の翌日から4か月以内に更正の請求を行えば、家なき子特例（小規模宅地等の特例）を適用できます。

相続税申告の期限

相続税の期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税がかかる可能性があります。また、申告期限までの保有要件などを満たせなくなると、家なき子特例を適用できないことがあるため注意が必要です。

家なき子特例に関するよくある疑問

具体的には、以下の要件を満たせば、特例を利用することができます。

• 被相続人が相続開始の直前に要介護認定・要支援認定を受けていたこと、または介護保険の「事業対象者」に該当していたこと
• 入所していた施設が法令で定められた老人ホーム等であること
• 入所後、自宅を事業用に使用していないこと
• 入所後、被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族以外の人が、新たに住んでいないこと

要介護認定・要支援認定ともに、入居時点での認定は不要であり、相続開始の直前において認定を受けていたかどうかで判定します。

事業対象者とは、要介護・要支援の認定は受けていないものの、65歳以上で、市区町村の基本チェックリストにより生活機能の低下が確認され、介護予防・生活支援サービスの対象とされた人をいいます。

法令で定められた老人ホーム等とは「特別養護老人ホーム」、「有料老人ホーム」、「サービス付き高齢者向け住宅」などです。

入所後に自宅を賃貸に出してしまうと、事業用に使用したとして家なき子特例は利用できないものの、貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

親が入所した後に、親と生計を一にしていない親族（別居していた子など）が新たに家に住み始めた場合は、特例が使えなくなるため注意が必要です。一方、親と生計を一にしていた親族が住む場合は、それだけで特例が使えなくなるわけではありません。

所有する他の不動産に、相続開始前3年以内に相続人が住んでいない、という要件を満たすことが可能なためです。

ただし、自分や配偶者、3親等以内の親族、特別の関係がある法人が所有する家屋に、相続開始前3年以内に住んでいた場合には、原則として要件を満たさないことに注意が必要です。

家なき子特例の要件として、「相続した宅地を、相続税の申告期限（原則として死亡を知った日の翌日から10か月以内）まで所有し続けている」というものがあります。

「所有し続ける」という要件ですので、宅地を賃貸することは可能です。

ただし、売却してしまったら所有しているという要件は満たさなくなります。

相続開始の時点で賃貸物件に住んでいるなどして家なき子特例の要件を満たしていれば、相続開始後に家を購入しても問題ありません。

このようなケースでは、保有要件を満たす前に売却してしまわないよう注意してください。

子供はすでに持ち家を所有しているが、孫は賃貸物件に住んでいるといったケースでは、孫と養子縁組をして相続人としたり、孫への遺贈を行うことで、家なき子特例を利用することが考えられます。

しかし、孫と養子縁組をして相続人とした場合（孫養子）や、孫へ遺贈を行う場合のいずれであっても、その孫が代襲相続人でない限りは、相続税額が2割加算の対象となる点に注意が必要です。

ただし、孫が賃貸物件に住んでいても、その住宅を同居する親など3親等以内の親族が所有している場合は、「3親等以内の親族が所有する家屋に居住している」と判定され、特例を利用できません。

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家なき子特例を利用する際は税理士に相談を

家なき子特例を利用する際には、要件を満たしているのかという点について専門家である税理士に相談することをおすすめします。

家なき子特例は要件が複雑なため、要件を満たしているつもりでも、過去の不動産登記履歴から否認される可能性があります。

そのため、専門家である税理士に相談してチェックしてもらいましょう。

税理士に相談すれば、要件を満たしているかどうかだけでなく、今後要件を満たすための方法や、要件を満たすことにより、どの程度の減税となるのかといったことも知ることが可能です。